每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月18日，國內(nèi)首單改造產(chǎn)業(yè)園公募REITs——華夏金隅智造工場REIT，因?yàn)楣娡顿Y者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限而提前結(jié)束募集，不再接受公眾投資者認(rèn)購申請。

華夏金隅智造工場REIT的原始權(quán)益人是金隅集團(tuán)（SH601992，股價(jià)1.71元，市值182.59億元），底層資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)西三旗的金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為北方最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)，金隅集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比超過兩成。據(jù)2024年三季報(bào)，金隅集團(tuán)去年前9月實(shí)現(xiàn)營收770.37億元，同比增長6.12%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.37億元，同比減少4212.65%；期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-94.57億元，同比減少205.12%。

結(jié)合近幾年的業(yè)績表現(xiàn)來看，去年金隅集團(tuán)的建材板塊和房地產(chǎn)開發(fā)板塊兩大主業(yè)持續(xù)疲軟，出現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量下滑及凈虧損的情形。為此，金隅集團(tuán)開始向存量園區(qū)尋求資金。早在去年3月，金隅集團(tuán)就宣布分拆產(chǎn)業(yè)園公募REITs于上交所獨(dú)立上市，并為已此努力了近一年。

向存量資產(chǎn)“找錢”

據(jù)基金管理人華夏基金披露，華夏金隅智造工場REIT于1月17日—20日正式發(fā)售，價(jià)格為2.839元/份，擬募資總額為11.356億元。其中，面向公眾發(fā)售3051.60萬份。

在此前的網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏金隅智造工場REIT共收到55家網(wǎng)下投資者管理的157個(gè)配售對象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為52.468億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的73.69倍。

華夏金隅智造工場REIT是金隅集團(tuán)、華夏基金和中信證券聯(lián)合推出的產(chǎn)業(yè)園REITs，底層資產(chǎn)為金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目，是由原北京天壇家具廠房升級改造而來，是北京市城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目，因此也被稱為國內(nèi)首單城市更新型園區(qū)REITs，受到市場關(guān)注。

來源：華夏基金微信公眾號

金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目于2018年6月開始運(yùn)營，目前進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期，租金水平整體保持增長態(tài)勢，營業(yè)收入整體穩(wěn)定，出租率持續(xù)高于區(qū)域市場平均水平。根據(jù)基金發(fā)售公告，若以11.356億元的擬募集資金估算，華夏金隅智造工場REIT 2025年度預(yù)測年化現(xiàn)金流分派率為6.96%。

戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事、上海房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會理事兼房地產(chǎn)金融特聘專家顧悅?cè)缦蛎拷?jīng)記者表示：“公募REITs自首批發(fā)行上市三年以來，已邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。隨著市場機(jī)制的不斷完善和規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，公募REITs底層資產(chǎn)的圖譜會繼續(xù)拓寬。”

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者透露，目前各地的產(chǎn)業(yè)園市場供求量大，而企業(yè)通過分拆項(xiàng)目公募REITs上市，能夠盤活存量資產(chǎn)，降低負(fù)債率，也能夠擴(kuò)大資金來源。因此，排隊(duì)待上市發(fā)行的REITs產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園REITs最多，能夠順利上市發(fā)行十分不易。

或許是為了順利發(fā)行，華夏金隅智造工場REIT的招募說明書與申報(bào)版相比作出了較大調(diào)整，如資產(chǎn)評估值由15.3億元下降為11.08億元，下降幅度達(dá)到27.12%。

基金發(fā)售公告顯示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流分別為6402.15萬元、7202.83萬元、6554.26萬元、9070.23萬元和6545.03萬元，營業(yè)收入分別為8595.08萬元、11603.18萬元、8220.16萬元、12592.26萬元和9635.31萬元，凈利潤分別為4334.79萬元、5716.84萬元、2853.27萬元、5040.37萬元和3125.50萬元，出租率分別為82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。

金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目近幾年出租率情況 來源：華夏基金微信公眾號

值得注意的是，截至去年9月末，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目的整體出租率降至近4年最低，為90.26%。原因是2024年第二季度出現(xiàn)個(gè)別租戶退租情況，對出租率造成一定影響。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)處置較為困難，而企業(yè)分拆項(xiàng)目公募REITs獨(dú)立上市是明智的，只要能保持穩(wěn)定的租金水平即可。

