每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“一晃眼為本小區(qū)服務(wù)快5年，如我司能繼續(xù)服務(wù)并續(xù)簽合同，將成為免收物業(yè)費(fèi)試點(diǎn)小區(qū)。”

近日，網(wǎng)傳一份針對廣西省柳州市新華庭小區(qū)全體業(yè)主的《物業(yè)服務(wù)續(xù)簽函》，函件內(nèi)容顯示，若年底物業(yè)服務(wù)合同期滿，公司能續(xù)簽合同，將從2025年1月1日開始免繳物業(yè)費(fèi)，同時(shí)減少的還有門面物業(yè)費(fèi)。

12月6日，該物業(yè)公司總經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了函件內(nèi)容的真實(shí)性，其表示，公司在柳州市內(nèi)管理小區(qū)共22個(gè)，今年已有小區(qū)成功實(shí)行（免收物業(yè)費(fèi)），后續(xù)其他小區(qū)也將逐一展開。

向免收物業(yè)費(fèi)模式轉(zhuǎn)變

新華庭小區(qū)位于柳州市魚峰區(qū)白云路附近，是一處建于1995年的老舊小區(qū)。據(jù)房天下，該項(xiàng)目有9幢住宅樓、共370戶。

《物業(yè)服務(wù)續(xù)簽函》的落款單位為柳州維美物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱維美物業(yè)），內(nèi)容顯示，公司于2020年12月入駐并服務(wù)管理新華庭小區(qū)，今年底物業(yè)服務(wù)合同期滿。

維美物業(yè)在柳州市魚峰區(qū)附近管理的項(xiàng)目還有華庭苑、屏山花苑二期、鴻泰名都、廣西科技大學(xué)第二附屬醫(yī)院宿舍區(qū)、三柳大院等，另在柳南區(qū)和柳北區(qū)等區(qū)域管理服務(wù)小區(qū)十余處。

維美物業(yè)方面表示，若公司能與新華庭小區(qū)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，這里將成為免收物業(yè)費(fèi)的試點(diǎn)小區(qū)，從2025年1月1日開始免繳納物業(yè)費(fèi)，門面物業(yè)費(fèi)由原來每平方米1元降為每平方米0.6元，請業(yè)主在今年12月26日前繳清物業(yè)費(fèi)。

每經(jīng)記者聯(lián)系上維美物業(yè)總經(jīng)理韋維，其介紹，公司旗下?lián)碛?2個(gè)項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，管理經(jīng)營模式正在向免收物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)變，今年已經(jīng)在長風(fēng)路一棉小區(qū)實(shí)行過，以后將逐一實(shí)行免收物業(yè)費(fèi)的經(jīng)營模式。

維美物業(yè)管理的多是柳州市內(nèi)老舊小區(qū)，小區(qū)戶數(shù)在幾百到上千戶不等。韋維表示，感受到近兩年小區(qū)居民生活收入能力有限，公司希望在能力范圍內(nèi)，讓利給業(yè)主，給業(yè)主帶來真正福利。今年以來，公司針對部分困難業(yè)主采取過免收物業(yè)費(fèi)的方式，減輕大家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，只是沒有做過公示。

據(jù)天眼查，維美物業(yè)成立于2018年，位于廣西壯族自治區(qū)柳州市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本208萬元。

物業(yè)公司不收費(fèi)，服務(wù)質(zhì)量是否會(huì)下降？公司靠什么來經(jīng)營？韋維介紹，就三柳大院項(xiàng)目來說，免收物業(yè)費(fèi)之后，會(huì)使公司減少100余萬元收入。但是，公司對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容不會(huì)改變，對質(zhì)量水平不會(huì)放松，而且會(huì)有更高的要求和監(jiān)督，比原來收取物業(yè)費(fèi)時(shí)的管理更加謹(jǐn)慎。

“我們下面還有建筑公司、家政保潔公司、配送公司，以及農(nóng)副產(chǎn)品等業(yè)務(wù)，未來會(huì)圍繞小區(qū)開展各類業(yè)務(wù)，維持員工開支。”韋維表示。

專家：低價(jià)競爭白熱化表現(xiàn)之一

小區(qū)免收物業(yè)費(fèi)，在讓業(yè)主們感到驚喜的同時(shí)，也在物業(yè)服務(wù)行業(yè)引發(fā)討論。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，國內(nèi)有過類似經(jīng)營模式，但與柳州這個(gè)項(xiàng)目在本質(zhì)上有很大不同。曾經(jīng)提出“零物業(yè)費(fèi)小區(qū)”概念的，是當(dāng)年的物業(yè)上市第一股彩生活。彩生活的模式是業(yè)主在平臺(tái)消費(fèi)并獲得積分，之后用積分沖抵物業(yè)費(fèi)。但維美物業(yè)是直接免收全體業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，這種模式目前很少。

據(jù)昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長唐曉林介紹，10年前有公司提出過向業(yè)主免收物業(yè)費(fèi)，但實(shí)踐中因?yàn)椴粔颥F(xiàn)實(shí)而沒有實(shí)施。

對于上述物業(yè)公司這一做法，唐曉林提出了質(zhì)疑，物業(yè)公司需要費(fèi)用來支撐，而且主要費(fèi)用就是來自業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)，如果沒有這個(gè)費(fèi)用來源，員工的薪金、物業(yè)的維修、業(yè)主的服務(wù)均難保障，最終結(jié)果是企業(yè)減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)質(zhì)量。

“免收物業(yè)費(fèi)，從眼前來講是業(yè)主受益，從長期來講是業(yè)主受害。天下沒有免費(fèi)的午餐，免費(fèi)的午餐背后一定要付出相應(yīng)的代價(jià)。”唐曉林提醒道。

宋子謙也表示，免收物業(yè)費(fèi)模式與物業(yè)企業(yè)帶資進(jìn)場一樣，是物業(yè)行業(yè)低價(jià)競爭進(jìn)入白熱化階段的主要表現(xiàn)之一。盲目的低價(jià)競爭，對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)行業(yè)都是一種傷害。免收物業(yè)費(fèi)后，小區(qū)的公共收益或?qū)?huì)做出大幅讓渡，物業(yè)公司通過停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公區(qū)收益維持經(jīng)營。

而根據(jù)《民法典》規(guī)定，物業(yè)企業(yè)未經(jīng)法定程序由小區(qū)業(yè)主表決通過，擅自從事共有部分經(jīng)營活動(dòng)，處分小區(qū)業(yè)主共有收益的，或?qū)⒚媾R承擔(dān)民事責(zé)任和行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“一般來說，公區(qū)收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。如果大部分公區(qū)收益用于維持物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營，勢必對小區(qū)未來公區(qū)的維修、更新、改造帶來一定影響。”宋子謙建議，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)該把目光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要為了眼前利益而透支未來。同時(shí)，建議在政策方面加強(qiáng)對小區(qū)公區(qū)收益的監(jiān)管，規(guī)范支取，公示公開。

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