初冬時節(jié)，位于遂寧市船山區(qū)河沙鎮(zhèn)鳳凰村的半隱山舍民宿迎來又一批游客。村民吳林珍在民宿負(fù)責(zé)客房清潔，說起如今的生活，她的臉上是藏不住的笑意，“多虧土地改革，現(xiàn)在我多了勞務(wù)報酬和土地分紅兩份收入。”

2023年3月初，自然資源部印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》，船山區(qū)被納入試點。借著改革東風(fēng)，船山區(qū)探索開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作，一塊塊“沉睡”的集體土地得以和國有土地一樣順利交易。

2023年6月，鳳凰村兩宗土地約15.6畝成功入市，成交總價分別為20.18萬元和44.91萬元，入市后的土地建設(shè)半隱山舍民宿、森林康養(yǎng)中心項目，進(jìn)一步豐富村里的文旅業(yè)態(tài)。鳳凰村也成為船山區(qū)“農(nóng)地入市”改革首個“吃螃蟹”的村。

時隔一年多，這項改革為鳳凰村帶去了什么？船山區(qū)為此做了哪些探索？取得了哪些成效？

土地增值

沉睡的“農(nóng)地”被喚醒

鳳凰湖邊，郁郁蔥蔥的綠從山間層層疊疊地渲染下來，將一排排古樸厚重的農(nóng)房“擁抱在懷”，猶如一幅美不勝收的山水畫。

好生態(tài)帶來好發(fā)展，鄉(xiāng)村旅游在這里搞得紅紅火火。每逢周末，前來游玩的游客絡(luò)繹不絕。

2022年，鳳凰村職業(yè)經(jīng)理夏志鵬和村委會一道謀劃引進(jìn)企業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)，打造民宿經(jīng)濟(jì)，讓游客“留下來”、百姓吃上“旅游飯”。然而，他們卻在土地上卡了殼。

“企業(yè)考察多次，一直找不到合適的地塊。村里閑置和低效利用的存量集體建設(shè)用地，例如廢棄的廠房、倉庫等，按規(guī)定不能從事非農(nóng)建設(shè)。”嚴(yán)峻的現(xiàn)實擺在面前，夏志鵬很無奈。

對投資企業(yè)來說，農(nóng)村閑置建設(shè)用地既不能上市交易，也不能抵押貸款，大家只能“望地興嘆”。

苦等一年，鳳凰村迎來轉(zhuǎn)機。2023年，船山區(qū)被納入農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度改革的基本思路，是在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

鳳凰村根據(jù)改革試點要求，在堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開始探索“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市路徑。

改革之初，區(qū)自規(guī)局為鳳凰村編制土地利用村級規(guī)劃，全面摸排存量用地現(xiàn)狀，出臺土地管理、收益分配等制度，一系列舉措打開了農(nóng)地入市的“大門”。

農(nóng)地改革離不開農(nóng)民參與。村委會圍繞“農(nóng)地入市”這一主題，召開了好幾次村民代表會議。

“是不是等于把土地給賣了？”每次大會上，最熱門的話題永遠(yuǎn)是土地性質(zhì)。“土地性質(zhì)不變，20年使用權(quán)期滿后還可以再次出讓。”夏志鵬拿文件講政策，一遍又一遍。

在區(qū)級相關(guān)部門協(xié)助下，確定了半隱山舍項目出讓土地單價的底價。最終，35名村民代表全部簽字，同意村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

2023年6月6日，鳳凰村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作敲響第一錘，以鳳凰村股份經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社作為入市主體，入市土地面積為4.84畝，由四川天穗農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司拍下，出讓年限為20年，出讓價款20.18萬元，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，建設(shè)半隱山舍民宿。

同月，鳳凰村另一宗土地10.77畝成功入市，由四川天穗農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司拍下，出讓年限為20年，成交金額為44.91萬元，建設(shè)森林康養(yǎng)中心項目。

“農(nóng)地入市”給鳳凰村帶來了什么？“最直接的變化就是土地大大增值了。”夏志鵬算了一筆賬，以半隱山舍項目為例，“農(nóng)地入市”后，出讓單價為4.17萬元一畝，每畝地一年以2085元交易。按照土地流轉(zhuǎn)方式，以前村民每畝地一年流轉(zhuǎn)費用為500元，土地資產(chǎn)收益較以往土地流轉(zhuǎn)費增長3倍，且租賃時長為20年，更具穩(wěn)定性。

