每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

越秀地產(chǎn)（HK00123，股價5.140港元，市值206.91億港元）又在廣州拿地了，不過這次拿的是經(jīng)過調(diào)規(guī)后的地塊。

12月23日，廣州市海珠區(qū)大干圍AH101533地塊出讓，由越秀地產(chǎn)旗下的新秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價20.23億元競得，成交樓面價33501元/平方米，扣除配建后的實際樓面價約為36308元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，越秀地產(chǎn)此次競得的該地塊原為商業(yè)用地，一個多月前由廣州市土地開發(fā)中心向越秀地產(chǎn)以現(xiàn)金補償15.29億元收儲，經(jīng)過調(diào)規(guī)，該地塊性質(zhì)正式變更為二類居住用地。此次越秀地產(chǎn)以加價5億元的代價，又重新拍回了該宗地塊。

“這是廣州市政府盤活存量用地的一種創(chuàng)新手段，旨在解決土地市場供需不匹配的問題。”華南好地研究院院長宣燁鋒當(dāng)日在接受記者采訪時表示，今年供需矛盾突出，企業(yè)想要中心城區(qū)的好地塊，但政府儲備用地中沒有成熟的地塊可供應(yīng)，只能把存量用地收儲后再調(diào)規(guī)出讓。

加價5億拍回調(diào)規(guī)地塊

出讓公告顯示，海珠區(qū)大干圍AH101533地塊面積為15489平方米，容積率4.2，計容總建面60398平方米，起拍總價為20.23億元，名義起拍樓面價約3.35萬元/平方米。倘若扣除配建的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)少年宮等十幾處共建配套后，實際可售樓面價接近3.6萬元/平方米。

值得注意的是，原廣州大干圍地塊包含編號為AH101533及AH101534的兩幅地塊，此前規(guī)劃用途包括零售商業(yè)、商務(wù)金融以及批發(fā)市場，其使用權(quán)歸屬于越秀地產(chǎn)的非全資附屬公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司。

11月13日，越秀地產(chǎn)公告披露，其非全資附屬公司佰城投資與廣州市土地開發(fā)中心訂立大干圍土地收儲協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，佰城投資同意將位于廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心進行收儲，收儲代價約為15.29億元，將以現(xiàn)金形式進行補償。此后，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了地塊調(diào)規(guī)，上述地塊由商業(yè)用地調(diào)整成二類居住用地，容積率從8.03/7.38調(diào)整成4.2，建筑密度也下降至35%。

在此之前，廣州當(dāng)?shù)卣严蛟叫闶栈囟嘧谖撮_發(fā)地塊。

9月2日，越秀地產(chǎn)公告稱，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的使用權(quán)將交由廣州市土地開發(fā)中心及番禺區(qū)土地開發(fā)中心收儲，代價為50.03億元，補償方式為土地開發(fā)中心提供等值的應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付票據(jù)可用于在番禺區(qū)收購?fù)恋?。?jù)悉，該地塊是越秀地產(chǎn)于2021年9月競得，截至目前尚未開發(fā)。

8月30日，越秀地產(chǎn)披露，廣州市土地開發(fā)中心向越秀華城收回廣龍地塊的三幅土地，代價為70億元，補償方式為廣州市土地開發(fā)中心提供等值應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付票據(jù)的價值可用于廣州新出讓的市本級土地。

宣燁鋒表示，這是廣州市政府盤活存量用地的一種創(chuàng)新手段，旨在解決土地市場供需不匹配的問題。以前廣州土地市場太好了，只要是中心區(qū)的宅地都會有競爭，外來企業(yè)想進廣州只能去增城、從化拿地。但過去幾年，政府在做土地收儲、出讓時，缺乏對市場前瞻預(yù)判，導(dǎo)致近兩年中心城區(qū)可供的地塊不多。

“今年供需矛盾突出，企業(yè)想要中心城區(qū)的好地塊，但政府儲備用地中沒有成熟的地塊可供應(yīng)，只能把存量用地再收儲，調(diào)規(guī)出讓，即盤活存量用地，又可以增加賣地額。”宣燁鋒補充道。

年末在北上廣加速“補倉”

記者注意到，包括此次競得的大干圍AH101533地塊在內(nèi)，今年以來越秀地產(chǎn)在廣州已共競得7宗地塊。這些地塊均位于中心區(qū)域，總拿地金額達到111.3億元，總建筑面積為32.8萬平方米。

其中，兩周前的12月10日，越秀地產(chǎn)以總價5.96億元競得廣州市越秀區(qū)廣州大道中345號北側(cè)AD016619地塊，成交樓面價33082元/平方米，實際樓面價47637元/平方米。

今年9月底，越秀地產(chǎn)還以9.8億元競得位于廣州市白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，項目占地面積4.7萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，折合樓面價2.99萬元/平方米。項目規(guī)劃有3棟住宅共320戶，是超高得房率的三房和四房戶型。該項目12月7日開盤銷售，從項目發(fā)布銷售海報來看，105套房源開盤當(dāng)日即售罄。

按照今年越秀地產(chǎn)的拿地銷售節(jié)奏，本月取得的廣州兩宗地塊項目有望在明年一季度末陸續(xù)入市銷售。

記者查詢貝殼找房等第三方平臺獲悉，大干圍AH101533地塊周邊目前在售的新房項目包括海珠湖景峰、中海觀雲(yún)府等，其均價范圍在4.5萬至11萬元/平方米之間。

“越秀地產(chǎn)最近幾年在廣州拿地是明顯下降的，如果沒有白云、番禺土地置換的票據(jù)，拿地金額可能會更少。”宣燁鋒表示，越秀地產(chǎn)拿地高峰期是在2020和2021年，這兩年的涉宅地塊總金額都在250億元以上，之后逐年下降。近兩年廣州新房市場表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致企業(yè)回款下降，所以從2021年開始越秀地產(chǎn)的拿地投資是逐年下降的。

不過進入今年四季度，越秀地產(chǎn)開始走出過往深耕的粵港澳大灣區(qū)，頻繁出現(xiàn)在一線城市土拍現(xiàn)場，以獨立或以聯(lián)合體形式加速拿地，拿地總金額已超過百億元。

在11月27日的上海2024年第七批次集中供地出讓中，浦東新區(qū)新楊思板塊的Z000602單元20B-12地塊經(jīng)過192輪激烈競價，最終被華潤置地&中能建&越秀地產(chǎn)聯(lián)合體以總價78.969億元競得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀(jì)錄。

在11月5日的北京土拍上，功德寺棚改項002地塊經(jīng)過42輪競價后觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，最終被越秀地產(chǎn)以63.83億元成功搖中，成交樓面價為71574元/平方米，溢價率15%，銷售指導(dǎo)價達10.5萬元/平方米。10月22日，越秀地產(chǎn)&未來科學(xué)城聯(lián)合體以底價25.33億元摘得北京市昌平區(qū)小沙河地塊。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前11月，越秀地產(chǎn)以175億元的權(quán)益拿地金額行業(yè)排名行業(yè)第九位，以435億元的全口徑新增貨值同樣排名行業(yè)第九位。

銷售方面，據(jù)越秀地產(chǎn)12月3日公告，11月公司實現(xiàn)合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為100.21億元，同比下降約15.6%；實現(xiàn)合同銷售面積約為33.46萬平方米，同比上升約0.7%。今年前11月，累計合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為1010.2億元，同比下降約24%；累計合同銷售面積約為343.25萬平方米，同比下降約15.3%。