每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

頤和盛世小區(qū)，是廣州地產(chǎn)商頤和地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱：頤和集團）在高陵區(qū)運作的大型房地產(chǎn)項目，占地超過500畝。小區(qū)從2008年立項到如今已有15年，如今卻成了一個“半成品”。

在小區(qū)后方，有超過200畝本應(yīng)開發(fā)三期住宅的土地，被用作堆放鋼筋的倉庫，與小區(qū)綠地僅用一片鐵皮隔開。超200畝并不是個小數(shù)字，畢竟百畝都可稱為大盤，這里停滯已接近6年，錯過了土地市場的高漲時期。

“想開發(fā)也沒用。”開發(fā)商辦公室內(nèi)一位自稱“管工程”的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為約半數(shù)土地位于國家文物保護單位漢陽陵的保護范圍，無法開發(fā)只能先租出去。“員工的工資都發(fā)不了，我租出去也很正常。”

而圍繞頤和盛世的煩心事，同樣困擾著物業(yè)和業(yè)主們。

頤和盛世是各大投訴平臺的?？停ǚ慨a(chǎn)證10年辦不下來、小區(qū)存在臨水臨電、漏雨、小孩上學(xué)安全問題。不少小區(qū)業(yè)主不愿再繳納物業(yè)費，他們認(rèn)為不值。在物業(yè)門口張貼的財務(wù)收支顯示，小區(qū)物業(yè)今年第三季度虧損了61萬。

這是一個令人遺憾的結(jié)果。物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三者間所形成的羅生門，正在導(dǎo)致小區(qū)螺旋式的“塌陷”——開發(fā)商無力開發(fā)和實現(xiàn)配套、業(yè)主不愿繳納物業(yè)費、物業(yè)沒錢維護小區(qū)，矛盾正在不斷加深，而這些困擾多方的成因甚至可以追溯到十余年前，解決難度并非一人、一個企業(yè)、一個部門就可以完成的。

債務(wù)危機

頤和盛世是廣州頤和地產(chǎn)在西北地區(qū)運作的第五個大型房地產(chǎn)項目， 項目位于西安渭河北岸的高陵區(qū)馬家灣片區(qū)，由廣州頤和集團、西安光明房地產(chǎn)公司共同開發(fā)，主體公司為高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱：高陵光明）。

根據(jù)高政復(fù)決字〔2020〕05號行政復(fù)議決定書、企業(yè)變更信息、記者采訪獲悉，頤和盛世所處地塊原先為工業(yè)用地，1997年3月10日批給西安光明飲品有限公司（高陵光明曾用名），后企業(yè)經(jīng)營效益不佳，申請在原征地的528畝上投資建設(shè)住宅項目。2007年獲高陵縣發(fā)改委批準(zhǔn)，并將合計512.6畝土地使用權(quán)用途由工業(yè)用地變更為住宅用地。

2008年8月18日，高陵光明取得高國用（2008）第41號國有土地使用權(quán)證，使用權(quán)土地座落于高陵縣涇渭鎮(zhèn)涇渭南路，使用權(quán)類型為出讓。

圖片來源：高陵區(qū)人民政府網(wǎng)

同年，西安光明飲品有限公司更名為高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍由果汁、果醬、蔬菜汁系列產(chǎn)品變更為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃物業(yè)管理，頤和集團進場并逐步增資至3000萬元，獲得60%股權(quán)，原大股東西安光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持股40%。

官網(wǎng)顯示，2008年，項目正式啟動，總占地512畝，規(guī)劃分為三期開發(fā)，包括別墅、多層、花園洋房、小高層、高層共有百十棟樓，總戶數(shù)8000多戶，定位為 “百萬平米人文大盤”的純居住高尚社區(qū)。

操盤一個500畝的大盤，對一家中小型房企而言挑戰(zhàn)巨大，分3期開發(fā)，“長戰(zhàn)線”與“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的主流地產(chǎn)開發(fā)模式相悖，讓兌現(xiàn)、資金鏈充滿變數(shù)與風(fēng)險。

遺憾的是，2018年，開發(fā)商廣州頤和集團債務(wù)危機爆發(fā)，證監(jiān)會廣東監(jiān)管局指出，頤和地產(chǎn)涉及9筆違約債務(wù)中，單筆數(shù)額均超過1000萬元，合計金額超過50億元。其至今仍未完全從債務(wù)危機中脫身。

