每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2025年伊始，信達地產(chǎn)（SH600657，股價4.47元，市值127.48億元）在盤活地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)方面又有大動作。

信達地產(chǎn)于1月9日公告稱，公司與中國信達、鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，母基金認繳總規(guī)模達200.01億元。其中信達地產(chǎn)和中國信達各認繳100億元，鑫盛利保認繳100萬元，作為普通合伙人。

值得一提的是，由于發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金的三方同屬“信達系”，因而此次共同投資事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，信達地產(chǎn)之前已成功盤活了多個地產(chǎn)項目，包括鄭州信達未來公元、海南南麗湖壹號二期、深圳云禧公館保障房和合肥寶能城等，這些項目中有不少是在停工后得以“盤活”的。

不過在剛剛過去的2024年，信達地產(chǎn)雖然超額完成年度銷售目標，但歸屬凈利潤卻出現(xiàn)顯著波動。2024年前三季度，信達地產(chǎn)分別實現(xiàn)歸屬凈利潤-1.954億元、1.064億元和-8673萬元。此外，信達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流也一直處于“凈流出”狀態(tài)。

來源：信達地產(chǎn)公告

成立200億元紓困基金

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”與“保交樓”是關(guān)鍵詞。

此次信達地產(chǎn)與中國信達、鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立的200億元房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。

具體來看，該基金全稱為信達紓困盤活（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），母基金認繳總規(guī)模達200.01億元。其中，鑫盛利保作為普通合伙人，認繳100萬元，占比0.0050%；中國信達作為優(yōu)先級合伙人，認繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達地產(chǎn)則作為劣后級合伙人，同樣出資100億元，占比49.9975%。

來源：信達地產(chǎn)公告

該基金期限為8年，主要聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)的紓困解難，以及問題項目的盤活重生。無論是參與破產(chǎn)重整，還是投身法拍等特殊機遇投資，都旨在助力項目保交付，推動相關(guān)工程建設(shè)順利開展。

在投資方式上，將根據(jù)具體項目的不同情況靈活選擇，既可以直接對項目進行投資，也能采用母子基金的形式，通過引入產(chǎn)投人、其他資金方和合作方等，另行發(fā)起設(shè)立子基金參與投資。

“設(shè)立此基金是為了響應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游企業(yè)的紓困需求，通過拓展項目機會，盤活行業(yè)存量資產(chǎn)，進一步優(yōu)化公司投資結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)與盈利模式。”信達地產(chǎn)在公告中表示，盤活基金后續(xù)待公司實繳出資后，納入公司合并報表范圍，公司將負責具體紓困項目的投后管理工作，本次共同投資不會對公司未來資金流動性產(chǎn)生重大影響，未來經(jīng)營成果將取決于投資項目運行情況。

每經(jīng)記者注意到，自2022年4月起，監(jiān)管部門便鼓勵AMC（不良資產(chǎn)管理公司）積極介入房企的資產(chǎn)處置和項目紓困工作，部分AMC已獲準發(fā)行金融債券，以支持重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風險化解和處置工作。

2022年三季度，不少紓困基金入場存量風險項目，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困。如中信金融資產(chǎn)針對徐州市潘安湖紓困項目成立專項工作組，通過“資產(chǎn)重組+管理重組”形成了“項目隔離+聯(lián)動國資+引入資金+實質(zhì)管控+聯(lián)合開發(fā)”的紓困模式。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)記者表示：“過去實踐中紓困以項目為主，此次信達房地產(chǎn)發(fā)起設(shè)立200億元房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，釋放出明確的救房企信號，將促進房地產(chǎn)企業(yè)風險化解。”

在劉水看來，紓困基金配合保交樓專項借款等政策的快速落地，在部分省市起到了一定地化解項目風險的作用。未來或?qū)⒂衅渌麊栴}房企以重整方式實現(xiàn)風險化解，將加速問題房企走出困境，加快行業(yè)風險出清，有助于行業(yè)止跌回穩(wěn)。

新模式能否緩解業(yè)績頹勢？

作為中國信達旗下的專業(yè)地產(chǎn)平臺，信達地產(chǎn)近年來已成功推動了多個房地產(chǎn)出險項目的化解工作。

如鄭州信達未來公元、海南南麗湖壹號二期、深圳云禧公館保障房、合肥寶能城等項目，均是在信達地產(chǎn)的介入下迎來了轉(zhuǎn)機。其中不少項目曾面臨資金短缺、工程停滯、業(yè)主維權(quán)等諸多難題。

據(jù)中國信達微信公眾號披露，2022年至2024年9月底，中國信達參與房地產(chǎn)風險化解項目152個，投資737億元，帶動3220億元項目復工復產(chǎn)，實現(xiàn)了4.4倍的風險化解效率。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，信達地產(chǎn)紓困房地產(chǎn)出險項目的模式主要包括傳統(tǒng)債權(quán)收購、增量資金投入、地產(chǎn)公司代管代建，以及通過發(fā)起設(shè)立子基金的方式參與投資等。

如鄭州的“未來公元”項目，采用的是增量資金投入方式，信達地產(chǎn)接手時該項目僅剩5億元左右貨值，而完工尚需要17億元資金。信達地產(chǎn)通過多項目資源共享、協(xié)同紓困的方式，實現(xiàn)多個出險項目共同“破局、修復、造血”，直至項目順利交付。

而對于鄭州的其他幾個出險項目，信達地產(chǎn)則是采用“法拍方式隔絕風險與協(xié)同紓困模式”。其中，時代國著是信達地產(chǎn)花費6.2億元法拍的項目，天樾九章和未來公元是信達地產(chǎn)自康橋集團接手的出險項目。信達地產(chǎn)通過法拍方式隔絕不良資產(chǎn)的法律風險，剝離項目債務(wù)債權(quán)問題，之后對上述三個項目資產(chǎn)進行共同盤活、協(xié)同紓困。

2024年超額完成年度銷售目標的三家房企 來源：中指研究院

值得一提的是，信達地產(chǎn)是2024年初公布年度銷售目標的少數(shù)房企之一，同時也是超額完成年度銷售目標的三個房企之一（其余兩個房企為濱江集團和保利置業(yè)）。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年信達地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額153億元，目標完成率為102%。在2024年房企銷售榜上，信達地產(chǎn)排在第65位；而2023年，信達地產(chǎn)以265億元的銷售額排在行業(yè)第59位。

每經(jīng)記者注意到，在以往盤活出險項目的過程中，信達地產(chǎn)更多地采用“金融機構(gòu)接管+委托代建”的模式，即接管項目后注入資金，再尋找平臺代建，最終實現(xiàn)保交樓。其中，由中國信達輸出現(xiàn)金，而信達地產(chǎn)則扮演“代建”等相關(guān)角色。

此次設(shè)立的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，由中國信達和信達地產(chǎn)共同作為主要出資方，這不僅能帶來代建收入，還能增加投資收益，有望在一定程度上提振信達地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)。

每經(jīng)記者注意到，從信達地產(chǎn)的財務(wù)表現(xiàn)來看，自2024年以來，其營業(yè)收入出現(xiàn)顯著下滑，凈利潤表現(xiàn)也并不穩(wěn)定。

2024年三季報數(shù)據(jù)顯示，信達地產(chǎn)實現(xiàn)了34.99億元的營收，但較去年同期下滑了10.87%；歸屬凈利潤為負，達到-8673萬元，這也是其近年來首次出現(xiàn)虧損情況。

此外，進入2024年以來，信達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直處于“凈流出”狀態(tài)。2024年前三季度，信達地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-15.07億元、-7.888億元和-26.66億元。

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風險自擔。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