每經(jīng)記者 陳植    每經(jīng)編輯 馬子卿    

10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”。年底前，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模將增加至4萬億元。此外，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”。

截至10月16日，房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬億元。這意味著，未來兩個(gè)多月，銀行還將增加約1.77萬億元的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目信貸投放。

一位國有大型銀行對(duì)公部門人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，過去兩天，其所在銀行已加快房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸審核進(jìn)程，部分同事周末加班加點(diǎn)，盡快整理“白名單”項(xiàng)目的各項(xiàng)信息供信貸風(fēng)控部門盡快評(píng)估審核。盡管房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目面臨信貸投放節(jié)奏加快壓力，銀行不會(huì)采取調(diào)降信貸準(zhǔn)入門檻，而是將更多房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目納入信貸審批范疇，并落實(shí)應(yīng)貸盡貸工作。

上述對(duì)公部門人士透露，“如今，隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將更多符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入‘白名單’，銀行擁有更豐富項(xiàng)目儲(chǔ)備與遴選空間，有較高把握完成上述監(jiān)管要求。”記者獲悉，銀行正密切關(guān)注商品住房項(xiàng)目貸款納入“白名單”的具體進(jìn)展。此舉能顯著提升房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸投放規(guī)模，銀行也更有底氣完成年底前4萬億“白名單”信貸投放規(guī)模的目標(biāo)。

房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款超2萬億元

今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。據(jù)悉，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制主要由地級(jí)及以上城市相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。

金融機(jī)構(gòu)則按照市場化、法治化原則評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象，對(duì)正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融資需求。

這意味著被納入“白名單”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將更有機(jī)會(huì)獲得銀行的信貸支持，解決項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各種資金問題。

截至3月底，商業(yè)銀行對(duì)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制所推送的首批“白名單”項(xiàng)目完成審查。其中，審批同意的項(xiàng)目數(shù)量逾2100個(gè)，總金額超過5200億元；此后，“白名單”項(xiàng)目的信貸投放額持續(xù)加碼。截至10月16日，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬億元。

華創(chuàng)證券研究所副所長張瑜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投融資企穩(wěn)回升面臨兩大掣肘，一是在項(xiàng)目供給方面，受房地產(chǎn)市場有所低迷影響，存量的施工項(xiàng)目在減少，今年前8個(gè)月施工面積累計(jì)增速為-12%；二是在資金支持方面，開發(fā)商資金來源不足，今年前8個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源增速為-20.2%。

在他看來，若年底前，“白名單”項(xiàng)目信貸投放額增至4萬億元，第四季度“白名單”項(xiàng)目融資增量規(guī)模將增加約2萬億元，資金端不再成為地產(chǎn)投資的掣肘。

但是，從白名單項(xiàng)目信貸授信到實(shí)際信貸資金審批發(fā)放，仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，此前城市房地產(chǎn)協(xié)調(diào)融資協(xié)調(diào)機(jī)制存在的一大實(shí)際操作挑戰(zhàn)，是納入“白名單”的項(xiàng)目授信額度較大，但審批和融資落地的規(guī)模較小，原因是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在各類問題。

上述對(duì)公部門人士透露，在“白名單”項(xiàng)目實(shí)際信貸額度審批發(fā)放方面，銀行會(huì)動(dòng)態(tài)評(píng)估項(xiàng)目不同建設(shè)進(jìn)度的資金支出、項(xiàng)目銷售前景變化、項(xiàng)目銷售回款能否覆蓋信貸本息償還、房地產(chǎn)企業(yè)是否給予足夠抵押物等因素，決定實(shí)際信貸資金投放金額與分期發(fā)放節(jié)奏。此外，若信貸發(fā)放過程若房地產(chǎn)企業(yè)“出險(xiǎn)”，銀行也會(huì)相應(yīng)收緊信貸投放門檻。

李宇嘉指出，若要徹底打通“白名單”項(xiàng)目授信到融資落地的堵點(diǎn)，相關(guān)部門一方面需加大某些“問題項(xiàng)目”的修復(fù)力度，吸引銀行敢貸能貸，另一方面需相關(guān)部門協(xié)同銀行一起努力，確保合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，從而令房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目實(shí)際信貸投放規(guī)模進(jìn)一步增加。

近一個(gè)月新增近8000億元，4萬億元信貸投放目標(biāo)有望達(dá)成

兩個(gè)多月能否完成近1.77萬億元信貸投放，受到市場關(guān)注。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前相關(guān)部門的工作思路相當(dāng)清晰，將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目悉數(shù)納入“白名單”。“白名單”項(xiàng)目的擴(kuò)容，將確保房地產(chǎn)保交房工作得到全面推進(jìn)。記者多方了解到，銀行普遍認(rèn)為要完成年底前4萬億元的“白名單”項(xiàng)目信貸投放額，絕不會(huì)降低信貸準(zhǔn)入門檻，而是將更多符合條件的項(xiàng)目納入“白名單”，激發(fā)銀行的信貸投放量。

張瑜對(duì)于年底完成4萬億元“白名單”項(xiàng)目信貸投放額也頗有信心。他表示，截至9月24日，“白名單”項(xiàng)目的獲批信貸資金為1.43萬億元，到了10月16日這個(gè)數(shù)字增至2.23萬億元，表明過去不到一個(gè)月期間，相關(guān)信貸增加量近8000億元。若延續(xù)這個(gè)信貸投放節(jié)奏，年底這個(gè)數(shù)值有望達(dá)到4萬億元的目標(biāo)。

