每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月27日，上海開啟為期兩天的今年第七批次集中供地出讓。

本次土拍依舊實行“雙高雙競”規(guī)則，首日（11月27日）出讓的7宗地塊用地面積共194766.5平方米，總規(guī)劃建筑面積419831.4平方米，總起始價約192.85億元。最終4宗地塊溢價成交、3宗底價成交，成交總金額為230.21億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，位于浦東新區(qū)新楊思板塊的Z000602單元20B-12地塊（以下簡稱新楊思地塊）現(xiàn)場競爭尤其激烈，5家競買人經(jīng)過202輪競爭后，最終被華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體獲得，溢價率高達(dá)40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀(jì)錄。該地塊也是上海土拍新規(guī)實施高品質(zhì)競價以來，首次達(dá)到第一輪中止價的地塊，成交總價為78.969億元，樓面價74426元/平方米。

上海第七批次集中供地共包括10宗涉宅用地，因多數(shù)鄰近地鐵站，因而吸引了眾多房企競相報名參拍。好地研究院分析指出，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展和中國金茂等5家頭部央企均參拍4宗及以上地塊。參拍房企還包括越秀地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、綠城中國、浦發(fā)集團(tuán)、中建七局，以及上海同進(jìn)、星獅地產(chǎn)、盤古房地產(chǎn)和天安中國等。

11月27日上海土拍成交結(jié)果 來源：中指研究院

最熱地塊刷新上海土拍溢價率紀(jì)錄

第七批次集中供地首日最為熱門的地塊無疑是新楊思地塊。

根據(jù)出讓文件，新楊思地塊地塊為住宅用地，總用地面積53052.36平方米，規(guī)劃建筑面積106104.72平方米，容積率2.0，建筑限高60米，起始價56.26億元，起始樓面價53020元/平方米，中止價為78.759億元，對應(yīng)溢價率40%。

在出讓環(huán)節(jié)，華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體、中國金茂&保利發(fā)展聯(lián)合體、浦發(fā)集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)&天安中國&上海同進(jìn)聯(lián)合體、中海地產(chǎn)共5家競買人參與競價。

該地塊經(jīng)過192輪競價觸達(dá)中止價78.759億元后，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)，由華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體、中國金茂&保利發(fā)展聯(lián)合體、浦發(fā)集團(tuán)3家競買人參加競報，現(xiàn)場很快便觸達(dá)競報上限值（商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米、公共服務(wù)設(shè)施300平方米、高端人才住房配建比例2%）。

浦東新區(qū)新楊思板塊的Z000602單元20B-12地塊拍賣現(xiàn)場 圖片來源：上海土地市場視頻截圖

只有華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體、中國金茂&保利發(fā)展聯(lián)合體2家競買人接受競報上限值并進(jìn)入第二階段競價。最終，該地塊被華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體競得，成交總價78.969億元、樓面價74426元/平方米、溢價率40.37%，刷新了上海土拍市場溢價率紀(jì)錄。

安居客方面認(rèn)為，新楊思地塊吸引房企高溢價競爭的原因，一方面是“新楊思金色中環(huán)”具有較好的城市規(guī)劃支持；另一方面是市場回暖、新房限價政策打開，讓開發(fā)商的信心倍增。該地塊也是上海土拍新規(guī)實施高品質(zhì)競價以來，首次達(dá)到第一輪中止價的地塊。

中指研究院上海分析師劉卓維分析指出，新楊思地塊距離地鐵站高青路1公里內(nèi)，靠近新楊思上園項目，但比新楊思上園樓板價貴了2.6萬元/平方米，或有助于11月29日新楊思上園項目開盤去化。

成交樓面價最高地塊超9萬元/平方米

除浦東新區(qū)新楊思地塊外，虹口嘉興社區(qū)地塊、閔行梅隴地塊和楊浦東外灘地塊也吸引了眾多房企參拍，最終均成功溢價出讓。

其中，閔行梅隴地塊周邊配套齊全，擁有較獨特的教育資源，吸引了6位競買人參與競拍，是除新楊思地塊外參拍房企最多的地塊。最終經(jīng)過44輪競價，該地塊被保利置業(yè)以總價28.468億元、樓面價48665元/平方米、溢價率18.49%拿下。

楊浦東外灘地塊周邊分布著縵云上海、浦江之星等熱銷樓盤，地塊較方正，距離一線濱江僅600米，引來多家國央企角逐，山東鐵投通過該地塊首次參加上海土拍角逐，但最終該地塊被中海地產(chǎn)以總價36.45億元、樓面價73288元/平方米、溢價率16.33%拿下。

成交樓面價最高的地塊是虹口區(qū)C080301單元hk191A-03地塊，總用地面積14280.63平方米，規(guī)劃建筑面積55266平方米，容積率3.87。該地塊吸引了興隆置業(yè)&中海地產(chǎn)聯(lián)合體、招商蛇口、華潤置地共3家競買人參與，最終被華潤置地以總價51.36億元、樓面價92934元/平方米、溢價率11.97%競得。這也是首日土拍中成交樓面價最高的地塊。

“該地塊靠近地鐵10號線四川北路站，雖然地塊位置較好，但非凈地出讓，且有風(fēng)貌保護(hù)要求，后續(xù)開發(fā)建造成本或較高。”劉卓維指出。

此外，普陀區(qū)W061101單元H3街坊H3-2地塊被華潤置地&建發(fā)國際&中國金茂聯(lián)合體以底價15.81億元、樓面價40995元/平方米拿下；寶山區(qū)W12-1301單元99-01地塊和100-01地塊被中建七局&中建港航聯(lián)合體以底價12.53億元、樓面價18977元/平方米取得，這也是中建七局首入上海拿地；青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊被盤谷地產(chǎn)以底價9.15億元、樓面價18000元/平方米獲得。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“滬七條”后上海樓市熱度明顯提升，市場氛圍較好。這樣的大環(huán)境對土地市場的升溫有助推作用。此次土地投放量大且地塊品質(zhì)較好，吸引眾多房企參與也在意料之中。“房企并不會因為市場轉(zhuǎn)暖而在拿地上有過激動作，土拍分化也比較明顯，大部分地塊是底價拿下，只有個別地塊獲得較高的參與度。這也預(yù)示未來銷售情況，房企參與度高的項目大概率不會有太大去化壓力。”

11月28日，上海第七批次集中供地剩余3宗地塊將繼續(xù)出讓。

封面圖片來源：上海土地市場視頻截圖