每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

憑借位于朝陽區(qū)的兩個熱銷項目，保利發(fā)展北京公司（以下簡稱保利北京）的銷售額逐步上升，在今年前11月北京房企銷售榜上逼近前三。

近日，多家機構(gòu)公布了今年前11月北京房企銷售業(yè)績排行榜。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展（SH600048，股價10.16元，市值1216億元）以225.1億元排在北京房企銷售榜第四位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，據(jù)克而瑞12月9日發(fā)布的《2024年1—11月北京樓盤銷售金額排行榜》，保利發(fā)展旗下的保利·天匯和保利·朝央和煦兩項目進入榜單前十，銷售金額分別為45.44億元和40.57億元。

不過，保利北京也有部分項目的銷售并不理想；有的項目雖然銷售不錯，但凈利率卻表現(xiàn)欠佳。保利發(fā)展近日披露的《關(guān)于保利發(fā)展控股集團股份有限公司向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券申請文件的審核問詢函》（以下簡稱公告）顯示，位于北京順義區(qū)的保利頤璟和煦項目于今年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%；而位于朝陽區(qū)的保利天匯項目簽約銷售率超過80%，但銷售凈利率也只有7.96%。

保利發(fā)展兩項目進入北京今年前11月項目銷售榜前十 來源：克而瑞

北京項目銷售分化

公告顯示，保利發(fā)展此次向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，擬募集金額95億元，專項用于15個在建房地產(chǎn)開發(fā)項目及補充流動資金，項目均為普通住宅項目。募集資金中，擬向保利頤璟和煦項目投入金額9億元，向保利天匯項目投入7億元。

根據(jù)公告披露，保利頤璟和煦于今年3月開工，已累計投入21.76億元，由于相關(guān)收入與成本尚未結(jié)轉(zhuǎn)，項目公司今年上半年營業(yè)收入為零，凈利潤-790.41萬元。

由于該項目處在北京近郊板塊，項目銷售受市場波動影響大，且項目所在地的商品房庫存量較大，銷售競爭激烈，銷售費用預(yù)留高，導(dǎo)致該項目的銷售凈利率僅為4.60%。

每經(jīng)記者注意到，保利頤璟和煦的全盤平均銷售單價3.7萬元/平方米，周邊競品和錦華宸、順義臻瓏府的平均售價在3.8萬—3.92萬元/平方米。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，該項目在書房、多功能用房、家政間以及一個約12.9米的南向三面寬大陽臺累計贈送面積超過30平方米，得房率超過100%。

盡管售價較周邊競品低，又通過贈送面積讓利，但保利頤璟和煦的銷售進展仍難言樂觀。據(jù)保利發(fā)展公告，該項目今年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%。而北京市住建委官網(wǎng)則顯示，保利頤璟和煦在今年4月和6月兩次推盤，入市房源共927套。截至12月11日，已簽約套數(shù)194套，去化率約21%。

保利頤璟和煦項目簽約情況 來源:北京市住建委官網(wǎng)

再看位于朝陽區(qū)的保利天匯項目。該項目于去年9月開工，累計投入63.42億元，項目公司今年上半年凈利潤-2189.23萬元。據(jù)保利發(fā)展公告，該項目的簽約銷售比例達到83%，但銷售凈利率只有7.96%。

保利發(fā)展方面表示，按揭貸款需在主體結(jié)構(gòu)封頂后放款。截至今年9月底，保利天匯預(yù)售資金37.74億元，預(yù)售回籠金額占總銷售額的比例為44.28%，預(yù)售資金余額3.99億元。

保利天匯項目銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

相較而言，保利和光煦境項目則是保利發(fā)展位于北京朝陽區(qū)的熱銷樓盤，該項目去年4月開盤入市303套房源，累計銷售288套，成交均價為8.37萬元/平方米左右。

值得一提的是，彼時保利北京方面提出保價承諾，后續(xù)房源降價幅度不得超過8%，價格以8.5萬元/平方米為指導(dǎo)價。不過，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，保利和光煦境已銷售簽約301套房源，成交均價為8.36萬元/平方米。對此，有購房者抱怨開發(fā)商悄悄降價，有房源更是下降約8000元/平方米，跌穿了購房時的保價承諾。

保利頤璟和煦

區(qū)域排名有所提升

今年以來，保利北京的銷售額處于上升趨勢，在北京房企銷售排行榜上也較去年同期有所提升。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年1—11月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20》，保利發(fā)展以225.1億元排在第四位，僅次于中海地產(chǎn)、華潤置地和北京城建，與第三位的北京城建僅相差1.9億元。

而去年前11月，保利發(fā)展以202.1億元排在北京房企銷售榜第五位，排在前四位的房企銷售額均超過300億元。

保利發(fā)展在今年前11月北京房企銷售榜上據(jù)第四位 來源：中指研究院

今年以來，北京樓市陸續(xù)出臺政策，對土地供應(yīng)、資格放寬、首付比例、稅率等方面進行調(diào)整。9月30日，北京大幅度放寬限購及降低首付、降低利率等，帶動10月北京樓市走強。此后利好政策繼續(xù)補位，11月18日北京宣布取消普通住宅和非普通住宅的劃分界限，并對相關(guān)個人住房的交易稅收進行了調(diào)整。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)1410套，環(huán)比下跌38.6%，同比下跌70.4%；成交4536套，環(huán)比上漲7.8%，同比上漲33.3%；成交均價57168元/平方米，環(huán)比微跌0.1%，同比下跌3.0%。今年前11月，北京新建商品住宅新增供應(yīng)30418套，同比下跌14.5%；成交32690套，同比下跌28.4%。

公開資料顯示，在保利北京公司2023年度工作總結(jié)會議上，時任主持公司工作的副總經(jīng)理劉喜濤提出，從“雙平臺發(fā)展戰(zhàn)略”角度部署2024年發(fā)展目標(biāo)，要拿出“第三次創(chuàng)業(yè)”的決心。

近日，據(jù)市場消息，劉喜濤已被調(diào)離保利北京公司，出任保利河南公司總經(jīng)理。營銷出身的劉喜濤被調(diào)離之余，保利北京公司多個項目開始出現(xiàn)維權(quán)投訴。

來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

每經(jīng)記者注意到，日前，有北京保利綠城·和錦誠園的業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，項目存在嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題，交房一年多，出現(xiàn)房屋漏水、窗戶漏雨、地庫漏雨、地庫地板反水、地庫底板開裂、窗戶透風(fēng)、樓板不隔音、分戶墻不隔音、電梯井道沒做隔音措施、甲醛超標(biāo)、墻體開裂等問題。該業(yè)主同時表示，項目公司拒絕維修，問題一直得不到解決，嚴(yán)重影響了正常生活。

11月27日，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)回復(fù)表示，經(jīng)開發(fā)建設(shè)局核實，開發(fā)建設(shè)局約談開發(fā)商了解相關(guān)情況，第一時間督促開發(fā)商切實履行質(zhì)量主體責(zé)任，暢通溝通渠道，及時對市民反映的問題進行排查維修。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