每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于去杠桿的中早期階段，我們判斷實(shí)體市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行最快的時(shí)期可能已經(jīng)過(guò)去，政策端開(kāi)始更積極地推動(dòng)行業(yè)止跌企穩(wěn)。”

11月19日，中金公司發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”是政策端的新強(qiáng)音，財(cái)政政策是關(guān)注重點(diǎn)。本輪地產(chǎn)周期以來(lái)，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷從“平穩(wěn)為主”到“穩(wěn)中有進(jìn)”的漸進(jìn)式變化，中央政治局會(huì)議“止跌回穩(wěn)”的新表態(tài)，標(biāo)志著政策端進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“積極支持”。

對(duì)于地產(chǎn)股而言，中金公司認(rèn)為，估值的歷史底部或已確立，未來(lái)主要著眼上行節(jié)奏與空間的問(wèn)題，主要的催化因素將在于增量政策與房?jī)r(jià)趨勢(shì)。“基準(zhǔn)情形下，我們建議投資者把握2025年可能因?qū)嶓w市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行趨勢(shì)緩和所出現(xiàn)的地產(chǎn)股的進(jìn)一步上行。”

華東地區(qū)一家券商的地產(chǎn)研究員當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的政策面已發(fā)生變化，熱點(diǎn)城市在短期內(nèi)銷(xiāo)售去化效果明顯。不過(guò)從長(zhǎng)期角度來(lái)看，若要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還得發(fā)揮政策的可持續(xù)性，進(jìn)一步激發(fā)居民的購(gòu)房意愿。

地產(chǎn)股或已確立長(zhǎng)期底部

中金公司在研報(bào)中認(rèn)為，從長(zhǎng)期維度來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)股或已確立長(zhǎng)期底部。觀察地產(chǎn)股股價(jià)指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)前低與2008年四季度及2014年一季度房地產(chǎn)周期底部相若。這意味著，前期已經(jīng)基本消化過(guò)去十年以來(lái)的累計(jì)漲幅。同時(shí)，經(jīng)歷今年4月與9月兩輪探底后，目前長(zhǎng)期移動(dòng)均線(xiàn)已扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)并趨于平坦。

9月末以來(lái)，房地產(chǎn)板塊估值已有一定修復(fù)，個(gè)股之間估值差有所收斂，中小市值企業(yè)在9月末以來(lái)的估值修復(fù)中相對(duì)領(lǐng)跑藍(lán)籌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，以融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股等為代表的房企在9月末低點(diǎn)以來(lái)已上漲2—3倍，大型藍(lán)籌累計(jì)上漲幅度在40%—50%。類(lèi)似的情形也呈現(xiàn)于如2023年7月和2024年5月的市場(chǎng)反彈，即中小市值企業(yè)的短期上行幅度高于藍(lán)籌股。

“中國(guó)地產(chǎn)股已度過(guò)情緒較為悲觀的時(shí)期，價(jià)格底部或已得確認(rèn)。”中金公司研報(bào)認(rèn)為，伴隨近期中國(guó)在宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩端的政策施力，核心城市自10月以來(lái)呈現(xiàn)出一定的修復(fù)趨勢(shì)，往一年內(nèi)維度看有望出現(xiàn)更明顯的下行緩和，以驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)板塊進(jìn)一步趨勢(shì)性上行。

回顧自2016年以來(lái)中央層面對(duì)房地產(chǎn)政策的表述，政策目標(biāo)經(jīng)歷了四個(gè)階段的變遷：2016年末—2021年中，堅(jiān)持“房住不炒”和落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制；2021年中—2023年中，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和探索新發(fā)展模式；2023年中—2024年中，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)；今年9月，中央政治局會(huì)議表態(tài)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是近年來(lái)房地產(chǎn)政策領(lǐng)域的新強(qiáng)音。

