每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

現(xiàn)在該不該買房？最近問(wèn)這個(gè)問(wèn)題的人很多。但這個(gè)問(wèn)題的答案因城市而異，因人而異，因財(cái)力而異，也因購(gòu)房目的的不同而不同。然而，有一種購(gòu)房行為，已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)其合理性，那就是置換性購(gòu)房。置換性購(gòu)房是當(dāng)前樓市中一個(gè)重要的購(gòu)買力來(lái)源，即老百姓常說(shuō)的“換房”，常見(jiàn)的形式是賣舊買新。

今年上半年，豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，其中相當(dāng)一部分交易是置換性購(gòu)房的結(jié)果。比如，一部分生意人賣掉他們?cè)陂L(zhǎng)三角地區(qū)二三線城市的多套舊房，在上海購(gòu)置一套豪宅。這既是資本重新配置的過(guò)程，也是居住條件的升級(jí)。

為什么說(shuō)置換性購(gòu)房的時(shí)機(jī)來(lái)了？

首先，置換性購(gòu)房的對(duì)象是已有房產(chǎn)者。對(duì)這部分人群而言，購(gòu)房不需要借貸太多甚至根本不需要借貸，因此家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。

其次，目前政策對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力較強(qiáng)，特別是在核心城市，房?jī)r(jià)短期內(nèi)下行的概率不大。國(guó)慶前夕，決策層明確表示要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。在此背景下，“一攬子”相關(guān)政策相繼出臺(tái)，利好樓市。各地樓市成交量顯著上升，房企股價(jià)也普遍上漲。雖然不能斷言市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，但下行趨勢(shì)已經(jīng)被遏制。因此，對(duì)于置換性購(gòu)房者而言，信心會(huì)更加堅(jiān)定。

其三，當(dāng)前“改善性購(gòu)房”的性價(jià)比更高。一方面，由于近兩年樓市的深度回調(diào)，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象，即同一板塊的新盤(pán)售價(jià)低于周邊二手房的價(jià)格。另一方面，近一兩年來(lái)，新房的產(chǎn)品迭代速度明顯加快，“第四代住宅”已在多個(gè)城市出現(xiàn)。所謂第四代住宅，是指帶有立體庭院的綠色住宅，即便是城中的高層建筑，也能擁有別墅般的體驗(yàn)。這不僅是建筑設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，同時(shí)也是建筑標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化的結(jié)果。

比如，多地放寬了一些設(shè)計(jì)限制，使得新房面積的“實(shí)得率”明顯提升。眾所周知，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售是按建筑面積計(jì)價(jià)的。以往，樓房住宅的“實(shí)得率”，即使用面積與建筑面積的比例，通常只有75%左右。而近一兩年來(lái)，新房的“實(shí)得率”在85%以上已很普遍。其中一個(gè)原因就是部分地方政府解除了部分設(shè)計(jì)上的限制。例如，此前有些地方規(guī)定外露陽(yáng)臺(tái)的寬度不得超過(guò)80厘米，而現(xiàn)在最大寬度可達(dá)2.4米！如果一個(gè)面寬8米的大平層，僅陽(yáng)臺(tái)就會(huì)多出10平方米左右的“實(shí)得率”（但房產(chǎn)證上的面積不變）。此外，一些新房的架空層也可以稍加改造形成室內(nèi)面積。

總的來(lái)說(shuō)，這些變化都是近兩年隨著樓市調(diào)整，房企和地方政府為了自救而想出的。新房的品質(zhì)和設(shè)計(jì)更新迭代，使得其無(wú)論在“實(shí)得率”、居住體驗(yàn)還是單價(jià)上都優(yōu)于同區(qū)位的二手房。因此，對(duì)于新的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，但這樣的機(jī)會(huì)并不總是會(huì)出現(xiàn)。