每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

前兩年風(fēng)風(fēng)火火的樓市“免息墊首付”出事了。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從業(yè)主處獲取的一份統(tǒng)計(jì)名單顯示，這段時(shí)間，共有深圳、東莞等地的10多個(gè)樓盤卷入“免息墊首付”風(fēng)波，涉及信城縉華府、花潤里、美盛嶺尚苑等。

事情起因是這樣的：

為促進(jìn)樓盤成交，部分開發(fā)商聯(lián)合廣東江廣源實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱江廣源），宣稱可以讓不夠首付款的購房者實(shí)現(xiàn)免息貸款，從而“上車”買房。

江廣源作為開發(fā)商指定的合作公司，協(xié)助業(yè)主完成“免息墊首付”操作。按照約定，貸款本金由業(yè)主分期打給江廣源，江廣源再打給銀行或金融機(jī)構(gòu)。

但今年6月，有業(yè)主將全部應(yīng)還金額或部分應(yīng)還金額履約打給江廣源后，江廣源卻沒再把錢打給銀行或金融機(jī)構(gòu)，致使業(yè)主出現(xiàn)違約情況。

據(jù)天眼查，江廣源業(yè)務(wù)主要從事資本市場服務(wù)。今年11月，該公司因登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系，被東莞市市場監(jiān)督管理局南城分局列入經(jīng)營異常名錄。

11月25日上午，每經(jīng)記者向涉事開發(fā)商信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)有限公司方面發(fā)去采訪函，對接此事的工作人員回復(fù)稱：“公司不做回復(fù)，具體情況可以向政府相關(guān)部門了解。”

同時(shí)，每經(jīng)記者多次致電江廣源指定公司賬戶的法人林某濤，但其電話已顯示停機(jī)；多位業(yè)主也向記者表示目前已無法聯(lián)系上江廣源。

同日上午，龍崗區(qū)住建局相關(guān)工作人員向每經(jīng)記者表示，“因涉及第三方機(jī)構(gòu)，住建局在收到業(yè)主反饋材料后，已經(jīng)將材料移交給公安，事件目前還在調(diào)查中”。

10余個(gè)樓盤卷入，個(gè)別已涉千萬元

所謂的“免息墊首付”到底是怎么一回事？

部分業(yè)主向每經(jīng)記者還原了當(dāng)時(shí)的購房過程。

“首付三成，你自己只出一成，開發(fā)商墊付兩成，墊付部分不用立即還，且可以免息。以總價(jià)495萬元的房價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于你自己只要出近50萬元，剩下的100萬元，置業(yè)顧問和中介都宣稱可以通過免息貸款實(shí)現(xiàn)。”

許鵬2022年購買了位于深圳龍崗坂田街道的信城縉華府，按照當(dāng)時(shí)三成的首付比例（現(xiàn)在深圳首套房首付已變成1.5成），需支付超150萬元首付。

據(jù)許鵬介紹，彼時(shí)不少業(yè)主因?yàn)槭赘恫粔颍犅効擅庀①J款后才來買的房子，最開始是給開發(fā)商交了20萬元定金，不少人認(rèn)為是開發(fā)商給自己提供免息貸款，但后來操作時(shí)發(fā)現(xiàn)是一家第三方機(jī)構(gòu)，覺得不安全，想要退出，但開發(fā)商已不同意退定金。

深圳信城縉華府 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“如今讓這些業(yè)主懊惱不已的是，到今年6月，開發(fā)商指定的第三方合作公司未如期向銀行或貸款公司還款，導(dǎo)致部分業(yè)主在銀行或者貸款機(jī)構(gòu)那出現(xiàn)了違約情況。”

深圳坪山區(qū)君勝熙玥灣項(xiàng)目業(yè)主劉遠(yuǎn)則向每經(jīng)記者表示，當(dāng)時(shí)開發(fā)商承諾第三方與開發(fā)商有合同合作關(guān)系，利息及相關(guān)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

“整個(gè)免息過程以業(yè)主名義進(jìn)行借款，但由江廣源引導(dǎo)業(yè)主走完貸款流程，貸款資料全程由江廣源人員收集，業(yè)主與直接貸款平臺(tái)無直接接觸，貸款放款30萬元到業(yè)主賬號。”劉遠(yuǎn)說。

也有部分業(yè)主表示，當(dāng)時(shí)貸款是經(jīng)江廣源員工現(xiàn)場指導(dǎo)或電話指導(dǎo)操作的。

“在現(xiàn)場，江廣源指導(dǎo)我們操作貸款，讓我們直接還款給他們，他們給我們免息。”信城縉悅城業(yè)主黃濤解釋。

從每經(jīng)記者獲取的材料看，信城縉華府一個(gè)樓盤涉及的金額就已超千萬元，信城縉悅城超900萬元，多數(shù)業(yè)主欠下的金額在20萬元～100萬元不等。

黃濤表示，在江廣源的指導(dǎo)下，信城縉悅城多位業(yè)主當(dāng)時(shí)是以裝修貸或消費(fèi)貸名義向銀行或借貸機(jī)構(gòu)借的錢。有的業(yè)主只貸了一家，有的貸了多家，主要貸款平臺(tái)涉及財(cái)富松鼠會(huì)、居易分期等。