“農(nóng)地入市”嚴(yán)格執(zhí)行土地所有權(quán)人集體決策程序，入市方式、途徑、底價征求集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集體決策。

為了增加透明度，讓入市程序更規(guī)范，鳳凰村還建立“征求意見—形成方案—民主決議—公示監(jiān)督—組織實施”集體土地資產(chǎn)處置程序。

農(nóng)民增收

土地收益分配科學(xué)可持續(xù)

“農(nóng)地入市”實現(xiàn)土地生金，出讓的土地收益又將如何分配？按照規(guī)定，農(nóng)村集體土地入市的收益需兼顧國家、集體和個人等多方利益。

自2023年7月起，村委會召集10多次村民代表大會，商議土地收益分配。

最終，村民代表大會商議，除去入市成本、土地增值收益調(diào)節(jié)金及相關(guān)稅費后，剩下15.14萬元屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，并從中提取25%作為村集體經(jīng)濟(jì)自留資金發(fā)展生產(chǎn)，剩余75%作為1組村民股份分紅。村民實際土地資產(chǎn)分紅每畝每年約1047元，保障了村集體可持續(xù)發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收。

船山區(qū)明確規(guī)定，入市調(diào)節(jié)金統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境整治等，以反哺農(nóng)村。

夏志鵬介紹，土地入市收益實現(xiàn)村集體實際分紅每畝每年1564元，土地資產(chǎn)收益較以往增長2倍，“民宿酒店運營后，30多名村民在民宿務(wù)工，人均月增收2000余元。”

吳林珍坦言，“農(nóng)地入市”后，不僅土地出讓費用一次性結(jié)清，村民還參與土地資產(chǎn)的決策、分配，讓他們更安心、放心。

“農(nóng)地入市”與國有土地同權(quán)同價，提高了農(nóng)民議價權(quán)，更多賦予了村民土地資產(chǎn)的決策和分配權(quán)。

農(nóng)村興旺

投資“活水”激蕩發(fā)展?jié)i漪

2023年底，半隱山舍開門迎客。如今，每逢周末，半隱山舍生意十分火爆，13間客房全部訂滿。近一年時間，半隱山舍盈利37萬元，還帶動10余名村民就業(yè)。

另一邊，矗立在樹林掩映間的森林康養(yǎng)項目于今年9月底正式營業(yè)。項目投資3800萬元，是一家以輕奢度假、山寨特色文化為主題的精品莊園度假酒店。其推出的迷你酒咖、無邊泳池等休閑項目成為市民爭先打卡的網(wǎng)紅地，預(yù)計年營業(yè)收入將實現(xiàn)800萬元。

在企業(yè)看來，項目發(fā)展得好，歸功于“農(nóng)地入市”。“入市后，我們招拍掛所得的地更有保障，減少了用地糾紛，也方便我們辦理不動產(chǎn)權(quán)證和其他手續(xù)。”四川天穗農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司投資部副部長鄒曉舟表示。

“農(nóng)地入市”盤活了一個村，人流、物流、資金流匯聚，農(nóng)村的發(fā)展空間打開了。

2023年，一筆100萬元的中省財政項目資金下發(fā)到鳳凰村。按照全區(qū)統(tǒng)籌，這筆費用作為村集體經(jīng)濟(jì)啟動資金，以股金方式投入到半隱山舍運營，每年企業(yè)保底分紅5.5萬元給村集體經(jīng)濟(jì)。民宿盈利后，將進(jìn)行二次分紅。

2023年，鳳凰村集體經(jīng)濟(jì)純收入達(dá)40余萬元，今年通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、業(yè)態(tài)發(fā)展和勞務(wù)增收等，預(yù)計將突破50萬元。

依托鳳凰湖、雷洞山等資源優(yōu)勢，鳳凰村聚焦民宿、餐飲、文旅等發(fā)展項目，引進(jìn)“桐岸讀水”“課耕山居”“鳳凰湖畔”等住宿、餐飲等業(yè)態(tài)，帶動實現(xiàn)旅游收入3750萬元。

“‘農(nóng)地入市’盤活了農(nóng)村土地資源，降低了項目落地成本，增加了村集體經(jīng)濟(jì)收入，還為村民帶來了‘家門口’就業(yè)的機會。”夏志鵬欣喜地說，這項“土改”實現(xiàn)了多方受益。