2024年10月23日，招商蛇口設(shè)立的租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之招商蛇口租賃住房REIT（深交所代碼“180502”）在深圳證券交易所上市，是招商蛇口自招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后第三個(gè)REITs平臺(tái)，也是2024年以來首單上市的租賃住房公募REITs項(xiàng)目，標(biāo)志著招商蛇口在公募REITs領(lǐng)域再邁出關(guān)鍵一步，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、增加資本市場(chǎng)活躍度、優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式等諸多方面產(chǎn)生正面影響。

對(duì)于招商蛇口而言，設(shè)立租賃住房REITs平臺(tái)不僅僅是發(fā)行REITs盤活資產(chǎn)的線性延續(xù)，更是擴(kuò)大盤活覆蓋面、推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、落實(shí)租購并舉的重大舉措。

深厚資產(chǎn)儲(chǔ)備、甄選核心資產(chǎn)

招商蛇口作為招商局集團(tuán)有限公司城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，始終以“成為中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為目標(biāo)，致力于成為“美好生活承載者”，較早踐行了“租購并舉”戰(zhàn)略。截至2023年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)的長(zhǎng)租公寓已布局19個(gè)城市，84個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，總經(jīng)營(yíng)建筑面積超200萬平方米，房源4.73萬間。其中已開業(yè)項(xiàng)目45個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約115萬平方米，房源2.95萬間；建設(shè)期項(xiàng)目39個(gè)，總建筑面積約97萬平方米,房源總數(shù)1.78萬間。

招商蛇口租賃住房REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于深圳市南山區(qū)的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目，均為具備保障性質(zhì)的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套，項(xiàng)目交通便捷，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施完善。截至2024年6月末，太子灣項(xiàng)目和林下項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)間分別超過4年和8年，出租率處于高位且收益穩(wěn)定，屬于成熟且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資產(chǎn)。太子灣項(xiàng)目運(yùn)行滿4年、2024年1-6月平均出租率達(dá)94.66%；林下項(xiàng)目運(yùn)行滿8年，2024年1-6月平均出租率達(dá)97.24%。根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額，按最終實(shí)際募集規(guī)模測(cè)算，招商基金蛇口租賃住房REIT（180502）于2024年7月1日-12月31日和2025年度預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率分別為4.00%和4.05%。

圖太子灣項(xiàng)目

圖林下項(xiàng)目

“壹棧”成名，引爆市場(chǎng)熱情

招商蛇口旗下負(fù)責(zé)租賃住房類業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)管理公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商伊敦”）前身為深圳蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，從80年代初就開始繁育租賃住房基因，已在租賃住房領(lǐng)域積累了豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和成熟的發(fā)展模式，租賃住房項(xiàng)目遍布深圳、上海、廣州、杭州等11個(gè)人口凈流入核心城市，已孕育出壹棠服務(wù)公寓、壹間精品公寓、壹棧人才公寓三條主要的產(chǎn)品線品牌，具有較高的市場(chǎng)知名度和行業(yè)影響力。

招商蛇口租賃住房REIT項(xiàng)目所包含的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于“壹棧”系列資產(chǎn)，是在豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備中精心挑選與嚴(yán)格評(píng)估而來，確保了資產(chǎn)本身的質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。同時(shí)，招商蛇口憑借其在住房租賃領(lǐng)域的豐富管理經(jīng)驗(yàn)與高效運(yùn)營(yíng)模式，為這些資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供了有力保障。此外，疊加招商蛇口品牌價(jià)值與市場(chǎng)信譽(yù)對(duì)項(xiàng)目的有力賦能，成為推動(dòng)投資者踴躍認(rèn)購該REITs的強(qiáng)大動(dòng)力。

從認(rèn)購結(jié)果來看，太子灣項(xiàng)目和林下項(xiàng)目評(píng)估總值合計(jì)為12.46億元，在發(fā)行階段，招商蛇口租賃住房REIT項(xiàng)目受到市場(chǎng)投資人高度關(guān)注及認(rèn)可，收到多位投資者積極認(rèn)購，募集資金達(dá)到13.635億元，溢價(jià)率為9.43%，網(wǎng)下詢價(jià)階段全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)下2024年公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)新高。有分析人士指出，高溢價(jià)與高認(rèn)購倍數(shù)充分說明了該項(xiàng)目的稀缺性和市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目?jī)r(jià)值的良好預(yù)期。

積極產(chǎn)融創(chuàng)新、樹立市場(chǎng)典范

招商蛇口租賃住房REIT不僅為投資者提供了更好的投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也為我國(guó)REITs與住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了樣本。

保障性租賃住房作為解決大城市住房問題的重要抓手，旨在緩解住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，滿足人口凈流入的一二線城市有住房困難的新市民、青年人群的需求。但由于重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的特性，因此行業(yè)的健康發(fā)展需要資本市場(chǎng)的支持。而資本市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量的要求較高，這也給運(yùn)營(yíng)商提出了更高的要求，本項(xiàng)目上市前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)僅有5單租賃住房REITs項(xiàng)目。

招商蛇口作為市場(chǎng)化的投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，將位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角核心區(qū)域的租賃住房資產(chǎn)納入REITs，并將盤活資金用于新建項(xiàng)目，有助于更好地支撐“十四五”期間保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)，積極創(chuàng)建全國(guó)先行示范樣板。同時(shí)招商蛇口租賃住房業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制進(jìn)一步確立，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，為新市民、青年人解決住房難題，最終實(shí)現(xiàn)招商蛇口在租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，為行業(yè)樹立了良好示例，也為后續(xù)我國(guó)REITs項(xiàng)目陸續(xù)推出奠定良好基礎(chǔ)，有助于深化改革、為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)與智慧。

同時(shí)，本項(xiàng)目作為我國(guó)積極探索REITs創(chuàng)新的重要突破口、完善市場(chǎng)覆蓋面的精準(zhǔn)抓手，經(jīng)過項(xiàng)目的持續(xù)良好運(yùn)營(yíng)、與市場(chǎng)的充分溝通、認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、結(jié)構(gòu)設(shè)置、投資人溝通等方面形成了比較成熟的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)體系，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具有在全市場(chǎng)復(fù)制推廣的價(jià)值。

風(fēng)起云涌正揚(yáng)帆，砥礪前行開新篇

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展的全新階段，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，正處于供求關(guān)系發(fā)生重大變化、亟待構(gòu)建發(fā)展新模式的關(guān)鍵時(shí)期。同時(shí)對(duì)于招商蛇口而言，2024年是實(shí)施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，也是全面加速推進(jìn)招商局“第三次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)力之年。

值此關(guān)鍵時(shí)刻，招商蛇口依托其在REITs行業(yè)領(lǐng)先的資源積累與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，結(jié)合招商局房托、蛇口產(chǎn)園REIT先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，成功搭建租賃住房REITs，進(jìn)一步打造產(chǎn)融結(jié)合的特色品牌，后續(xù)招商蛇口持有的租賃住房資產(chǎn)有望陸續(xù)裝入，資金流動(dòng)加快，招商蛇口將在投融資良性循環(huán)的加持下進(jìn)入加速發(fā)展階段。