每經(jīng)記者 陳 利每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著9月底降準(zhǔn)、降息、降首付、降存量房貸利率等系列利好政策的出臺(tái)，以及一線城市接連優(yōu)化房地產(chǎn)政策，購(gòu)房首付比例及貸款利率已達(dá)到歷史較低水平，限購(gòu)政策也處于自實(shí)施以來(lái)的相對(duì)寬松階段。

這一輪房地產(chǎn)新政實(shí)施已滿一個(gè)月，多地樓市成交量仍呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第四十三周（10月21日~27日），監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比上升7.15%，同比上升26.81%；新房成交量同比和環(huán)比分別上升23.5%和1.89%。

視覺(jué)中國(guó)圖

據(jù)近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的10月新房、二手房成交數(shù)據(jù)，這一輪房地產(chǎn)新政實(shí)施一個(gè)月來(lái)，多地商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化，部分核心城市年內(nèi)成交新高不斷被刷新。中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，重點(diǎn)30城10月新房網(wǎng)簽量約980萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%；20城二手房網(wǎng)簽量約10萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)18%，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

“整體來(lái)看，在一攬子政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及購(gòu)房者信心有所恢復(fù)，10月份樓市活躍度明顯回升，預(yù)計(jì)短期內(nèi)核心城市銷(xiāo)售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。”中指研究院分析指出，接下來(lái)，若貨幣化安置的100萬(wàn)套城中村和危舊房改造項(xiàng)目，以及收購(gòu)存量房和閑置土地的政策能夠落實(shí)到位，將有助于加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)。

一線城市成交紀(jì)錄刷新

在系列利好政策持續(xù)推動(dòng)下，10月多地房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了久違的火熱行情。

據(jù)中指研究院報(bào)告，分梯隊(duì)來(lái)看，截至10月27日，核心二線城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比下降15%；三四線代表城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)10%。而在四個(gè)一線城市，樓市回暖最為明顯，新房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)65%，同比增長(zhǎng)22%。

以深圳為例，“9·29新政”落地后，吸引了大量外地置業(yè)者涌入，僅在10月就出現(xiàn)了兩個(gè)“日光盤(pán)”。如10月13日，龍華深業(yè)上城學(xué)府推出的332套住宅吸引了744批客戶(hù)登記，登記比為1∶2.24，僅在3個(gè)半小時(shí)內(nèi)便全部售罄，銷(xiāo)售總金額達(dá)到約26億元；6天后的10月19日，光明區(qū)中建觀玥開(kāi)盤(pán)90分鐘售罄，現(xiàn)場(chǎng)2047批客戶(hù)搶購(gòu)192套房，成為年內(nèi)深圳登記比最高的住宅項(xiàng)目。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，截至10月27日，深圳新房銷(xiāo)售約30萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)96%，同比增長(zhǎng)31%。

在上海，10月份同樣出現(xiàn)“日光盤(pán)”。10月27日，上海黃浦融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期三批次開(kāi)盤(pán)，158套房源當(dāng)日即售罄，總銷(xiāo)售額達(dá)58.82億元，該項(xiàng)目在今年內(nèi)已“三開(kāi)三罄”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月21日至27日）上海新建商品住宅的成交面積為19.98萬(wàn)平方米，環(huán)比增加57.19%，該成交量創(chuàng)下了近半年來(lái)的新高。

而廣州在9月29日全面取消限購(gòu)政策后，多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人氣旺盛，到訪量大幅上升，市場(chǎng)熱度明顯提升。根據(jù)廣州市住建局披露的最新數(shù)據(jù)，“9·29新政”實(shí)施以來(lái)（截至10月27日），廣州全市一手住宅成交94.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)68.9%，同比增長(zhǎng)37.4%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州10月以來(lái)（10月1日~27日）新房銷(xiāo)售91.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)51%。

10月的北京樓市表現(xiàn)同樣不俗。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月以來(lái)北京新房線上咨詢(xún)量和案場(chǎng)來(lái)訪量明顯增加。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，北京10月（10月1日~27日）新房銷(xiāo)售面積47.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比微降6%。受到近期市場(chǎng)成交趨好的影響，北京不少樓盤(pán)已明確提出將收回現(xiàn)有優(yōu)惠措施，更有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)縮短籌資周期來(lái)沖刺全年回款任務(wù)。

另?yè)?jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月，一線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)將達(dá)227萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40%，同比增長(zhǎng)2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“考慮到‘認(rèn)購(gòu)-草簽-網(wǎng)簽’的時(shí)間關(guān)系，預(yù)計(jì)10月份的在途交易將在11月份的網(wǎng)簽系統(tǒng)中得到充分體現(xiàn)。初步預(yù)計(jì)，11月份一線城市新房交易面積的同比增速有望超過(guò)30%，顯示出市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)積極向好。”

