每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著9月底樓市利好政策密集出臺，以上海為核心的長三角房地產(chǎn)市場迅速回暖。

在中指研究院公布的今年前10月房企銷售榜上，進入TOP10行列的民營房企僅有兩家，即濱江集團和龍湖集團（以下簡稱龍湖集團或龍湖）。濱江集團以深耕杭州及浙江為主，11月20日剛剛以總價39.54億元拿下杭州奧體“新地王”。而龍湖集團則在國內(nèi)熱點城市均有布局，尤其是長三角區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近年來，龍湖集團在長三角多城拿地布局。

在這一輪樓市新政影響下，其在上海、蘇州等地的多個樓盤項目也迎來止跌回穩(wěn)。如上海龍湖·觀萃9月底首開2小時銷售額達15億元，蘇州東吳御湖境10月銷售額環(huán)比增長85%。

在與國企央企同臺競爭的新環(huán)境下，民營房企如何發(fā)揮自身優(yōu)勢？

11月20日，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)在接受記者微信采訪時指出：“當(dāng)前樓市進入到存量市場，資產(chǎn)價格重構(gòu)會持續(xù)，房地產(chǎn)市場的投資區(qū)域會分化且收縮，也就是核心城市的核心區(qū)域具備較高的投資價值。因此，大部分頭部房企都把投資重點聚焦在核心城市核心區(qū)域，這也是少量‘地王’項目逆勢回歸的重要原因，龍湖集團的投資戰(zhàn)略符合未來發(fā)展的趨勢。”

龍湖·觀萃銷售現(xiàn)場。圖據(jù)龍湖在滬蘇微信公眾號

單盤月銷面積進入上海前三

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年，龍湖集團在上海、北京、蘇州等在內(nèi)的高能級城市獲取7塊新地，新增土儲總建筑面積為60萬平方米。其中，龍湖集團在長三角地區(qū)新增面積占新增收購?fù)羶偨ㄖ娣e的48.5%。

事實上，近年來龍湖持續(xù)在上海拿地。今年4月，上海一批次第二輪土拍，龍湖參與了奉賢新城10單元08B-01地塊競爭，最終以15.37億元、溢價9.55%拿下該地塊。

記者注意到，龍湖集團在奉賢有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗，位于該區(qū)域的已建成住宅項目包括龍湖春江天璽、龍湖春江天越和龍湖天曜，兩處商業(yè)綜合體龍湖上海奉賢天街和龍湖上海金匯天街建成并運營，新老項目形成區(qū)位聯(lián)動的優(yōu)勢。

在獲得奉賢新城10單元08B-01地塊5個多月后，龍湖·觀萃項目于9月27日迎來首次開盤。當(dāng)時正值新一輪樓市利好政策落地，使得該項目成為奉賢地區(qū)一年多來首個觸發(fā)積分的新盤。該項目開盤兩小時銷售額達到15億元，二批次認(rèn)籌首日即觸發(fā)積分，最終認(rèn)籌率達200%，第二次開盤28分鐘即售罄。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月份，龍湖·觀萃以12.98億元排在上海樓盤成交金額榜第四位，以29811平方米排在上海樓盤成交面積榜第三位。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在分析10月份上海樓市交易結(jié)構(gòu)時指出：“新政將上海外環(huán)以外的社保年限從3年降為1年，而市場交易的基石就是剛需和剛改的力量。以往上海以每平方米8萬元、9萬元，甚至10萬元以上的產(chǎn)品，成為交易的中流砥柱，但這部分的交易量僅占市場整體的10%甚至更少。所以，單靠這一種產(chǎn)品作為市場的支撐，成交量是走不遠的，也不能釋放特別明顯。新政之后，市場交易活躍度比較高的是每平方米4萬至6萬元的產(chǎn)品，剛需以及首次改善需求真正成為市場交易的主力軍。隨著政策的正向引導(dǎo)，這部分的市場活力將進一步被激活。”

