每經(jīng)編輯 于健

自今年9月底以來，一系列樓市利好新政頻出，在新政的促進(jìn)下樓市預(yù)期進(jìn)一步改善。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，一線城市樓市率先回穩(wěn)。

在企業(yè)層面，中指研究院統(tǒng)計的2024年1~10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績顯示，萬科、保利發(fā)展等排名前列，前五名的銷售額準(zhǔn)入門檻為2000億元。

作為行業(yè)龍頭的萬科積極把握市場機(jī)遇，在“十一”黃金周期間取得良好銷售表現(xiàn)，實現(xiàn)認(rèn)購超百億。事實上，萬科前三季度以超1800億元銷售跑贏大市，年內(nèi)新投資項目均實現(xiàn)首開兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤活存量產(chǎn)能超470億元。在政策東風(fēng)的帶動下，萬科多地實現(xiàn)熱銷，銷售業(yè)績保持行業(yè)第一梯隊。

今年以來，萬科一直在全力行動。前三季度，萬科實現(xiàn)營收2200億元，繼續(xù)堅守財務(wù)安全底線，已完成今年全部公開債的兌付，第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正。

此外，為實現(xiàn)存量閑置產(chǎn)能的有效轉(zhuǎn)化，萬科近年來積極借助政府存量資源盤活支持政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現(xiàn)難點(diǎn)項目的盤活。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續(xù)落地和市場逐步恢復(fù)，萬科有望加速重回健康發(fā)展軌道。

持續(xù)降解存量債務(wù)已累計盤活產(chǎn)能474億

第三季度，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，1~9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長至5.4年；繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)積極支持，年內(nèi)實現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營性物業(yè)貸落地超250億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，前三季度簽約超200億元。通過全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，1~9月償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無境內(nèi)外公開債。

作為三大主業(yè)中占比最高的基本盤業(yè)務(wù)，萬科綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷售持續(xù)跑贏大市，高質(zhì)量交付11萬套，積極開展產(chǎn)品創(chuàng)新，投資精準(zhǔn)度持續(xù)提升，年內(nèi)新增項目首開兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤活存量產(chǎn)能超470億元。

萬科聚焦對住宅客戶的分析和研究，加強(qiáng)社區(qū)配套的設(shè)計和運(yùn)營，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，以北京東廬、上海理想之地、鄭州古翠隱秀等項目為代表打造了一批優(yōu)質(zhì)住區(qū)，獲得客戶廣泛認(rèn)可。最新開盤的上海中興傲舍項目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開盤當(dāng)日銷售41億元。

今年以來，萬科積極開展“與業(yè)主共建家園”系列行動，邀請超過3萬戶業(yè)主走進(jìn)工地實地看房，同時，萬科在超過51個大盤項目完善社區(qū)配套、推進(jìn)社區(qū)氛圍營造，大盤項目入住戶數(shù)新增約2.22萬戶。為了讓消費(fèi)者踏踏實實地住進(jìn)新房，在交付階段推進(jìn)“交付即辦證”，超過133個項目的業(yè)主于交付現(xiàn)場拿到產(chǎn)證。

當(dāng)下行業(yè)進(jìn)入存量時代，優(yōu)質(zhì)增量土地資源顯著減少，同時存在閑置資源亟待轉(zhuǎn)化，是否能對存量土地資源進(jìn)行更有效盤活，將成為房企的重要能力。

萬科近年來積極借助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現(xiàn)難點(diǎn)項目的盤活。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，萬科已累計盤活項目36個，盤活產(chǎn)能474億元。以沈陽胤樾項目為例，萬科通過存量土地資源置換，獲取條件較優(yōu)的新項目，開盤實現(xiàn)投資兌現(xiàn)度100%，取得良好回報的同時，公司資源結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

多賽道REITs突破經(jīng)營性業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢

開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見頂之后，經(jīng)營性業(yè)務(wù)對房企的重要性日益突出，面對國內(nèi)百萬億級的存量經(jīng)營性資產(chǎn)，誰能率先打通以REITs為代表的資產(chǎn)證券化通路，誰就能更好地把握市場機(jī)遇。

萬科的多個經(jīng)營性業(yè)務(wù)就保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。1~9月，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入近70億元，整體出租率94%。同時，萬科商業(yè)整體客流同比增長10%，銷售額同比增長4%，合作品牌數(shù)量突破12600家；萬科物流倉儲業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入30億元，開業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，出租率保持在較高水平，累計可租賃建筑面積超過1000萬平方米，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率88%，冷鏈穩(wěn)定期使用率76%。

在全國范圍內(nèi)，萬科長租公寓業(yè)務(wù)也獲得了各類資產(chǎn)合作方的高度認(rèn)可，截至三季度，萬科長租公寓業(yè)務(wù)在今年已新增獲取房源超2萬間，同比增加58%。更重要的是，萬科長租公寓業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)了發(fā)展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現(xiàn)開業(yè)即滿租，助力公司存量資源盤活的同時，實現(xiàn)租賃房源和收入規(guī)模的提升。

規(guī)模和效率領(lǐng)先的背后，是萬科長租公寓的服務(wù)口碑獲得了客戶的廣泛認(rèn)可。萬科長租公寓始終堅持為租戶提供有溫度的租賃服務(wù)，截至三季度全國累計發(fā)起上千場社群活動，助力新青年更快融入本地生活，客戶滿意度提升至95%。

更重要的是，萬科已成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動產(chǎn)基金突破的企業(yè)，開始建立符合行業(yè)未來發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化通路。

根據(jù)公開信息顯示，國內(nèi)REITs市場歷經(jīng)三年發(fā)展，截至目前已合計融資規(guī)模超千億，盤活存量資產(chǎn)的效果凸顯。但相較于全國百萬億級的存量資產(chǎn)體量，當(dāng)下REITs市場發(fā)展仍有巨大空間，多層次REITs市場建設(shè)有待推進(jìn)。而今年以來，萬科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進(jìn)入申報進(jìn)程，同時還成立了旗下首個商業(yè)PreREIT基金。

不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業(yè)投資者的支持，體現(xiàn)了市場對萬科資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力的高度認(rèn)可。文/麥粒