每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但自10月份以來多地樓市成交迅速回暖，土拍市場(chǎng)也開始升溫。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積40612.78萬平方米，同比下降31.38%；成交規(guī)劃建筑面積25314.04萬平方米，同比下降27.41%。TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月底以來，隨著系列樓市優(yōu)化政策出臺(tái)，多地樓市活躍度保持較高水平。11月，北京、上海、杭州、成都等地土拍頻現(xiàn)總價(jià)或樓面價(jià)新“地王”。此外，北京、上海、福州成為11月份住宅用地出讓金最高的三個(gè)城市，土地出讓金分別為305.2億元、304.68億元和153.91億元。

在12月2日下午舉行的“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上，中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，今年前11月，全國300城住宅用地成交面積和出讓金同比均下降約三成，但降幅較前10月有所收窄。尤其是11月份，全國300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善，北京、上海、杭州等核心城市多宗地塊競(jìng)拍熱度較高。

百強(qiáng)房企拿地總額同比降幅顯著收窄

9月底以來，隨著一系列樓市優(yōu)化政策出臺(tái)，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量迅速攀升，多地土地市場(chǎng)也隨之升溫。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。拿地企業(yè)仍集中在央企、國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。

記者注意到，尤其是11月末，北京、上海、深圳等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，多家頭部房企積極競(jìng)拍，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。

11月27日至28日，上海舉行今年第七批次土地出讓，其中最熱門的“新楊思地塊”成為實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價(jià)，最終被華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體獲得，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，刷新上海土拍市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。

此外，華潤置地還以總價(jià)51.31億元、樓面價(jià)9.29萬元/平方米、溢價(jià)率11.97%獨(dú)自摘得虹口四川北路地塊，聯(lián)聯(lián)手中國金茂和建發(fā)地產(chǎn)以底價(jià)15.81億元競(jìng)得普陀桃浦地塊。3宗地總金額達(dá)146.12億元。

在此次上海土拍中，保利發(fā)展亦溢價(jià)包攬3宗地，涉及金額約62.51億元。具體來看，保利發(fā)展全資競(jìng)得楊浦區(qū)C090202單元O207地塊，成交總價(jià)15.23億元，溢價(jià)率達(dá)16.27%；全資競(jìng)得浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價(jià)32.93億元，溢價(jià)率26.56%；聯(lián)合上海建工競(jìng)得楊浦區(qū)N090601單元15-01地塊，成交總價(jià)28.71億元，溢價(jià)率17.09%。

11月29日，中海地產(chǎn)以總價(jià)153.32億元摘得北京市朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，加冕“總價(jià)地王”，最高銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)12.5萬元/平方米。

12月2日，華潤置地聯(lián)合中海地產(chǎn)以總價(jià)185.12億元拿下深圳市南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價(jià)紀(jì)錄。

連續(xù)高價(jià)拿地，也使得上述幾家頭部房企在今年前11月的拿地總額榜上表現(xiàn)突出。

前11月，保利發(fā)展、綠城中國和中海地產(chǎn)累計(jì)拿地金額排在行業(yè)前三位，分別為476億元、452億元和407億元；華潤置地以349億元的拿地金額排在第四位。從榜單第11位開始，地方城投和地方國企開始增多，如鹽城城投地產(chǎn)集團(tuán)累計(jì)拿地123億元、福州城投集團(tuán)拿地116億元、泉州城建集團(tuán)拿地105億元等。

中指研究院分析師孟新增指出，今年前11月，央企、國企和地方國資仍是拿地主力。22城住宅用地出讓中，央企、國企和地方國資拿地金額合計(jì)占比達(dá)77%（其中央企和國企占比達(dá)47%），民企拿地金額占比不足兩成。

以保利發(fā)展為例，前11個(gè)月其在粵港澳大灣區(qū)和中西部城市群的拿地金額均居首位，其中在粵港澳豪擲189億元，在中西部拿地額達(dá)65億元。在京津冀和長三角地區(qū)，保利發(fā)展分別以83億元和135億元，均位居拿地榜第六名。此外，保利發(fā)展還進(jìn)入北京、上海、西安、成都等多個(gè)城市的拿地金額榜前十行列，在上海和西安均排在第二位。

中海地產(chǎn)和綠城中國分別穩(wěn)居京津冀和長三角城市群拿地金額榜首位。其中，中海地產(chǎn)在京津冀城市群拿地額為253億元，是第二名海開控股121億元的兩倍以上；綠城中國在長三角城市群的拿地額為363億元，超過第二名濱江集團(tuán)近86億元。

此外，中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地均在三個(gè)城市的拿地金額榜上排在前十位；民營房企濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州穩(wěn)居拿地金額榜第一。

從新增貨值來看，今年前11月，華潤置地、保利發(fā)展和綠城中國排在房企全口徑新增貨值前三位，分別為1091億元、1001億元和958億元。TOP10企業(yè)前11月全口徑新增貨值總額為7037億元，占TOP100企業(yè)的32%，全口徑新增貨值門檻為100億元。

京、滬前11月宅地出讓金齊破千億元

除了一線城市“地王”頻出外，11月份部分強(qiáng)二線城市也出現(xiàn)眾多高溢價(jià)地塊。

11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上。

不過相較而言，武漢、南京、福州、濟(jì)南、天津等地土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，出讓地塊多為底價(jià)成交。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，全國300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場(chǎng)出現(xiàn)邊際改善，各線城市土地出讓金和溢價(jià)率均有所上行。

記者注意到，宅地流拍率也進(jìn)一步下降。今年前11月，全國300城住宅用地共流拍626宗，流拍率為15.39%，較去年同期下降1.87個(gè)百分點(diǎn)；11月單月共流拍地塊21宗，流拍率為2.83%，較10月下降12.4個(gè)百分點(diǎn)。

11月份，住宅用地出讓金額最高的三個(gè)城市分別是北京、上海和福州，分別為305.2億元、304.68億元和153.91億元。累計(jì)來看，今年前11月，北京、上海和杭州的住宅土地出讓金額分別為1422.48億元、1198.28億元和997.43億元，排在前三位。

從城市群土地出讓金額來看，長三角城市群TOP10企業(yè)合計(jì)拿地1609.6億元，穩(wěn)居首位；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1072億元，位列第二；粵港澳和中西部TOP10企業(yè)拿地金額分別為588億元和452億元。

對(duì)于土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，孟新增表示：“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，同時(shí)在銷售端逐漸企穩(wěn)下，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)。對(duì)于多數(shù)城市而言，9月底增量政策帶動(dòng)作用尚未傳導(dǎo)至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。”

值得注意的是，11月《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)）下發(fā)，明確了收購目的、收購標(biāo)的物范圍、收購價(jià)格要求等多個(gè)方面。

“242號(hào)文落地也標(biāo)志著專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的正式重啟，解決了收購存量閑置土地的資金‘卡點(diǎn)’問題，有助于提升地方政府收購存量土地的積極性。這項(xiàng)政策若能加快落實(shí)，有望取得‘一舉多得’的政策效應(yīng)，盤活存量土地或是促進(jìn)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工企穩(wěn)的關(guān)鍵。”

中指研究院指出：“土地收回后能夠產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值、實(shí)現(xiàn)資金平衡的存量閑置土地，或是地方政府當(dāng)下著力收購的重點(diǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，梳理清楚什么類型的土地可以產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值、如何落地增量方案等問題是破局的關(guān)鍵。”

封面圖片來源：視覺中國