每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“對(duì)這兩年行業(yè)給我們的‘地產(chǎn)黑馬’稱呼，我深感榮幸但也持有理性態(tài)度?！?/p>

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》創(chuàng)刊20周年之際，中建壹品投資公司黨委書記、董事長(zhǎng)徐超在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪時(shí)如是說。

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局巨變，涌現(xiàn)出多個(gè)“地產(chǎn)黑馬”，大本營位于武漢的中建壹品正是其中之一。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，中建壹品在10月份銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，權(quán)益銷售業(yè)績(jī)排在行業(yè)第18位。而三年前的2021年，其行業(yè)排名尚在百名開外。

“我們深知‘地產(chǎn)黑馬’這個(gè)稱呼背后所蘊(yùn)含的壓力和挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，更需要保持清醒的頭腦，不斷創(chuàng)新和進(jìn)取，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化和競(jìng)爭(zhēng)。我們不能僅僅滿足于過去的成績(jī)，而是要不斷追求卓越，持續(xù)提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力。”

徐超表示，今年前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)回落態(tài)勢(shì)、新房成交面積同比下降，市場(chǎng)活躍度和成交規(guī)模都處于近年同期低位，二手房以價(jià)換量、同比增幅收窄。但隨著國慶前夕央行相繼實(shí)施降準(zhǔn)、降息、放寬首付比例等政策，同時(shí)北上廣深等一線城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)放松政策，極大增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。

平衡土地成本與項(xiàng)目收益至關(guān)重要

NBD：對(duì)房企而言，戰(zhàn)略布局和拿地策略至關(guān)重要。請(qǐng)您談一談，在一線城市等重點(diǎn)城市拿地應(yīng)該如何評(píng)估和選擇？

徐超：我們緊跟國家“十四五”區(qū)域發(fā)展方向?qū)嵤?zhàn)略布局，始終堅(jiān)持“核心城市、中心地段、主流產(chǎn)品”的拿地策略，堅(jiān)持深耕重點(diǎn)區(qū)域，打造核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的發(fā)展思路。因此，將北京、上海、深圳等一線城市作為全力聚焦拓展的第一發(fā)展梯隊(duì)，不斷提升城市深耕水平，夯實(shí)戰(zhàn)略支撐。

在拿地的評(píng)估與選擇上，我們組織開展了重點(diǎn)城市投資地圖的繪制，從宏觀層面和市場(chǎng)層面等多個(gè)維度，對(duì)城市區(qū)域和板塊進(jìn)行深入研究，形成了“重點(diǎn)拓展、機(jī)會(huì)進(jìn)入、謹(jǐn)慎跟進(jìn)”的板塊評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。借助城市地圖工具，我們?cè)趨^(qū)域布局、項(xiàng)目選擇上更加聚焦、科學(xué)和精準(zhǔn)。

如在北京，我們優(yōu)選主城區(qū)海淀、朝陽、豐臺(tái)等成熟區(qū)域；在上海，則持續(xù)深耕楊浦等核心區(qū)域；在深圳，以龍華為發(fā)展原點(diǎn)。通過在各個(gè)城市把重點(diǎn)區(qū)域做深做透，不斷加深市場(chǎng)理解，確保所拿地塊具有較高開發(fā)價(jià)值和市場(chǎng)前景。

NBD：房企在獲取土儲(chǔ)時(shí)，您認(rèn)為應(yīng)如何平衡土地成本與項(xiàng)目收益？

徐超：平衡土地成本與項(xiàng)目收益是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)面臨的重要課題。目前，我們的土地儲(chǔ)備面積超過1200萬平方米。面對(duì)當(dāng)下嚴(yán)峻復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，我們?cè)陧?xiàng)目獲取端主要從以下三個(gè)方面著手：

一是深度聚焦核心區(qū)域，靈活謀劃投資策略。比如，我們?cè)谕恋赝卣狗矫嬉恢眻?jiān)定深耕北京、上海、深圳、成都等核心城市，選擇高貨地比、區(qū)域流速快、未來升值潛力大的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤。在投資策略方面，做到因地制宜，尋找適合各區(qū)域的拿地模式。充分發(fā)揮中建三局全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，全方位推進(jìn)風(fēng)貌遴選、城市更新、股權(quán)收購、合作開發(fā)等拿地方式，提高項(xiàng)目的整體盈利能力。二是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理。積極拓寬融資渠道，降低融資成本，通過合理安排資金使用計(jì)劃和回款周期，減少資金占用成本。三是精準(zhǔn)做好項(xiàng)目定位，建立健全成本控制體系。我們針對(duì)每一塊土地都會(huì)進(jìn)行詳盡的地塊價(jià)值評(píng)估，建立較為全面的成本控制體系，明確各業(yè)務(wù)口職責(zé)，確保項(xiàng)目最終效益的實(shí)現(xiàn)。

市場(chǎng)對(duì)房企產(chǎn)品力提出迫切需求

NBD：在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的大環(huán)境下，房企在“保交樓”進(jìn)程中具體會(huì)有哪些難處？

