每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月底以來，從中央到地方，一系列房地產(chǎn)政策的落地，助推“銀十”樓市火熱開局。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，自9月底以來，包括北上廣深四個一線城市，以及武漢、南昌、合肥、廣元等超50個城市，已先后出臺各類房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策。而這些政策的落地，也使得國慶期間多地樓市成交量飆升。

在10月8日國家發(fā)改委召開的新聞發(fā)布會上，針對“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔表示：“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)。”

“中央‘穩(wěn)地產(chǎn)’目標(biāo)明確，后續(xù)在降低房貸利率、交易傭金、稅費等方向有預(yù)期。”中指研究院分析師郭昕昱分析指出，一線城市政策后續(xù)限制性政策仍有優(yōu)化空間，如放開大面積段限購、放松郊區(qū)限購，降低房貸利率加點等方面有預(yù)期；二線及三四線城市則有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動市場量價趨向穩(wěn)定。

國慶假期深圳某樓盤現(xiàn)場的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

一線城市全面優(yōu)化樓市政策

9月26日，中共中央政治局召開會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這也是中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

9月29日，央行落地下調(diào)存量房貸利率、二套首付比例，延長“金融16條”等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款等政策。

當(dāng)晚，上海、廣州、深圳齊出房地產(chǎn)新政。

上海率先調(diào)整住房限購政策，對非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。持有《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。調(diào)整首套房最低首付款比例為15%。

深圳則調(diào)整分區(qū)住房限購政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個人住房貸款政策等措施。廣州宣布自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這也意味著，廣州成為4個一線城市中首個全面取消限購的城市。

9月30日晚，北京也發(fā)布調(diào)整政策，五環(huán)內(nèi)非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房貸首付比例不低于15%，二套不低于20%。

 對比來看，廣州成為本輪調(diào)控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，其中深圳調(diào)整力度更強(qiáng)，上海和北京的調(diào)整不及預(yù)期。 

從國慶假期市場反映來看，廣州、深圳市場表現(xiàn)遠(yuǎn)超北京、上海。據(jù)中指研究院項目調(diào)研情況，深圳、廣州平均到訪量均超過了800，上海為403、北京為297。

以深圳為例，據(jù)深圳發(fā)布，10月1日~7日，全市新房認(rèn)購銷售1841套，認(rèn)購量同比增長664.14%；頭部中介機(jī)構(gòu)二手房帶看量24620人次、成交1314套，日均值同比分別增長22%、339%。此外，據(jù)廣州中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國慶期間廣州八成的新房項目到訪量和成交量比平時周末有顯著上漲，到訪量增長率基本在50%~100%，成交量增長率在20%~30%。

“一線城市‘四限’調(diào)整之后效果發(fā)酵，市場預(yù)期逐步改善。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示，一線城市作為新政利好的直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。

“其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)”

據(jù)住建部官網(wǎng)消息，在北上廣深四個一線城市于10月1日前調(diào)整住房限購等政策措施的同時，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）出臺了省級層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個城市也出臺了本市房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策。

如武漢在國慶假期前就發(fā)布通知明確，在2024年10月1日至12月31日，購買新建商品住房，首套房按契稅實繳額度給予全額補(bǔ)助優(yōu)惠，二套住房按契稅實繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠；全面取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時各區(qū)結(jié)合自身特點實施“一區(qū)一策”，通過契稅補(bǔ)助、發(fā)消費券等形式促進(jìn)銷售。

10月8日，據(jù)“武漢住房和城市更新”微信公眾號披露，國慶期間武漢全市242個重點在售項目，現(xiàn)場到訪量4.85萬人次，比去年國慶節(jié)期間增長47%；成交商品房2765套，同比增長113%；銷售面積31萬平方米，同比增長98.6%；銷售金額54.9億元，同比增長93%。

國慶假過后，多地繼續(xù)出臺樓市優(yōu)化政策。

10月10日，據(jù)長沙發(fā)布微信公眾號，長沙近期再次放寬落戶政策，在該市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑擁有住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權(quán)的，實行“一房一戶”落戶，可以將本人戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮(zhèn)地區(qū)。

此前的10月9日，杭州發(fā)布樓市新政，宣布全面取消新房限價，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%；提高住房公積金最高貸款額度至130萬元，保底額度提高到20萬元。同時取消新房限價，這也意味著，今后杭州新出讓的宅地不再限房價。

此外，成都也于近日發(fā)布《關(guān)于實施合法產(chǎn)權(quán)住房人員落戶的通知 （征求意見稿）》，擬實施“買房即可落戶”政策。

“降低購房門檻，提高公積金貸款額度，為當(dāng)前市場上有著真實購房需求的客戶減輕購房負(fù)擔(dān)，將有效刺激部分剛性和改善性住房需求的釋放。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析指出，新政有利于維穩(wěn)四季度杭州樓市，后續(xù)或迎來翹尾行情，為深耕杭州的房企的業(yè)績保駕護(hù)航。

此外，即使是曾被視為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”的海南，在全域限購6年后，包括文昌市、東方市、澄邁縣等均于國慶期間相繼宣布取消商品住房限購政策。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年三季度，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平。其中信貸方面的政策調(diào)整最為密集，多數(shù)城市將限貸套數(shù)核算范圍由全市縮小為區(qū)，對于掛牌出售、出租的房屋予以套數(shù)核減。同時，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標(biāo)配。

與此同時，地方收儲加速落地，三季度，22個城市發(fā)文推進(jìn)收儲工作。大連、長沙、泰安、柳州、蚌埠等多個城市發(fā)布房源征集公告，明確收儲房源的區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲價格等標(biāo)準(zhǔn)。福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成部分房源收儲任務(wù)，福州、鄭州等城市已有保障性住房轉(zhuǎn)化項目入市。

值得注意的是，鄭柵潔在10月8日的新聞發(fā)布會上表示：“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，近期的房地產(chǎn)政策是系統(tǒng)性、整體性的一個縮影，即全方位考慮商品房市場上下游、新房和二手住房、存量房貸和增量房貸、土地市場和新房市場，商品房供需和收入就業(yè)等基本面因素，建立商品房止跌回穩(wěn)的長效機(jī)制。在經(jīng)歷了2~3年的調(diào)整后，隨著政策效應(yīng)不斷釋放，商品房市場止跌回穩(wěn)的趨勢將越來越明顯。

“未來預(yù)計會有這幾方面的新政策：對于二手房交易契稅、增值稅、個稅等，可能將實施減免；通過下調(diào)存款利率、準(zhǔn)備金率，下調(diào)公開市場操作利率等，推動再次下調(diào)LPR，驅(qū)動按揭利率進(jìn)一步下調(diào)；落實優(yōu)化存量，調(diào)整存量在建未售項目或未開發(fā)用地的規(guī)劃條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；盡快推進(jìn)新供地、開發(fā)等模式，如取消附加在土地上的各種行政限制等。”李宇嘉補(bǔ)充道。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