值得一提的是，龍湖·觀萃推出約107~185平方米的大平層產(chǎn)品，售價約4.38萬元/平方米。而項目附近的二手房掛牌價普遍超過5萬元/平方米。日前，龍湖·觀萃第三批次144套房源加推，并展開認(rèn)籌工作，為年底“搶收”作好了準(zhǔn)備。

蘇州多個樓盤銷售迅速回暖

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評發(fā)布的今年前10月蘇州房企銷售TOP30榜單上，龍湖成為全口徑及權(quán)益銷售金額最高的民營房企。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，龍湖集團在蘇州的項目布局較為密集。據(jù)不完全統(tǒng)計，龍湖集團的項目主要布局在蘇州市區(qū)范圍，蘇州其他區(qū)域僅有常熟、張家港有個別項目在售。位于蘇州吳中城南的龍湖御湖境、相城高鐵新城的龍湖未來御湖境、相城陸慕龍湖青云闕、華僑城龍湖啟元等項目均在這一輪新政后有不俗表現(xiàn)。

以蘇州東吳御湖境為例，該項目10月全月的到訪達1239組，較9月增加40%；共成交71套，總金額為2.8億元，較9月增長85%。

新政實施后，大戶型潛在客戶觀望情緒有所緩解。據(jù)龍湖集團方面介紹，為促進去化，一方面案場進行了大面積洋房推介，另一方面通過加大營造銷售節(jié)點氛圍增加了成交量。在全力推盤之下，東吳御湖境洋房客戶成交明顯增多，環(huán)比上升200%，同時平墅產(chǎn)品的成交也創(chuàng)下項目面世以來的新高。

再看蘇州未來御湖境項目。該項目10月全月客戶到訪達2191組，日均73組；共成交77套，成交金額3.1億元。據(jù)了解，該項目于9月21日開盤后，曾進行了兩輪提價，消除了購房者不買首開、首開后降級的顧慮，同時也提振了項目銷售團隊的信心。

龍湖集團方面告訴記者，作為蘇州市場新的第四代住宅，未來御湖境網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的出爐，表明客戶對第四代住宅的觀望情緒正在減弱，并開始接受此類新產(chǎn)品。

記者注意到，在兩大主力項目銷售助力之下，龍湖在蘇州大市的銷售排名也有所上行。

今年前10月，龍湖集團以61.95億元的全口徑金額位列蘇州房企銷售榜第三名，全口徑銷售面積同樣排在第三位。

而今年前8月，龍湖集團在蘇州的全口徑銷售金額為45.79億元，月均銷售額不足5.8億元。9月份，龍湖集團在蘇州的全口徑銷售金額達到7.74億元，10月銷售額升至8.42億元。顯然，在“金九銀十”，龍湖集團在蘇州的銷售迅速回暖。

不過，從榜單來看，保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央企和國企仍然在蘇州房地產(chǎn)市場占據(jù)了絕對優(yōu)勢。

宋紅衛(wèi)分析指出：“從投資的時間點來看，優(yōu)質(zhì)央企國企性質(zhì)的房企，包括民營房企龍湖，現(xiàn)在正是逆勢調(diào)整倉位布局的好時機。一方面，國家積極推行房地產(chǎn)融資‘白名單’，對閑置土地進行收儲；另一方面，大部分房企失去了再投資能力，因此土地市場競爭相對較弱。同時，在融資方面，尤其開發(fā)貸方面，利率十分優(yōu)惠，成本很低。”

在談及民營房企如何平衡安全性和發(fā)展機遇時，宋紅衛(wèi)向記者分析指出：“民營房企要擺脫過去的投資路徑依賴和模式，一是投資重點以利潤為導(dǎo)向，而非規(guī)模，尤其是回歸到單個項目的利潤上；二是嚴(yán)控土地儲備，最理想的模式就是以銷定投，招拍掛的項目要實現(xiàn)當(dāng)年動態(tài)零庫存的模式（城市更新除外），土地儲備過大就是成本包袱；三是投資布局的重點回歸到核心一二線城市為主、核心區(qū)域為主，要做到精準(zhǔn)投資，保障流量和利潤的平衡。”