不只是新房市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，一線城市二手房市場(chǎng)在10月表現(xiàn)同樣亮眼。

截至10月27日，深圳10月二手房成交量接近5000套，環(huán)比增長(zhǎng)63%，同比增長(zhǎng)高達(dá)97%，該成交量創(chuàng)下了自2021年4月以來(lái)的月度新高；北京二手房成交13156套，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)46%，預(yù)計(jì)10月二手房成交有望突破1.6萬(wàn)套，或創(chuàng)去年4月以來(lái)的新高；上海二手房成交已突破2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)55%，最近一周（10月21日~27日）二手房成交6745套，創(chuàng)年內(nèi)周度成交新高，政策效果超過(guò)“5·27”新政。另?yè)?jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，10月前4周，廣州累計(jì)二手住宅網(wǎng)簽超過(guò)9000宗，其中國(guó)慶黃金周后一周的成交量達(dá)到3120宗，創(chuàng)下近19個(gè)月新高。

值得一提的是，樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，深圳10月新房交易量已達(dá)到“繁榮線”水平，而二手房交易量也正在向“繁榮線”靠近。上海10月（截至10月26日）二手房成交量超過(guò)20000套，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為18000套是上海二手房交易的“繁榮線”。

二線城市樓市出現(xiàn)分化

除了一線城市，10月熱點(diǎn)二線城市的新房、二手房銷(xiāo)售均有明顯恢復(fù)。

以杭州為例，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，杭州“10·9新政”后，周均成交量較9月前三周增長(zhǎng)70.6%，若剔除國(guó)慶假期影響，增幅超90%。杭州樓市“10·9新政”實(shí)施后，高端改善型項(xiàng)目的搖號(hào)熱度更高，房?jī)r(jià)30000元/平方米以下的典型剛需和改善型項(xiàng)目去化行情也明顯好轉(zhuǎn)，成交均價(jià)由此結(jié)構(gòu)性下跌。

二手房方面，新政后杭州二手房成交量頻創(chuàng)新高，周均成交量較9月前三周增長(zhǎng)54.0%。剔除國(guó)慶假期影響，增幅達(dá)84.5%，市場(chǎng)活躍度高。尤其是杭州“10·9”樓市新政出臺(tái)當(dāng)周，帶看量超16萬(wàn)人次，創(chuàng)下歷史峰值。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，二線城市新房成交面積盡管同比仍下降了19.04%，但環(huán)比上漲了6.05%。其中，武漢、南寧和蘇州的成交面積環(huán)比漲幅尤為突出，武漢以77.05%的漲幅位居榜首，南寧漲幅為76.56%緊隨其后。

三四線城市樓市同樣表現(xiàn)出回暖跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月三四線城市新房成交面積環(huán)比上漲43.23%，漲幅僅次于一線城市，同比上漲17.51%，在各線城市中漲幅最大。在三四線城市中，除了遵義、舟山和濰坊之外，其他城市的新房成交面積均環(huán)比上漲，其中泰安以95.98%的漲幅位居首位。

需要指出的是，盡管10月樓市整體處于升溫狀態(tài)，但各城之間仍存在分化行情。如溫州、青島、寧波和濟(jì)南等二線城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況，其中溫州的環(huán)比跌幅達(dá)40.30%。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)依然延續(xù)了“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份100個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14183元/平方米，環(huán)比下跌了0.18%，同比下跌了6.81%。不過(guò)，同比和環(huán)比的降幅相比上月分別收窄了0.18和0.09個(gè)百分點(diǎn)。

“各項(xiàng)利好政策效應(yīng)在10月持續(xù)釋放，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期也有所改善，二手房?jī)r(jià)格總體雖仍在下行，但環(huán)比降幅連續(xù)3個(gè)月收窄，同比降幅連續(xù)2個(gè)月收窄。房?jī)r(jià)端初步釋放了一定積極信號(hào)，10月似乎成為價(jià)格進(jìn)入邊際改善階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析指出，短期來(lái)看，房?jī)r(jià)止跌仍需要時(shí)間，靜待供求關(guān)系的逐步改善以引導(dǎo)價(jià)格企穩(wěn)。

記者注意到，10月成交量的回升使得多城市樓市庫(kù)存出現(xiàn)明顯下降。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7個(gè)代表城市（北京、深圳、上海、廣州、溫州、蘇州、杭州）10月庫(kù)存面積環(huán)比整體下降了1.91%。其中，深圳庫(kù)存降幅最大，達(dá)到了6.76%，廣州降幅為5.25%居第二位。而溫州的庫(kù)存則出現(xiàn)了小幅上漲，環(huán)比上升了0.82%。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