信城縉悅城業(yè)主自發(fā)統(tǒng)計(jì)的損失名單 受訪者供圖

但實(shí)際上，每經(jīng)記者在采訪中獲悉，裝修貸和消費(fèi)貸進(jìn)入樓市是違規(guī)的。

“不同銀行的貸款類型有差異，有的銀行不做裝修貸，但可以做消費(fèi)貸，貸款金額通常在20萬～30萬元不等，有的銀行還可以貸到50萬元，部分銀行純信用就可以申請到消費(fèi)貸。而如果是裝修貸，一般提供裝修合同就行。”

11月25日下午，深圳某銀行信貸經(jīng)理向每經(jīng)記者介紹，但原則上裝修貸和消費(fèi)貸都不可以用作首付買房。

部分房源已被當(dāng)?shù)刈〗ú块T鎖定

業(yè)主們認(rèn)為，江廣源在這過程中承擔(dān)了金融中介的作用。無論是開發(fā)商，還是與開發(fā)商合作的第三方公司，均有不可推卸的責(zé)任。

“我們最開始首付不夠的時(shí)候，如果不是開發(fā)商引薦，我們也不可能認(rèn)識(shí)江廣源，最開始大家都以為是開發(fā)商自己墊資免息。”

但雙方相互推諉。據(jù)第一財(cái)經(jīng)，江廣源的工作人員提到，業(yè)主還款的資金被部分開發(fā)商挪用了，并對樓盤“免息墊首付”表示不知情。

信城縉華府此前發(fā)布的公告也提到，項(xiàng)目自銷售啟動(dòng)以來從未有免息墊付首付款行為，對江廣源將保留追查和起訴的權(quán)利。

每經(jīng)記者注意到，隨著該事件的不斷發(fā)酵，卷入“免息墊首付”的業(yè)主群體還在不斷壯大。

部分涉事業(yè)主也向每經(jīng)記者表達(dá)了自身訴求：

“因目前各業(yè)主無法承擔(dān)每月還款，請開發(fā)商先行借錢給各業(yè)主還款，利息由開發(fā)商承擔(dān)。此外，在第三方貸款平臺(tái)的案件未結(jié)案前，封存各業(yè)主的貸款，以免業(yè)主征信造成不可挽回的影響。”

還有部分已經(jīng)全部還款給江廣源的業(yè)主則主張，由江廣源在一周內(nèi)完成結(jié)清，并提供銀行或第三方貸款機(jī)構(gòu)的結(jié)清證明。

“針對未全部還款的業(yè)主，主張由江廣源退還本金，后續(xù)由業(yè)主自行按月還款，利息部分仍然由開發(fā)商承擔(dān)并按月支付。”

每經(jīng)記者注意到，上述提到的部分涉事樓盤已被分局施行鎖定。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至11月25日，信城縉華府備案565套房源，已備案491套房源，目前已有55套房源被分局鎖定；信城縉悅城第一批次備案548套房源，已備案383套房源，目前已有10套房源被分局鎖定。

注：關(guān)于分局鎖定，指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被鎖定。

開發(fā)商否認(rèn)怎么辦？

針對“免息墊首付”風(fēng)波，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)表示：“如果開發(fā)商否認(rèn)與第三方公司的合作關(guān)系，購房者可以通過收集合同、支付記錄、電子郵件、短信或其他形式的溝通記錄來證明雙方的合作關(guān)系。這些證據(jù)可以幫助購房者在法律上證明開發(fā)商的參與，從而要求其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”

周爭鋒表示，對于開發(fā)商和貸款中介公司之間責(zé)任的劃分，法律上一般根據(jù)合同的約定和實(shí)際履行情況來確定。

“如果合同中存在模糊地帶或僅有口頭協(xié)議，購房者應(yīng)盡可能收集能夠證明雙方合作的證據(jù)，例如錄音、視頻或證人證言等。在沒有書面證據(jù)的情況下，購房者可以通過間接證據(jù)來支持其主張。”周爭鋒說。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則提到，有些合同雖然會(huì)對相關(guān)責(zé)任提前規(guī)避，但并非完全無跡可尋，可以仔細(xì)閱讀，看其中是否存在一些隱晦約定或可疑條款，以此為抓手，進(jìn)一步調(diào)查取證。

除此之外，還可以查看相關(guān)貸款合同中是否有涉及開發(fā)商的標(biāo)識(shí)、蓋章或者相關(guān)人員的簽字等，這些細(xì)節(jié)是證實(shí)開發(fā)商參與其中的佐證。

王玉臣表示，對于后續(xù)相關(guān)事宜的預(yù)防，相關(guān)部門可以建立官方平臺(tái)，及時(shí)同步相關(guān)信息，使得購房人可以通過比較簡單的方式獲取相關(guān)信息。比如，公開相關(guān)開發(fā)商和貸款中介公司的基本信息、經(jīng)營狀況、監(jiān)管資金的使用情況和去向等。

（應(yīng)受訪者要求，文中許鵬、劉遠(yuǎn)、黃濤均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 叢森 攝