每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

雖然當前香港樓市“撤辣”效應已有所減弱，但內地買家依然活躍。

注：在粵語中，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段。香港特區(qū)政府此前為應對樓市過熱、防止過度炒作而采取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此處指今年2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。

近日，香港中原地產發(fā)布數據顯示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市場錄得33915宗買賣登記，樓價總值3093億元。其中，“普通話拼音買家”（即買家登記英文名字為普通話拼音，基本都是來自內地）占8133宗，比例為24%，涉及金額高達906億港元，兩個數字均突破歷史紀錄。這相當于每名內地購房者平均花費逾1100萬港元在香港買房。

而去年同期，香港“普通話拼音買家”的一二手私人住宅交易量和交易金額分別是4854宗和633億港元。也就是說，今年前三季度，上述兩個數據分別同比增長了68%和43%。

不過，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，香港前三季度整體樓市情況仍未有明顯起色。10月31日，香港金融管理局（以下簡稱金管局）公布的數據顯示，9月份新申請貸款個案較8月份環(huán)比減少15.9%至4977宗；新批出的按揭貸款額較8月份減少20.6%至173億港元。第三季度負資產住宅按揭貸款宗數為40713宗，這一數字創(chuàng)下自2003年第四季度后（即近21年來）的新高。

注：負資產住宅按揭貸款宗數情況所得數字僅涉及銀行提供并已知道為負資產的首次按揭貸款（即欠受訪機構的未償還貸款額超過按揭物業(yè)的當前市值）。

來源：香港中原地產

內地買家更偏好二手房

香港中原地產統(tǒng)計顯示，在前三季度香港“普通話拼音買家”的8133宗交易中，二手房占比超過一半，達到4366宗。社區(qū)發(fā)展成熟及交通配套完善的民生區(qū)，成為內地買家赴港置業(yè)的首選。據記者了解，香港的民生區(qū)樓價一般較新發(fā)展區(qū)更為便宜，容易上車。

“普通話拼音買家”集中購買的二手房片區(qū)主要集中在北角、荃灣市中心、奧運站、深水埗、土瓜灣、灣仔等片區(qū)。其中，有“小福建”之稱的北角最多，達131宗，涉及樓價10.1億元；其次是荃灣市中心及奧運站，分別為123宗及120宗。

記者注意到，北角已連續(xù)兩年錄得最多“普通話拼音買家”買樓，且主要集中在健威花園、城市花園及柏蔚山等項目。

來源：香港中原地產

據香港特區(qū)政府統(tǒng)計署及中原地圖數據，北角區(qū)逾10萬人口中，有11.5%的居民慣用語言是普通話及內地其他方言，這一比例在港島東區(qū)中居首，而在全港則位列第八。

另一方面，香港傳統(tǒng)十大屋苑在第三季度也錄得282宗“普通話拼音買家”入市，已超過去年全年的244宗，創(chuàng)近三年新高。其中，天水圍嘉湖山莊最多，達61宗。

注：十大屋苑，指的是香港太古城、新都城等10個代表性強、知名度高且流通量大的二手屋苑。

“預計四季度樓市止跌”

金管局數據顯示，今年第三季度，香港負資產住宅按揭貸款宗數錄得40713宗，涉及金額2075.1億港元，對比第二季度的30288宗及1549.92億港元，分別增加10425宗（34.4%）及525.18億港元（33.9%）。

每經記者從經絡按揭轉介首席副總裁曹德明處獲悉，年初香港特區(qū)政府“撤辣”后，樓市雖曾出現輕微反彈，但“撤辣”效應未能持續(xù)，加之利率高企以及開發(fā)商低價推盤，導致樓價升幅全面蒸發(fā)并出現下跌。

根據香港差餉物業(yè)估價署公布的數據，9月份香港樓價指數報287.9點，環(huán)比下跌1.67%，該指數已連續(xù)5個月下跌。第三季度私人住宅售價指數報292.8點，創(chuàng)自2016年第三季度即近8年來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位397.9點相比下跌了26.4%。

中原地產亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，美國于9月宣布減息，香港也同步跟進，但減息效應較慢。而中央政府于9月下旬陸續(xù)推出救市措施，效果未及在9月內反映，9月香港樓價指數繼續(xù)下跌。10月受中央政府救市政策刺激，港股急升，加上10月中旬《2024年施政報告》推出“組合拳”穩(wěn)樓市，令香港物業(yè)市場轉勢，中原地產10月份促成的二手宗數較上月同期升70%。

據香港中原地產10月31日發(fā)布的數據，香港十大屋苑10月錄得228宗成交，按月增長61.7%，與一手房同步創(chuàng)下7個月新高。

2024年10月十大屋苑成交情況 來源：香港中原地產

“減息周期已經開展，加上最新施政報告推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，并加快用家及投資者入市步伐。近期不少開發(fā)商已提價推售新盤及余貨單位，樓價有望于年底止跌回穩(wěn)，負資產個案亦有機會高位回落。”

曹德明補充道，雖然負資產數字回升，但不代表業(yè)主無力供款。過往十多年來香港業(yè)主還款能力一直處于穩(wěn)健水平，負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.13%，稍有輕微增加但仍屬低水平，顯示絕大部分業(yè)主的供款能力仍然穩(wěn)健，銀行借貸風險可控。

陳永杰也認為，在優(yōu)才專才及投資移民政策下，香港租賃需求有增無減，令租金持續(xù)上升，樓價跌租金升，中原CRI回報率創(chuàng)下12年新高。施政報告放寬收租物業(yè)的按揭成數，相信可吸引更多投資者入市，對樓價帶來支持。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