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廣州官宣全城收儲90平方米以下存量房,專家認為“收購‘白菜價’才能資金平衡”

每日經(jīng)濟新聞 2024-11-20 21:01:36

◎11月18日,廣州安居集團官宣將從12月18日起在全市范圍內(nèi)征集已建成的存量商品房房源用作保障房。此舉旨在解決新市民、青年人等群體住房問題,促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。目前國內(nèi)已有超60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房。

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

廣州將收儲存量房的范圍擴大到了全市。

11月18日,廣州安居集團發(fā)布公告稱,將從12月18日起征集全市已經(jīng)建成的存量商品房房源。

據(jù)Wind統(tǒng)計,截至2024年10月,已有超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房,其中超過30個城市已經(jīng)發(fā)布了具體細則和征集公告。福州快安龍津新苑、亭江三盛雅居樂·璞悅長灘,以及重慶佳寓光環(huán)店等項目則已順利入市。

“地方國企之所以愿意收購,并非單純的救市、救企業(yè),而是收回來還要出讓的,所以收購企業(yè)更愿意按照白菜價來收購,否則就砸在企業(yè)手上了。所以在收購時,收購企業(yè)還會更多考慮二次出售、出租、綜合成本、資金平衡等問題。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

 

90平方米以下,全市范圍收儲

從目前下場收儲的企業(yè)類型看,多數(shù)都是當?shù)貒衅髽I(yè)。

比如這次的廣州安居集團。公開資料顯示,廣州安居集團成立于2023年9月1日,是廣州市屬一級功能類國有企業(yè),注冊資本300億元,主要負責廣州市保障性住房的投資、融資、建設、運營及配套性商業(yè)物業(yè)運營管理等。

廣州安居集團此次將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房,房源必須滿足資產(chǎn)負債和法律關系清晰、已取得竣工聯(lián)合驗收意見書等五項條件,有意參加的開發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報名。

這意味著,廣州收購存量商品房作保障房的措施,正式從此前的增城等區(qū)擴大到全市范圍。

注:今年5月30日,增城區(qū)政府掛出公告,公開征集符合條件的商品性安置房源。

李宇嘉表示,從各地實踐來看,收購的案例比較多,地方政府常態(tài)化的征拆、公租房籌集、城中村改造等,很多都開始通過存量收購來解決。不過,貫徹保障房籌集新模式,且申請再貸款的案例并不多,主要是收購一些商辦物業(yè)用作保障性租賃住房。

中指研究院華南分院分析師楊永俊則提到,廣州此次政策后,收儲范圍將從過往的增城地區(qū)擴大到全市,這也是有效解決廣州新市民、青年人等群體住房問題的實際舉措之一,對促進廣州房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”也有積極作用。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),截至2024年10月底,廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米,出清周期仍高達21.4個月。其中,90平方米以下戶型的庫存量為319.9萬平方米,占比約24%,出清周期為20.4個月。

“白菜價”收購才能資金平衡?

如前所述,目前國內(nèi)已有超60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房,但多數(shù)仍停留在征集階段。

從收儲方式看,多數(shù)城市采用“以需定購”原則,主要用于增加租賃住房供給和納入保障房體系。

其中,珠海、重慶、南京等城市已明確將收購的存量房用作租賃住房。

同時,鄭州、沈陽等城市將收儲的存量房改造為保障性租賃住房;福州市國有企業(yè)福州安住發(fā)展有限公司已收購約5000套存量住房,用于保障性租賃住房。

而從推進情況看,福州、武漢、重慶等地推進較快,甚至部分項目已順利入市。

今年2月,重慶嘉寓房屋租賃有限責任公司、重慶建渝住房租賃基金透露,將收購4207套房源投入租賃市場;6月底,首個租賃項目重慶佳寓光環(huán)店已投入使用。

從租金情況看,重慶佳寓光環(huán)店的租金一般為每月1500元左右,面積在36~38平方米,周邊同面積段房源月租金一般在1500元~1800元不等。

在福州,當?shù)匾咽召徑f套商品房用作保障性租賃住房,首批房屋已于今年8月中旬對外招租。據(jù)福州保稅港國利集團8月15日發(fā)布的公告,有455套收儲房源入市,包括陽光城翡麗公園(12套)、快安龍津新苑(121套)和亭江三盛雅居樂·璞悅長灘(322套),戶型涵蓋45~135平方米。其中,毛坯房租金400元/月起,裝修房租金950元/月起。

而第三方中介平臺數(shù)據(jù)顯示,陽光城翡麗公園小區(qū)出租房源中,50平方米房源租金約1500元,93平方米房源月租約2350元。

在李宇嘉看來,各地在實施收儲過程中,主要阻礙還是對房源的定價問題。

“從其他城市的運作實踐來看,存在的主要問題是,收購回來做保障性住房,無論租還是售,如果要堅持資金平衡的原則,就必須按照‘白菜價’收購,這導致雙方可能在價格上達不成一致,也是阻礙收購的最大障礙。同時,由于對未來房地產(chǎn)市場的走勢預期存在差異,市場主體通過申請再貸款來收購的積極性尚待提升。”李宇嘉分析稱。

“各地收儲有兩個較為核心的因素,一是企業(yè)自身的資金來源,二是對擬收購房源的價格匹配和交易。比如房企能否接受收儲的定價,目前還是個未知數(shù)。這些都是制約收儲推進的重要原因。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時表示,政策層面也在持續(xù)發(fā)力,如央行把保障性住房發(fā)放再貸款比例從貸款本金60%提升到100%,財政部允許專項債券用于土地儲備和收購存量房等。

封面圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝

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