危機同樣傳導(dǎo)至高陵，頤和盛世從2018開始接近停擺。小區(qū)彼時僅開發(fā)兩期，目前仍有兩三百畝土地尚未開發(fā)，一大部分規(guī)劃愿景亦隨之落空。

“買房的時候說有輕軌、有幼兒園、有學(xué)校、有酒店，現(xiàn)在啥都沒有。”小區(qū)業(yè)主向記者表示“孩子上學(xué)劃分在梁村，那梁村自己村的人都不上，就幾個娃在那上，你說咋上？都是自己花錢在別的地方上。”

根據(jù)官網(wǎng)介紹，頤和盛世項目配套齊全，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部配有雙語幼兒園、小學(xué)、酒店、運動廣場，中心公園水系。

但許多業(yè)主談及此只是無奈地笑笑，他們已經(jīng)不想這些“加分項”了，只想要回基本的保障。在領(lǐng)導(dǎo)留言板、各大投訴平臺，頤和盛世的問題包括房產(chǎn)證10年辦不下來、小區(qū)存在臨水臨電、漏雨、小孩上學(xué)安全問題。

一位業(yè)主2021年曾在西安網(wǎng)反映，“我們是西安市高陵區(qū)涇渭南路頤和盛世小區(qū)二期的業(yè)主，2011年購房時，房子五證齊全，該交的契稅都交了，可是我們的房產(chǎn)證10年了，遙遙無期，業(yè)主們住的還是沒有驗收的房屋，生命與財產(chǎn)一點保障都沒有。多年來小區(qū)業(yè)主多次投訴開發(fā)商無望，絕望至極……”

涉嫌在國家級文保范圍內(nèi)私建商品樓

圍繞在頤和盛世項目的不止開發(fā)商資金問題。

在2020年，最大的暗礁同樣浮現(xiàn)——2020年5月31日，高陵區(qū)文旅局接到西安市文物局電話通知，稱接舉報頤和盛世項目涉嫌在國家級文物保護單位漢陽陵遺址保護范圍內(nèi)私自建設(shè)商品樓。

被劃入國家級文保范圍內(nèi)，就意味著剩余的兩三百畝土地基本告別住宅開發(fā)。根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》第十七條，文物保護單位的保護范圍內(nèi)不得進行其他建設(shè)工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)。特殊情況則需要向上獲批，漢陽陵作為國家保護單位需要國家文物局的意見。

疊加上開發(fā)商資金緊張，頤和盛世剩余地塊開發(fā)由此陷入停滯，錯失了往后幾年的房地產(chǎn)高漲時期，損失無疑是巨大的。

“我們也希望盡快讓企業(yè)正常運行起來，但涉及到文保我們也沒辦法。”高陵區(qū)住建部門人士向記者表示，項目包括前期一系列規(guī)劃手續(xù)都是有的，但是在建設(shè)過程中，突然是因為這個事兒（停止）了，“因為你涉及漢陽陵的保護，你不是一般的保護。”

據(jù)知情人士透露，當(dāng)時高陵區(qū)曾去國家文物局說這個事，才把兩棟處于范圍內(nèi)、已經(jīng)售出的樓保住了，本來之前是要直接拆除的，但紅線內(nèi)沒蓋的就是堅決不讓蓋了。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

高陵區(qū)文物部門人士向記者表示，這個舉報是從國家文物局督辦下來的，因為土地位于漢陽陵司馬道保護范圍內(nèi)。“現(xiàn)在國家省市對文物保護比較重視，說白了是不可逾越的紅線，保護范圍內(nèi)是不允許建設(shè)跟文物保護不相關(guān)的那些項目，尤其是漢陽陵這樣的國保單位，你不管建設(shè)什么項目，你要有充足的必要性，國家文物局要同意你才能做，任何建筑改建新建擴建都是這樣。”

而10年前獲批的住宅用地，為何現(xiàn)在突然變成國家級文保范圍內(nèi)的違建了？

據(jù)行政復(fù)議書，頤和盛世開發(fā)方認(rèn)為：己方根據(jù)政府及相關(guān)部門的文件、證書均充分證明了申請人的住宅樓建設(shè)項目獲得政府依法審批，建設(shè)行為合規(guī)，銷售行為合法，在項目建設(shè)之前履行了文物保護手續(xù)。