總的來(lái)看，四個(gè)階段分別對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)政策層面“積極調(diào)控—平穩(wěn)為主—穩(wěn)中有進(jìn)—積極支持”的四種取態(tài)，新取態(tài)標(biāo)志著房地產(chǎn)政策或?qū)⒂懈訌?qiáng)勁的發(fā)力。

“目前從市凈率來(lái)看，地產(chǎn)股的確處在歷史的底部。”上述券商地產(chǎn)研究員分析指出，由于部分城市房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致房企的資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)等價(jià)格在賬面上能體現(xiàn)，但在實(shí)際變現(xiàn)時(shí)會(huì)出現(xiàn)一定的折扣。未來(lái)要希望地產(chǎn)股估值處于持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，核心是要讓房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)。只有房?jī)r(jià)企穩(wěn)，資產(chǎn)才能夠重新進(jìn)行定價(jià)。

政策持續(xù)發(fā)力尤為關(guān)鍵

中金研報(bào)指出，目前已出臺(tái)政策能夠帶來(lái)總銷(xiāo)量的階段性反彈，但未能促使其持續(xù)增長(zhǎng)，仍反映了政策在發(fā)力強(qiáng)度和落地執(zhí)行方面存在瓶頸，仍待進(jìn)一步改善。針對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題，較為直接、有效的政策應(yīng)面向居民收入和房?jī)r(jià)預(yù)期管理，因此財(cái)政政策在經(jīng)濟(jì)刺激和住房收儲(chǔ)方面的發(fā)力尤為關(guān)鍵。

據(jù)估算，住宅口徑新房和二手房的年化銷(xiāo)售面積自2022年末達(dá)到本輪周期底部（約14.3億平方米）后，經(jīng)歷三次較為明顯的反彈，分別對(duì)應(yīng)于2023年初“小陽(yáng)春”、2023年末和2024年二季度兩次政策發(fā)力，但銷(xiāo)量的反彈幅度逐輪次減弱，目前最新值已回落至15.0億平方米。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的核心問(wèn)題是總購(gòu)房需求萎縮。”中金公司在研報(bào)中表示，與此前周期中限購(gòu)限貸調(diào)整帶來(lái)的銷(xiāo)量持續(xù)上漲相比，本輪周期中銷(xiāo)量?jī)H呈現(xiàn)脈沖式上漲，即便是在一線(xiàn)城市中也呈現(xiàn)出類(lèi)似特征。

“我更認(rèn)為市場(chǎng)問(wèn)題在于購(gòu)房意愿的下降。”上述券商地產(chǎn)研究員表示，如果從人口和城鎮(zhèn)化率來(lái)看，總購(gòu)房需求確實(shí)是下降的，但主要是房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致居民產(chǎn)生“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，購(gòu)買(mǎi)意愿延期釋放。此外，二手房掛牌量抬升讓剛需群體更愿意選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，而新房吸收的多是改善型需求。

該券商地產(chǎn)研究員表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策利好影響出現(xiàn)回暖跡象，從持續(xù)性來(lái)看，預(yù)計(jì)今年第四季度內(nèi)包括明年一季度，或?qū)⒊霈F(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，在成交量和價(jià)格方面有企穩(wěn)現(xiàn)象。但是，從長(zhǎng)期角度來(lái)看市場(chǎng)止跌回穩(wěn)還需要時(shí)間，由于部分城市的房?jī)r(jià)在前期下跌幅度較大，短期內(nèi)回彈將有一定難度，后續(xù)有待城中村改造對(duì)市場(chǎng)的催化作用。

就在10月17日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹提出了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策“組合拳”，其中備受矚目的一個(gè)“增加”就是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。據(jù)中金公司測(cè)算，這一體量如能在一年內(nèi)全部轉(zhuǎn)化為新房和二手房銷(xiāo)售，能夠提振房地產(chǎn)總銷(xiāo)量6%—7%。

近日，住建部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知明確，擴(kuò)大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

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