“雖然公募REITs上市利好企業(yè)，說明底層資產(chǎn)的表現(xiàn)能夠達(dá)到資本市場的要求，但后期仍然考驗(yàn)整體運(yùn)營能力。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

上海瑞思不動產(chǎn)金融研究院的研報(bào)指出，在出表情形下，REITs設(shè)立發(fā)行過程中涉及的交易稅費(fèi)（如土地增值稅、契稅等）對國有企業(yè)集團(tuán)當(dāng)期利潤總額構(gòu)成一定影響，總體而言可能出現(xiàn)階段性下降的現(xiàn)象。

去年豪擲百億元拿地

雖然房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在金隅集團(tuán)的營收占比僅兩成多（據(jù)金隅集團(tuán)2024年中報(bào)），但2024年金隅集團(tuán)的拿地金額仍超過百億元。

具體來看，2024年金隅集團(tuán)分別以63.8億元摘得朝陽區(qū)十八里店朝陽港1303-686、687地塊、以27億元競得豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期項(xiàng)目1516-60地塊R2二類居住用地、以12億元獲得通州區(qū)土橋中路涉宅地塊，合計(jì)拿地金額達(dá)102.76億元，新增土儲金額較2023年增長約55%。

在中指研究院發(fā)布的2024房企拿地金額榜上，金隅集團(tuán)以106億元排在第21位；在房企全口徑新增貨值榜上，金隅集團(tuán)以182億元排在第50位。

金隅集團(tuán)主營構(gòu)成 來源：金隅集團(tuán)2024年三季報(bào)（百度股市通制圖）

金隅集團(tuán)在公告中表示，北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港地塊已于2024年11月取得預(yù)售許可證，樣板間已開放；豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園地塊已取得項(xiàng)目立項(xiàng)；通州區(qū)土橋中路項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃方案正與相關(guān)委辦局進(jìn)行前置溝通。

“目前受市場多重因素影響，房地產(chǎn)市場需求減弱。公司已通過優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新營銷模式等方式，并結(jié)合各地出臺的各項(xiàng)利好政策，按項(xiàng)目逐一制定去化策略，加快項(xiàng)目去化進(jìn)度。后續(xù)公司將嚴(yán)格按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)制度要求，對項(xiàng)目進(jìn)行減值測試，根據(jù)市場環(huán)境變化和項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)提減值準(zhǔn)備。”金隅集團(tuán)方面表示。

除了在土地招拍掛市場表現(xiàn)活躍外，金隅集團(tuán)還在水泥行業(yè)展開收并購交易，包括以4.62億元收購三家位于遼寧的水泥行業(yè)企業(yè)和一家河北的水泥企業(yè)，以7.06億元收購了另外兩家水泥企業(yè)。

每經(jīng)記者梳理金隅集團(tuán)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2021—2023年及2024年1—9月，金隅集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為1236.34億元、1028.22億元、1079.56億元和770.37億元，凈利潤分別為52.13億元、17.40億元、-12.87億元和-8.66億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為137.34億元、139.65億元、71.41億元和-94.57 億元，

2024年上半年，金隅集團(tuán)在新型綠色建材板塊方面實(shí)現(xiàn)收入353億元，同比下降9%；實(shí)現(xiàn)利潤-10億元，同比下降317%。在地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營板塊方面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入108億元，同比下降2%；實(shí)現(xiàn)利潤-0.78億元，同比下降112%。

金隅集團(tuán)近年來前三季度歸母凈利潤對比 來源：金隅集團(tuán)財(cái)報(bào)（百度股市通制圖）

截至2024年三季度末，金隅集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。

值得一提的是，在2024年12月13日舉行的投資者關(guān)系活動上，對于投資者關(guān)于“公司持有較多優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，是否會出售或會做資產(chǎn)證券化以降低負(fù)債率”的提問，金隅集團(tuán)回復(fù)稱，將持續(xù)研判市場動態(tài)，結(jié)合市場情況、資產(chǎn)價(jià)值、融資需求以及長期戰(zhàn)略發(fā)展等多方面因素，作出綜合決策。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