每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

收回閑置土地，在2025年迎來明顯加速。

2024年11月，自然資源部下發(fā)文件，明確可運用地方專項債收回存量閑置土地，此后各地收回地塊的案例不斷涌現(xiàn)。

2月11日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告》，2月11日～2月20日，面向芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、會展片區(qū)征集收回收購存量閑置土地。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。其中，惠州擬收購價格超120億元，居首位；珠海擬收購價格66.5億元，排在第二位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近兩月已陸續(xù)有華僑城、中國金茂、越秀地產(chǎn)等眾多房企名下均有地塊被收回。“各地對存量土地的收購，開啟了2025年專項債收購存量土地序幕，預(yù)計一季度各省市都會陸續(xù)加入‘發(fā)債收地’行列。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向每經(jīng)記者分析稱。

有望帶動新增萬億相關(guān)投資

自2024年底起，各地政府積極響應(yīng)盤活存量閑置土地的政策號召。

每經(jīng)記者注意到，僅今年2月以來，就有廣州、惠州、汕尾、中山等多個城市發(fā)布了收儲公告，收儲金額在0.63億～55億元不等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。其中，惠州擬收購價格超120億元居首，珠海以66.5億元位列第二。

以廣州為例，共回收14宗閑置土地，合計約97萬平方米，分布在花都、白云、增城以及南沙等地，涉及寶信地產(chǎn)、白云城建、華僑城等房企。

從收回方式看，廣州市土地開發(fā)中心采用應(yīng)付票據(jù)或延期現(xiàn)金支付的方式收購閑置土地，既不占用政府資金，又能盤活閑置土地，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。此前的2024年8～11月，廣州已陸續(xù)回收多宗閑置土地，此次規(guī)模更大。

2月11日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的征集公告》，自2月11日～2月20日，面向芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、會展片區(qū)征集收回收購存量閑置土地。雖然暫未明確計劃收儲規(guī)模或總價金額，且未包括湘江河以西的湘江新區(qū)和望城區(qū)。

據(jù)中國銀河測算，目前全國合計尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億平方米左右，合計土地價值約3.5萬億元左右，假設(shè)未來按照平均80%折價收購和50%收購量計算，對應(yīng)閑置土地收購所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬億元左右，將大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。

“按照過去土地占房地產(chǎn)開發(fā)投資成本計算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動1萬億元新增房地產(chǎn)或基建投資。”

華僑城、中國金茂、越秀地產(chǎn)等均有涉及

每經(jīng)記者梳理近幾月房企的退地情況，華潤置地、越秀地產(chǎn)、華僑城及部分地方城投企業(yè)，在廣州、武漢、福州、南京等城市陸續(xù)退地。

以華僑城為例，其位于廣州增城區(qū)派潭鎮(zhèn)背陰村的商業(yè)用地，2019年以5.74億元競得，項目為華僑城文化康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)，但此后鮮有開發(fā)消息。

截至2024年6月底，該項目總計容建筑面積15.6萬平方米，剩余可開發(fā)計容建筑面積15.43萬平方米，近乎未開發(fā)，如今被納入收儲名單。

此前，華僑城位于武漢的一宗TOD地塊也被收回，地塊規(guī)劃由商辦為主、住宅為輔調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，最終重新出讓還是由華僑城以底價競得。

在眾房企中，被政府收回土地較多的還有越秀地產(chǎn)、中國金茂等。

越秀地產(chǎn)在2024年8月～11月，先后三次退回所持地塊，涉及資金超130億元，但補償方式為支付等值的應(yīng)付票據(jù)，可在有效期內(nèi)用于支付指定區(qū)域的土地收購。

中國金茂則在2025年1月13日公告，將名下位于浙江湖州的4幅地塊交由湖州南太湖管委會收儲，總代價為7.81億元，現(xiàn)金補償分三期在2年內(nèi)完成，涉及地塊于2021年競得，目前仍未開發(fā)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，房企土地被收回，一是因為房企資金緊張無力承擔(dān)后續(xù)開發(fā)投入；二是地塊本身不適應(yīng)當下市場，如商業(yè)占比過多去化困難；三是政府出于公共利益收回土地。

“對于現(xiàn)金流承壓的企業(yè)，退地可拿回已繳納的土地出讓金用于在建項目，緩解現(xiàn)金流緊張壓力；對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，退地有利于優(yōu)化土地儲備及盤活項目，長遠看有利于公司健康發(fā)展。回收土地調(diào)規(guī)后再放出，也為推動企業(yè)開發(fā)投資創(chuàng)造了機會。”劉水進一步補充道。

嚴躍進則提到，各地“債收地模式”的開啟，將有助于快速系統(tǒng)高效促進存量土地的盤活，對于土地市場的供求關(guān)系平衡具有積極作用。當然最為關(guān)鍵的是，此類土地項目收購后，對于相關(guān)房企的資金狀況改善具有積極作用，反過來有助于房企輕裝上陣，在穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營或進入新一輪投資拿地方面保持更強的競爭力。

中指研究院分析，當前，專項債收購閑置存量土地仍存在多項難點，如專項債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等，導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低，且收購標的物集中在地方國企，較難調(diào)動其他類型企業(yè)積極性。

“但這一舉措有利于改善市場供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場進入新循環(huán)，是2025年促進房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。”中指研究院提到，預(yù)計未來中央與地方政府將完善相關(guān)配套政策，加快收儲節(jié)奏，更多城市有望借鑒廣東省做法，出臺詳細操作細則或指引，推動房地產(chǎn)市場朝著更加健康有序的方向發(fā)展。

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