但根據(jù)行政復(fù)議決定書，從調(diào)查結(jié)果以及頤和盛世開發(fā)方所提交的各種證據(jù)來看，其并無文物相關(guān)審批手續(xù)。盡管陜西省考古研究院2012年1月有作出《某xxx公司建設(shè)項目考古發(fā)掘工作報告》，但此報告顯然不屬于也不能替代文物部門審批手續(xù)。

“他們以為是做了文物勘探就行，一直都沒有征求過我們高陵區(qū)文旅局文物部門的意見。”上述區(qū)文物部門人士表示，國家現(xiàn)在要求先做文物勘探，做完之后我們再出意見，之后才能報地。就是因為之前企業(yè)有時候在施工過程中發(fā)現(xiàn)古墓，他就給你不報，因為擔(dān)心影響施工進度，對古遺址，古墓可能就是種破壞。

據(jù)高陵區(qū)自然資源和規(guī)劃局人士向記者表示，從2018年開始，供地之前才決定要文物意見了。“報地是農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的前提，之前是土地報批后做文物，現(xiàn)在是做文物后再報地，有文物的話地就報不上了。”

上述文物部門人士進一步表示，目前國家文物局對項目的建議就是保持不動，可以作為綠地，等到70年產(chǎn)權(quán)到期后不再續(xù)租。而高陵區(qū)自然資源和規(guī)劃局人士則向記者表示，到底能建不能建，建啥，得等后面西安市國土空間規(guī)劃出來。

這也意味著，即使有心、有錢開發(fā)，頤和盛世想短時間內(nèi)重啟這200余畝土地開發(fā)希望也不大。

超兩百畝土地何解

項目停滯帶來的影響不止于開發(fā)商，同樣傳導(dǎo)至業(yè)主一端。

記者在現(xiàn)場觀察到，一個小區(qū)，一側(cè)是小區(qū)綠地和住宅，另一側(cè)是工地，其內(nèi)的鋼筋挪動的噪聲不絕于耳，兩者間僅用一張鐵皮隔開。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

據(jù)小區(qū)業(yè)主向記者表示，中間（空地）以前說開發(fā)酒店，現(xiàn)在被頤和承包出去當(dāng)庫房使用了，后面也承包給人家做工地了，“整個城鄉(xiāng)結(jié)合部在這里，你現(xiàn)在站在樓上面，他看后面還亂七八糟的，養(yǎng)牛養(yǎng)羊都在后面，一個大卡車在里面嗚嗚地開，堆放那些鋼筋。”

在小區(qū)門口物業(yè)旁邊，是開發(fā)商的辦公地點，大門有鎖，只能從玻璃側(cè)邊小門進去，其中一位工作人員表示，“這里沒剩幾個人了。”

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

值得一提的是，高陵區(qū)文旅局曾對高陵光明地產(chǎn)處以罰款人民幣50萬元的行政處罰。其于2020年11月23日繳納了10萬元罰款，剩余款項因運營非常困難，申請延期繳納。

辦公室內(nèi)一位自稱“管工程”的人士告訴記者，因為土地被劃入國家文物保護單位的保護范圍，無法開發(fā)只能先租出去。“我買了兩三百畝地，我不能讓閑著。現(xiàn)在政府也沒有給一個解決方式，我花十幾個億賣的地，員工的工資都發(fā)不了，我租出去也很正常。”

當(dāng)記者追問是否有資金開發(fā)時，其表示，“我隨時想開發(fā)，不讓開發(fā)。不是有錢沒錢，政府手續(xù)不讓你動，你連第一步都走不了，你怎么去談第二步呢？”

值得一提的是，已經(jīng)有資產(chǎn)管理公司開始處理“頤和盛世”相關(guān)債權(quán)，尋求脫手離場。

據(jù)頤和地產(chǎn)2019年披露，開發(fā)西安“頤和盛世”項目時，頤和地產(chǎn)曾向中江信托融資余額2.52億元，該筆債務(wù)后來由某資產(chǎn)管理公司承接。

而在2024年8月7日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司掛牌了高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司金融不良債權(quán)項目，截至7月底，債權(quán)合計金額4.72億元，其中本金2.52億元，利息2.21億元。