徐超：今年前三季度，我們已完成3594戶交付。在這個(gè)過程中，我們也遇到了不少難處。

一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的大環(huán)境下，置業(yè)客群的需求和標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品力提出了迫切需求；二是在企業(yè)管理上面臨很多挑戰(zhàn)。資金壓力大，融資渠道受限、融資成本上升，項(xiàng)目管理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多個(gè)參與方，協(xié)調(diào)難度大。此外，政策環(huán)境復(fù)雜多變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，也給項(xiàng)目推進(jìn)帶來了不小的影響。

NBD：在行業(yè)持續(xù)下行之下，房企進(jìn)行全國化發(fā)展的難度增大，請(qǐng)您談?wù)勗谶@方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及建議。

徐超：首先是三級(jí)架構(gòu)更加健全。我們借鑒優(yōu)秀房企的做法，調(diào)整三級(jí)組織架構(gòu)，統(tǒng)一優(yōu)化總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目組織架構(gòu)，上下業(yè)務(wù)銜接更緊密、運(yùn)營管控更清晰。

其次是開發(fā)周轉(zhuǎn)不斷提速。比如組建公司、分公司運(yùn)營管理部，健全三級(jí)運(yùn)營管控體系，全面推行沙盤推演、全景計(jì)劃管理等機(jī)制，推動(dòng)項(xiàng)目從“工程型”向“運(yùn)營型”變革，開發(fā)周轉(zhuǎn)效率進(jìn)一步提速。

三是項(xiàng)目管控集約高效。建設(shè)成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)、設(shè)計(jì)、報(bào)建五大專業(yè)集中管控中心，有效提升總部集中管控力度和保障服務(wù)水平；新開項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)扁平化、矩陣式管理。

“房、地、產(chǎn)”已轉(zhuǎn)換為“產(chǎn)、地、房”

NBD：您對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法是什么？

徐超：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既面臨挑戰(zhàn)，也充滿機(jī)遇。

從挑戰(zhàn)來看，經(jīng)濟(jì)增速的放緩、消費(fèi)者購房觀念的變化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展的不平衡，都給我們帶來了不小的壓力。然而，從機(jī)遇的角度來看，國家政策的支持和市場(chǎng)需求的多元化，也為我們的發(fā)展提供了廣闊空間。中央和地方政府都在積極出臺(tái)支持措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，隨著人們對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，改善型住房、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型市場(chǎng)需求的涌現(xiàn)，也為我們提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

NBD：這兩年樓市調(diào)控政策變化較多，對(duì)中建壹品產(chǎn)生了哪些影響？

徐超：9月26日，中央政治局會(huì)議提出采取系統(tǒng)性措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，推動(dòng)構(gòu)建現(xiàn)房銷售、房屋養(yǎng)老金等新模式。

從短期來看，新政出臺(tái)對(duì)客戶心理有一定修復(fù)作用，提振了市場(chǎng)信心。從長(zhǎng)期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，居民收入預(yù)期下降，消費(fèi)需求不足。居民預(yù)期的修復(fù)必須基于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，依賴改革力度的持續(xù)加大、中央財(cái)政政策的有力支撐。北上深未來限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線及三四線城市有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，除了“促銷售”政策外，完善國企收儲(chǔ)等去庫存政策也是未來政策重要發(fā)力點(diǎn)。

隨著近兩年樓市調(diào)控政策頻出，公司將重心轉(zhuǎn)向更具發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)需求的城市，積極調(diào)整市場(chǎng)布局，向北京、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等高能級(jí)城市轉(zhuǎn)移，形成了“北上深蓉”區(qū)域市場(chǎng)新格局，重點(diǎn)拓展中高端商品住宅、保障房開發(fā)、歷史風(fēng)貌遴選等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)，公司始終堅(jiān)持精益求精原則，精心打磨產(chǎn)品，精細(xì)質(zhì)量管控，加持科技元素，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

NBD：您對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)政策的預(yù)期和建議是什么？

徐超：房地產(chǎn)行業(yè)“短期承壓前行、長(zhǎng)期總體偏好”的基本面沒有變，行業(yè)邏輯向“短期看政策、長(zhǎng)期看人口、人口看產(chǎn)業(yè)”演變，“房、地、產(chǎn)”已轉(zhuǎn)換為“產(chǎn)、地、房”，土地和市場(chǎng)主要向高能級(jí)城市、向新興產(chǎn)業(yè)特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)聚集。

我認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策可能會(huì)繼續(xù)朝著促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展的方向調(diào)整。政策可能會(huì)進(jìn)一步降低購房門檻，支持剛需和改善性住房需求，同時(shí)加強(qiáng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展。

此外，針對(duì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，政策可能會(huì)進(jìn)一步完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。建議政府繼續(xù)加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和配合，確保政策效果的充分發(fā)揮。同時(shí)，房企也應(yīng)積極適應(yīng)政策調(diào)整和市場(chǎng)變化，加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。