前述對(duì)公部門人士向記者透露，為了加大“白名單”項(xiàng)目信貸投放，其所在銀行除了增強(qiáng)與地方政府部門溝通以獲取更多“白名單”項(xiàng)目外，還內(nèi)部討論了如何完善“白名單”項(xiàng)目的放貸條件。

據(jù)悉，他們以往若遇到出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的，因資金拖欠問題導(dǎo)致項(xiàng)目頻繁停工的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目，都采取暫緩貸款資金發(fā)放，或只授信少放款的風(fēng)控措施；如今，隨著一系列國家經(jīng)濟(jì)刺激舉措令房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，他們更側(cè)重評(píng)估這些項(xiàng)目的銷售前景與銷售回款金額能否覆蓋以往拖欠資金與貸款本息，作為新的貸款審核與放款依據(jù)。

他指出，“過去，由于房地產(chǎn)銷售相對(duì)疲軟，我們會(huì)采取比較保守的風(fēng)控評(píng)估策略，比如按房地產(chǎn)‘白名單’項(xiàng)目的60%～70%銷售率，作為評(píng)估能否收回貸款本息的主要依據(jù)；但隨著當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)，我們也對(duì)一些地段良好、銷售前景頗佳的房地產(chǎn)‘白名單’項(xiàng)目，按80%～90%銷售率評(píng)估貸款本息回收安全性。更多項(xiàng)目將有望獲得信貸審批與盡快放款。”

10月17日，倪虹表示，相關(guān)政策發(fā)布以來，政策效果已開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)積極變化。多地房地產(chǎn)政策支持力度加碼，一線城市樓市全線回暖。下一步，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門，一項(xiàng)一項(xiàng)抓落實(shí)，把政策效應(yīng)充分釋放出來。

加快信貸審批節(jié)奏，有銀行“加班加點(diǎn)”整理相關(guān)評(píng)估材料

為“鼓勵(lì)”商業(yè)銀行加大房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目的信貸投放，相關(guān)部門采取多種舉措。10月17日，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，廣東珠海的一個(gè)住宅項(xiàng)目，前期已售出了部分房屋，但因多種原因處于停建狀態(tài)。在城市協(xié)調(diào)機(jī)制的推動(dòng)下，上市住宅項(xiàng)目被納入“白名單”。某大型銀行珠海分行對(duì)其新發(fā)放貸款6億元，令項(xiàng)目與配套設(shè)施很快復(fù)工建成。如今，該項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)氐臅充N樓盤。

他表示，為了做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與保障房屋建成交付，金融監(jiān)管總局還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，已審貸款應(yīng)貸盡貸，資金撥付能早盡早。

上述對(duì)公部門人士向記者透露，目前，他們已加快當(dāng)?shù)?ldquo;白名單”項(xiàng)目的信貸審批步伐。在風(fēng)險(xiǎn)可控與合規(guī)操作的前提下，與部分房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)磋商，可根據(jù)“白名單”項(xiàng)目的用款計(jì)劃，嘗試將全部貸款資金提前發(fā)放至房地產(chǎn)企業(yè)開設(shè)的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)具體進(jìn)度將資金從上述賬戶受托支付給上下游供應(yīng)商，更高效地滿足“白名單”項(xiàng)目的資金支出要求。

“上周末，部分同事加班加點(diǎn)，盡快整理完部分‘白名單’項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、開發(fā)商信用狀況、已銷售情況、未來銷售前景評(píng)估、銷售回款能否覆蓋貸款本息等信息，交給風(fēng)控部門評(píng)估審核。”他告訴記者，盡管目前其所在的部門尚未下達(dá)年底前的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目新增信貸投放目標(biāo)，但總行已提出已審貸款“應(yīng)貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”等要求。

在隨著相關(guān)部門給年底前白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模下達(dá)4萬億元的目標(biāo)后，其他銀行業(yè)務(wù)部門也正相應(yīng)加快“白名單”項(xiàng)目信貸投放節(jié)奏。

記者獲悉，前文提及的廣東珠海住宅項(xiàng)目，是珠海市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制首批三個(gè)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目里的首個(gè)放款項(xiàng)目，由珠海工行主動(dòng)對(duì)接珠海市住建局和國家金融監(jiān)管總局珠海分局。在上級(jí)行的支持下，通過綠色通道審批投放6億元信貸金額，推動(dòng)這個(gè)住宅項(xiàng)目復(fù)工建成。

截至9月底，珠海這個(gè)住宅項(xiàng)目的住房網(wǎng)簽量達(dá)到134套，在珠海所有房地產(chǎn)項(xiàng)目排名第25位。珠海工行表示，將繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的金融支持，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)更多力量。

記者了解到，要擴(kuò)大房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸投放，還需“白名單”項(xiàng)目數(shù)量的持續(xù)擴(kuò)容。日前，山東省房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制召開省市聯(lián)席會(huì)暨政銀企對(duì)接會(huì)。會(huì)議提出，務(wù)求“白名單”制度盡快取得明顯成效，要突出抓好項(xiàng)目推送，要按照“成熟一個(gè)、推送一個(gè)”的原則，積極開展縣（市）域、保交房和出險(xiǎn)房企項(xiàng)目推送，持續(xù)擴(kuò)大白名單項(xiàng)目規(guī)模。

前述對(duì)公部門人士指出，“目前，我們正與當(dāng)?shù)刈〗ň旨訌?qiáng)溝通，隨著地方政府將更多符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入‘白名單’，我們正計(jì)劃儲(chǔ)備更多項(xiàng)目與擴(kuò)大項(xiàng)目遴選范疇，對(duì)處于正常開發(fā)建設(shè)階段，且抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目加快信貸審批與放款節(jié)奏，進(jìn)一步擴(kuò)大白名單房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸投放量。”

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