A股并購(gòu)重組市場(chǎng)迎新動(dòng)向，11月22日晚間，格力地產(chǎn)發(fā)布與珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“珠海免稅”）重大資產(chǎn)置換草案，再度成為資本市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

根據(jù)草案，格力地產(chǎn)擬以其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”）持有的珠海免稅51%股權(quán)進(jìn)行置換，估值差額部分以現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)足。

本次交易擬置入資產(chǎn)最終作價(jià)45.79億元，擬置出資產(chǎn)最終作價(jià)55.05億元，擬置出債務(wù)最終作價(jià)5億元。差額部分4.26億元由海投公司向格力地產(chǎn)支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

至此，格力地產(chǎn)重組道路上，成功的曙光已愈發(fā)強(qiáng)烈。

國(guó)企改革穩(wěn)步向前格力地產(chǎn)即將邁向蛻變

黨的二十屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》對(duì)深化國(guó)資國(guó)企改革作出系統(tǒng)部署，為推動(dòng)國(guó)有資本和國(guó)有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大提供了根本遵循。去年中辦、國(guó)辦聯(lián)合印發(fā)《國(guó)有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)方案（2023—2025年）》，在即將步入的2025年，也進(jìn)入到了本輪國(guó)企改革攻堅(jiān)之年。

根據(jù)中央和廣東省關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革的決策部署，珠海市國(guó)資委已發(fā)布《珠海市國(guó)企改革行動(dòng)方案》《珠海市市屬國(guó)有企業(yè)重組整合方案》等多項(xiàng)政策文件，持續(xù)優(yōu)化國(guó)有資本布局，提高國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和管理水平，推動(dòng)國(guó)資國(guó)企實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

為什么是格力地產(chǎn)？作為珠海國(guó)有控股上市公司，其一直是城市建設(shè)與國(guó)資增值的重要推動(dòng)者，憑借良好的基礎(chǔ)和長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，具備率先進(jìn)行創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的有利條件。

今年國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列政策措施，支持企業(yè)通過并購(gòu)重組提升投資價(jià)值和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。特別是“新國(guó)九條”和“并購(gòu)六條”的發(fā)布，更是明確了支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的決心和方向。在此背景下，格力地產(chǎn)承載政策暖風(fēng)再次迎來發(fā)展契機(jī)，通過重組逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，引入優(yōu)質(zhì)的免稅業(yè)務(wù)，推動(dòng)公司向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

草案顯示，通過本次重組，格力地產(chǎn)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，注入盈利能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流情況較好的免稅業(yè)務(wù)，發(fā)展成為以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步優(yōu)化和升級(jí)。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化，強(qiáng)化上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和盈利模式，提高可持續(xù)發(fā)展能力。

此外，相比此前的重組方案，本次交易中格力地產(chǎn)擬通過資產(chǎn)置換方式獲取珠海免稅51%股權(quán)，避免發(fā)行股份或配套募集資金，從而在確保珠海免稅控制權(quán)的同時(shí)，降低融資壓力，避免稀釋股東權(quán)益，顯著提高了交易的可靠性。格力地產(chǎn)將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)型至更具市場(chǎng)潛力和增長(zhǎng)空間的大消費(fèi)行業(yè)，體現(xiàn)了珠海市國(guó)資委和公司在改革推進(jìn)中的堅(jiān)定決心，持續(xù)推動(dòng)國(guó)有資產(chǎn)在新發(fā)展階段中的保值增值。

免稅“金鑰匙”開啟新紀(jì)元多方銳意進(jìn)取共贏未來

珠海免稅過硬的背景資歷注定成為優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，其始建于80年代初，是珠海市國(guó)資委下屬的一級(jí)國(guó)有企業(yè)，也是全國(guó)最早開展免稅品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的兩家企業(yè)之一。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，珠海免稅已成為集免稅商業(yè)、有稅商業(yè)、跨境電商、口岸經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)等為一體的多元化、綜合型的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。

