每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“中國房地產(chǎn)開發(fā)商處于去杠桿的中早期階段，我們判斷實體市場量價下行最快的時期可能已經(jīng)過去，政策端開始更積極地推動行業(yè)止跌企穩(wěn)。”

11月19日，中金公司發(fā)布研報稱，“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是政策端的新強音，財政政策是關(guān)注重點。本輪地產(chǎn)周期以來，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷從“平穩(wěn)為主”到“穩(wěn)中有進”的漸進式變化，中央政治局會議“止跌回穩(wěn)”的新表態(tài)，標(biāo)志著政策端進一步轉(zhuǎn)向“積極支持”。

對于地產(chǎn)股而言，中金公司認為，估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題，主要的催化因素將在于增量政策與房價趨勢。“基準(zhǔn)情形下，我們建議投資者把握2025年可能因?qū)嶓w市場量價下行趨勢緩和所出現(xiàn)的地產(chǎn)股的進一步上行。”

華東地區(qū)一家券商的地產(chǎn)研究員當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的政策面已發(fā)生變化，熱點城市在短期內(nèi)銷售去化效果明顯。不過從長期角度來看，若要實現(xiàn)市場止跌回穩(wěn)，還得發(fā)揮政策的可持續(xù)性，進一步激發(fā)居民的購房意愿。

地產(chǎn)股或已確立長期底部

中金公司在研報中認為，從長期維度來看，中國地產(chǎn)股或已確立長期底部。觀察地產(chǎn)股股價指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)前低與2008年四季度及2014年一季度房地產(chǎn)周期底部相若。這意味著，前期已經(jīng)基本消化過去十年以來的累計漲幅。同時，經(jīng)歷今年4月與9月兩輪探底后，目前長期移動均線已扭轉(zhuǎn)下行趨勢并趨于平坦。

9月末以來，房地產(chǎn)板塊估值已有一定修復(fù)，個股之間估值差有所收斂，中小市值企業(yè)在9月末以來的估值修復(fù)中相對領(lǐng)跑藍籌。

據(jù)統(tǒng)計，以融創(chuàng)中國、旭輝控股等為代表的房企在9月末低點以來已上漲2—3倍，大型藍籌累計上漲幅度在40%—50%。類似的情形也呈現(xiàn)于如2023年7月和2024年5月的市場反彈，即中小市值企業(yè)的短期上行幅度高于藍籌股。

“中國地產(chǎn)股已度過情緒較為悲觀的時期，價格底部或已得確認。”中金公司研報認為，伴隨近期中國在宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場兩端的政策施力，核心城市自10月以來呈現(xiàn)出一定的修復(fù)趨勢，往一年內(nèi)維度看有望出現(xiàn)更明顯的下行緩和，以驅(qū)動地產(chǎn)板塊進一步趨勢性上行。

回顧自2016年以來中央層面對房地產(chǎn)政策的表述，政策目標(biāo)經(jīng)歷了四個階段的變遷：2016年末—2021年中，堅持“房住不炒”和落實長效機制；2021年中—2023年中，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和探索新發(fā)展模式；2023年中—2024年中，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；今年9月，中央政治局會議表態(tài)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這是近年來房地產(chǎn)政策領(lǐng)域的新強音。

總的來看，四個階段分別對應(yīng)于房地產(chǎn)政策層面“積極調(diào)控—平穩(wěn)為主—穩(wěn)中有進—積極支持”的四種取態(tài)，新取態(tài)標(biāo)志著房地產(chǎn)政策或?qū)⒂懈訌妱诺陌l(fā)力。

“目前從市凈率來看，地產(chǎn)股的確處在歷史的底部。”上述券商地產(chǎn)研究員分析指出，由于部分城市房價下跌，導(dǎo)致房企的資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)等價格在賬面上能體現(xiàn)，但在實際變現(xiàn)時會出現(xiàn)一定的折扣。未來要希望地產(chǎn)股估值處于持續(xù)增長態(tài)勢，核心是要讓房價止跌企穩(wěn)。只有房價企穩(wěn)，資產(chǎn)才能夠重新進行定價。

政策持續(xù)發(fā)力尤為關(guān)鍵

中金研報指出，目前已出臺政策能夠帶來總銷量的階段性反彈，但未能促使其持續(xù)增長，仍反映了政策在發(fā)力強度和落地執(zhí)行方面存在瓶頸，仍待進一步改善。針對關(guān)鍵問題，較為直接、有效的政策應(yīng)面向居民收入和房價預(yù)期管理，因此財政政策在經(jīng)濟刺激和住房收儲方面的發(fā)力尤為關(guān)鍵。

據(jù)估算，住宅口徑新房和二手房的年化銷售面積自2022年末達到本輪周期底部（約14.3億平方米）后，經(jīng)歷三次較為明顯的反彈，分別對應(yīng)于2023年初“小陽春”、2023年末和2024年二季度兩次政策發(fā)力，但銷量的反彈幅度逐輪次減弱，目前最新值已回落至15.0億平方米。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的核心問題是總購房需求萎縮。”中金公司在研報中表示，與此前周期中限購限貸調(diào)整帶來的銷量持續(xù)上漲相比，本輪周期中銷量僅呈現(xiàn)脈沖式上漲，即便是在一線城市中也呈現(xiàn)出類似特征。

“我更認為市場問題在于購房意愿的下降。”上述券商地產(chǎn)研究員表示，如果從人口和城鎮(zhèn)化率來看，總購房需求確實是下降的，但主要是房價下行導(dǎo)致居民產(chǎn)生“買漲不買跌”的心態(tài)，購買意愿延期釋放。此外，二手房掛牌量抬升讓剛需群體更愿意選擇購買二手房，而新房吸收的多是改善型需求。

該券商地產(chǎn)研究員表示，近期房地產(chǎn)市場受政策利好影響出現(xiàn)回暖跡象，從持續(xù)性來看，預(yù)計今年第四季度內(nèi)包括明年一季度，或?qū)⒊霈F(xiàn)“小陽春”行情，在成交量和價格方面有企穩(wěn)現(xiàn)象。但是，從長期角度來看市場止跌回穩(wěn)還需要時間，由于部分城市的房價在前期下跌幅度較大，短期內(nèi)回彈將有一定難度，后續(xù)有待城中村改造對市場的催化作用。

就在10月17日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部部長倪虹提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中備受矚目的一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。據(jù)中金公司測算，這一體量如能在一年內(nèi)全部轉(zhuǎn)化為新房和二手房銷售，能夠提振房地產(chǎn)總銷量6%—7%。

近日，住建部和財政部聯(lián)合印發(fā)通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。

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