該筆債權(quán)的抵押物正是頤和盛世項目，其中包括住宅及商業(yè)等在建工程合計42631.41 ㎡、待建未銷售建筑物分?jǐn)偼恋?56335.30 ㎡。該項目剩余未開發(fā)貨值近30億元、未開發(fā)凈地估值近14億元。從未開發(fā)部分340.55畝土地估值14億元來看，折合約411萬元/畝。

對此，上述開發(fā)商辦公地點內(nèi)人士表示：“那人賣也很正常，我跟人家抵押買的地都動不了，人肯定賣。”

業(yè)主、物業(yè)間的矛盾

對于頤和盛世的業(yè)主們而言，當(dāng)下緊要的問題是供暖：為了一個溫暖的冬季，頤和盛世的業(yè)主們正在與物業(yè)、供熱方博弈。

供暖不暖，是換了第三方承包后才廣泛出現(xiàn)的情況。頤和盛世并不算市政供熱的范圍內(nèi)，過去11年都是由物業(yè)自備鍋爐供暖，去年，由自備鍋爐變?yōu)榈谌匠邪?，一下讓業(yè)主們感受到了“溫差”：在業(yè)主看來，交了3000多塊錢，去年冬天溫度還到18°，自己要在家開空調(diào)，今年為什么還要交費？

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

除了供暖之外，業(yè)主還反映小區(qū)“電梯壞了，房頂漏水，衛(wèi)生不好”，這樣的服務(wù)無法與一級物業(yè)收費相匹配，導(dǎo)致業(yè)主們不愿繳納物業(yè)費。一位業(yè)主向記者表示，“物業(yè)催我說該交費了，我說電梯啥時候修，他就不說了，他不說我就走了，我去年都沒交，我今年也不打算交了。”

互相間的不信任，讓小區(qū)品質(zhì)螺旋式地塌方。在小區(qū)物業(yè)門口張貼的收支表顯示，今年第三季度物業(yè)總虧損61萬。“你越不交費，小區(qū)是不是就越來越差？你沒有錢來投入，最后影響的其實是住在這兒的這些業(yè)主的生活品質(zhì)。”

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝

小區(qū)物業(yè)人士向記者表示，小區(qū)本來入住率就低，小區(qū)目前是2596戶人，在住有800多戶，只有1/3，無論物業(yè)費、采暖費能收上來的就少，但是服務(wù)都是要統(tǒng)一的。就拿供暖來說，去年實際這2596戶全部在跑暖了，另外新供暖方也是第一次，走完招投標(biāo)后只有3個月改造期就要供暖了，設(shè)備方面可能確實存在一些問題，沒有把小區(qū)每個邊邊角角照顧到。

“之前我們物業(yè)自備鍋爐燒了11年，已經(jīng)算可以了，兩臺鍋爐已經(jīng)接近報廢，所以選擇通過招投標(biāo)引進第三方，我們也要求他們進來后維持5.98元的價格不能變，這個費用在整個馬家灣來說是第二低的，其他都在6.20元以上。第二就是溫度不能變，按照西安市集中供熱協(xié)議，不能低于18度。”

而據(jù)第三方供暖方表示，截至11月7日，僅有50多戶業(yè)主繳納了采暖費。物業(yè)方向記者表示，今年不管繳費多少人，到了15號還是要正常供暖，業(yè)主體驗半個月或一個月以后，如果滿意，再自行決定是否需要供暖。

物業(yè)人士還透露，“開發(fā)商從18年開始就基本上停滯了，（開發(fā)商）跟我們也有些費用結(jié)算不及時。如果說這些業(yè)主也不繳費的話，先不說我們?nèi)藛T工資問題，我們沒有拿出太多的錢去投入這個東西。還有路面的問題，開發(fā)商沒有錢，只能物業(yè)去想辦法，我們現(xiàn)在確實是沒有現(xiàn)金去解決這個事兒。”

其進一步表示，“我們財務(wù)報表都在門口貼著，如果說這個小區(qū)再這么經(jīng)營下去，我們現(xiàn)在養(yǎng)不起自己的人了，再不用一兩年，不用誰來趕我們或者怎么樣，可能我們也考慮主動撤場的問題了。”

封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟新聞網(wǎng)記者 夏子博攝