每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，而行業(yè)細(xì)分賽道的REITs市場(chǎng)卻表現(xiàn)亮眼。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，滬市保障性租賃住房REITs漲幅達(dá)16.56%，超過產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，排在產(chǎn)權(quán)類REITs首位。

業(yè)績報(bào)告顯示，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等4單滬市保障性租賃住房REITs，今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)達(dá)7349.74萬元。

近日，滬市保障性租賃住房REITs舉行2024年中期集體業(yè)績說明會(huì)，上述4單REITs的原始權(quán)益人、基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)分享了上半年業(yè)績情況，并回答投資者關(guān)注的問題。

華夏基金華潤有巢REIT方面介紹，上半年基金合并層面收入約為3931.43萬元，從關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)上看，底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健向好。國泰君安城投寬庭保租房REIT表示，中報(bào)的出租率為6月30日節(jié)點(diǎn)出租率，而項(xiàng)目租約以一年期為主，因此中報(bào)出租率有一定的下降波動(dòng)。

10月16日，上海一位保租房REITs研究人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）采訪時(shí)表示，上半年，各類公募REITs價(jià)格整體上漲，但板塊分化情況延續(xù)，保租房REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健且符合預(yù)期，并擁有較強(qiáng)的抗周期能力。

底層資產(chǎn)出租率最高達(dá)99.65%

滬市4單保障性租賃住房REITs披露的中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年收入合計(jì)約2.04億元。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT以收入約8917.53萬元居首，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別實(shí)現(xiàn)收入3931.43萬元、3919.01萬元、3607.11萬元，同比分別增長1.53%、2.75%、-0.66%。

盈利方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT半年度凈利潤分別為3919.29萬元、1615.31萬元、1398.14萬元和417萬元。滬市4單保障性租賃住房REITs上半年凈利潤合計(jì)達(dá)7349.74萬元。

注：采用前復(fù)權(quán)價(jià)格（截至6月30日）  數(shù)據(jù)來源：Wind  克而瑞長租整理

每經(jīng)記者注意到，今年9月，國泰君安城投寬庭保租房REIT向投資者完成了上市以來第一次分紅，分紅基準(zhǔn)日為本次收益分配的基準(zhǔn)日是今年6月30日，分配金額約為6501萬元。

國泰君安城投寬庭保租房REIT方面表示，未來還將從投資人利益的角度出發(fā)，結(jié)合自身基金運(yùn)營的具體情況，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營所產(chǎn)生的可供分配金額及時(shí)地分配給投資人。

中金廈門安居REIT在2023年進(jìn)行了2次分紅，今年已經(jīng)完成2次分紅，投資者對(duì)基金在下半年是否還有分紅規(guī)劃提出疑問。中金廈門安居REIT方面表示，已關(guān)注到市場(chǎng)上有相關(guān)產(chǎn)品的分紅次數(shù)超過2次，甚至達(dá)到每年4次，“后續(xù)我們也會(huì)認(rèn)真學(xué)習(xí)，結(jié)合擴(kuò)募等基金的重大運(yùn)作，努力提高分紅次數(shù)。”

底層資產(chǎn)運(yùn)營效率上，截至上半年末，除了國泰君安城投寬庭保租房REIT位于上海江灣社區(qū)的項(xiàng)目，四單保租房REITs七處項(xiàng)目的出租率均在90%以上，中金廈門安居REIT的珩琦公寓出租率最高，達(dá)到99.65%。

不過對(duì)比第一季度，二季度保租房項(xiàng)目的出租率存在小幅波動(dòng)。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT的江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目，出租率環(huán)比分別下降1.53%和1.2%。

面對(duì)投資者的疑問，國泰君安城投寬庭保租房REIT方面解釋稱，項(xiàng)目租約以一年期為主，兩處底層資產(chǎn)在2023年二季度處于快速爬坡期，因此今年二季度相比其他季度，租期到期的數(shù)量略多，中報(bào)出租率有一定的下降波動(dòng)。

年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模有望破百億元

自2022年8月我國首單保租房REIT落地，保租房REITs已經(jīng)歷了三年的發(fā)展期。租賃住房前期投資規(guī)模大，投資回收周期長，使公募REIT成為最匹配的資產(chǎn)證券化的金融工具?？硕鸱治稣J(rèn)為，國家層面對(duì)租賃住房金融支持政策的接連釋放，對(duì)保租房REITs發(fā)行提供了更多機(jī)會(huì)，保租房REITs預(yù)計(jì)將進(jìn)入真正的快速發(fā)展期。

7月26日，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布。

億翰智庫分析指出，這將意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍擴(kuò)容，市場(chǎng)化長租公寓納入發(fā)行范圍。在租賃住房領(lǐng)域，首次將專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售并長期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目納入底層資產(chǎn)。

而且，政策取消了原本對(duì)產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目未來三年分派率不低于3.8%、經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目未來三年IRR（內(nèi)部回報(bào)率）不低于5%的收益率指標(biāo)的要求，改為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目近三年的平均EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流需不低于未來三年預(yù)測(cè)的平均EBITDA或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的70%。

同時(shí)，取消存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，并將補(bǔ)充流動(dòng)資金的比例上限從10%提升至15%。這標(biāo)志著對(duì)回收資金使用上限制的放寬，企業(yè)有了更加靈活的資金運(yùn)用自主權(quán)，且對(duì)于存量資產(chǎn)收購上也沒有明確限制。

截至今年上半年，共有5單成功發(fā)行的保租房公募REITs，另外有11家相關(guān)租賃企業(yè)公布了發(fā)行公募REITs計(jì)劃，包括招商蛇口租賃住房REIT、新黃浦·筑夢(mèng)城公募REITs等。

從保租房REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)城市分布來看，一線及強(qiáng)二線城市占主導(dǎo)，北京、上海等一線城市憑借其核心地位，是保租房REITs項(xiàng)目發(fā)行底層資產(chǎn)的主要選擇地。同時(shí)，二線城市如天津、蘇州等也嶄露頭角，成為底層資產(chǎn)的熱點(diǎn)城市。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，“十四五”時(shí)期全國初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。另據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2023年9月，全國共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。今年上半年，上海市共新增建設(shè)籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應(yīng)約3.4萬套（間）。

隨著保租房大量入市，對(duì)區(qū)域住房租賃市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定影響。

第一太平戴維斯研究報(bào)告顯示，今年第二季度內(nèi)，上海市服務(wù)式公寓的平均租金環(huán)比下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月267元。“租賃公寓市場(chǎng)愈加多元的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，及整體市場(chǎng)硬件品質(zhì)的提升，將對(duì)同質(zhì)化項(xiàng)目持續(xù)構(gòu)成挑戰(zhàn)。租賃公寓市場(chǎng)仍為政策積極鼓勵(lì)，為各類投資機(jī)構(gòu)密切關(guān)注，是否具備專業(yè)運(yùn)營能力仍將是市場(chǎng)競(jìng)爭的關(guān)鍵。”

“短期來看，今年以來，保租房REITs發(fā)行速度相對(duì)前兩年放緩，但年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模仍有望突破百億元。長期來看，一方面保租房項(xiàng)目加速入市，國企平臺(tái)又在積極發(fā)布保租房品牌，從而增加REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)容量。在這樣的背景下，預(yù)計(jì)中長期發(fā)行規(guī)模擴(kuò)大、速度提升，上市客觀難度上將會(huì)下降。”上述保租房REITs研究人士向記者分析稱。

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