房企在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，確保安全是首要前提。財(cái)務(wù)穩(wěn)健是安全的基礎(chǔ)，通過剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)與現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的合理管控。然而，利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)依然是關(guān)鍵要素。重組完成后，珠海免稅將成為上市公司的核心資產(chǎn)，其強(qiáng)勁的盈利能力和成長(zhǎng)潛力正是市場(chǎng)與投資者看好此次重組的主要原因。

根據(jù)草案顯示，2023年及2024年1-6月，珠海免稅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為6.67億元、4.38億元。在2023年披露的原方案中，珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)作為交易對(duì)手方曾承諾，2024年珠海免稅凈利潤(rùn)不低于5.67億元，現(xiàn)僅上半年就已實(shí)現(xiàn)4.38億元，業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分亮眼。

根據(jù)致同會(huì)計(jì)師出具的《備考審閱報(bào)告》，本次交易完成后，上市公司2024年1-6月營(yíng)業(yè)收入為193621.84萬元，較本次交易前增加4274.36萬元，免稅品銷售收入占營(yíng)業(yè)收入比重為64.56%，免稅業(yè)務(wù)將成為公司的重要收入來源。免稅品銷售毛利為62908.81萬元，占總毛利比重為79.03%；本次交易完成后，上市公司2024年1-6月凈虧損較交易前將收窄54274.47萬元，可見，免稅業(yè)務(wù)將顯著改善上市公司的盈利能力。

與此同時(shí)，近年珠海免稅在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面表現(xiàn)突出。近期，珠海免稅與阿里云、銀泰商業(yè)集團(tuán)簽約，推出珠海首個(gè)“數(shù)實(shí)一體化智慧新零售平臺(tái)”，共同邁出數(shù)智新消費(fèi)的重要一步。此外，珠海免稅近年不斷強(qiáng)化供應(yīng)鏈并優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，持續(xù)提升業(yè)務(wù)的利潤(rùn)附加值。

加速有機(jī)融合、相輔相成是并購(gòu)重組雙方未來發(fā)展的關(guān)鍵課題。格力地產(chǎn)與珠海免稅在業(yè)務(wù)上早已積極聯(lián)動(dòng)。據(jù)悉，珠海免稅已與格力地產(chǎn)在珠海免稅MALL、三亞灣壹號(hào)等商業(yè)項(xiàng)目上深入合作。重組后，格力地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過程中將充分利用其在房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)和資源，持續(xù)強(qiáng)化與免稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。

除了業(yè)務(wù)“硬件”上，管理與運(yùn)營(yíng)的“軟件”融合同樣是大考。格力地產(chǎn)在“去重轉(zhuǎn)輕”新的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，“輕資產(chǎn)”往往意味著“重運(yùn)營(yíng)”，對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)體系積累、技術(shù)系統(tǒng)沉淀均提出了較高要求。

未來重組完成后，雙方的意義將不僅在經(jīng)營(yíng)層面實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更多是實(shí)現(xiàn)人才鏈、資金鏈、創(chuàng)新鏈的橫向重組與縱向整合，進(jìn)一步提高管理水平和效率，取得“1+1＞2”的效果。

“市場(chǎng)耐心一定程度反映市場(chǎng)信心，重組推進(jìn)至今，從市場(chǎng)熱度與關(guān)注度表明，格力地產(chǎn)本次草案的技術(shù)方案與免稅轉(zhuǎn)型的發(fā)展邏輯是被認(rèn)可的。注入免稅業(yè)務(wù)后格力地產(chǎn)盈利能力提升，每股收益也將改善，廣大投資者的受益空間十分可觀。”業(yè)內(nèi)人士表示。

聚焦新主業(yè)發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升創(chuàng)新能力，格力地產(chǎn)有望開啟發(fā)展新篇章，成為引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿企業(yè)和推動(dòng)國(guó)企改革的重要力量。

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