每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

春節(jié)剛過，保利發(fā)展（SH600048，股價8.57元，市值1026億元）便在北京區(qū)域強(qiáng)勢補(bǔ)倉。

2月11日，保利發(fā)展聯(lián)手中國金茂以總價87.295億元競得北京市朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1205-0007、三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地（以下簡稱三間房組合地塊），成交樓面價為50478元/平方米，溢價率為10.5%。該地塊未設(shè)置土地競價限價，也無銷售指導(dǎo)價的要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在此次土拍之前，坊間便有關(guān)于三間房組合地塊被保利發(fā)展提前“內(nèi)定”的猜測。

來源：北京市公共資源交易服務(wù)平臺

地塊提前“內(nèi)定”？

市場對于保利發(fā)展競爭三間房組合地塊并不意外。

早在兩年前，保利發(fā)展就在該板塊拿地并開發(fā)了保利和光煦境項目。由于該項目靠近地鐵線路，且保利發(fā)展提出了保價承諾，因此和光煦境很快就成為了當(dāng)時朝陽區(qū)的熱銷樓盤。

而保利發(fā)展此次競得的三間房組合地塊與已經(jīng)售罄的保利和光煦境項目直線距離僅約1公里，且區(qū)域內(nèi)近一年內(nèi)無新房入市。

根據(jù)出讓公告，三間房組合地塊包含兩處宅地和一處托幼用地。其中，三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1205-0007地塊規(guī)劃建筑規(guī)模為92105.75平方米；三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0006地塊規(guī)劃建筑規(guī)模為77149.352平方米，包括配建1處分布式410平方米能源站、1處30平方米有線電視三級機(jī)房和1處70平方米通信機(jī)房；三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0007地塊為托幼用地，競得人需在此無償建設(shè)一所12班幼兒園并移交給相關(guān)機(jī)構(gòu)。

每經(jīng)記者注意到，在保利發(fā)展此次拿地之前，坊間便有關(guān)于三間房組合地塊被提前‘內(nèi)定’的猜測。

起因是今年1月22日北京市公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)布的招標(biāo)公告。公告顯示，“朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1205-0007地塊項目（施工）”招標(biāo)人是北京朝新善筑置業(yè)有限公司，預(yù)計招標(biāo)公告發(fā)布日期為2月24日，投資估算為8.95億元。

來源：北京市公共資源交易服務(wù)平臺

截至發(fā)稿時，北京朝新善筑置業(yè)有限公司暫未公開其工商信息，同時保利發(fā)展和中國金茂在該項目中的出資比例也未被披露。

不過，有市場人士指出，這家公司與保利發(fā)展其他子公司名字頗為相似，比如朝陽區(qū)保利天匯的項目公司是北京朝新和筑置業(yè)有限公司，朝央和煦的項目公司是北京朝實和煦置業(yè)有限公司，而且保利發(fā)展控股集團(tuán)公開的品牌理念即為“和者筑善”。

一家央企地產(chǎn)人士向每經(jīng)記者透露，央企在項目招標(biāo)前需要公示，故比一般民企招標(biāo)流程時間長。若保利發(fā)展對上述地塊已是“志在必得”或者“胸有成竹”，為了搶流程，不排除會出現(xiàn)提前公示的情況。

針對上述項目，北京朝新善筑置業(yè)有限公司在1月22日連發(fā)5份招標(biāo)計劃，涵蓋朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1202-0006、1202-0007地塊項目的監(jiān)理、施工一標(biāo)段、施工二標(biāo)段等，共涉及投資金額16.793億元。

此外，據(jù)中指研究院消息，2月11日的土拍現(xiàn)場競爭激烈，“保利發(fā)展+中國金茂”聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、招商蛇口三家競買人舉牌超過百輪。不過，每經(jīng)記者2月15日查詢北京市公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)現(xiàn)，上述地塊的土拍過程沒有線上直播，歷史報價記錄只有3次，2月11日14時17分第一次報出79億元底價，14時26分第二次出價為79.079億元，14時30分第三次出價為79.158億元。

針對三間房地塊“內(nèi)定”的市場傳聞，以及官方信息顯示該地塊只有三次報價與出讓現(xiàn)場百輪競價是否存在矛盾，每經(jīng)記者聯(lián)系了保利發(fā)展北京公司方面，但截至記者發(fā)稿暫未收到有效回復(fù)。

來源：北京市公共資源交易服務(wù)平臺 

急需“補(bǔ)倉”北京

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前的報道，保利發(fā)展在2024年的拿地策略相較于過去更為謹(jǐn)慎，與以往的大開大合風(fēng)格有所不同。且因為拿地金額和城市變少，保利發(fā)展拿地的城市也收縮到表現(xiàn)更好的城市。

據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2024年保利發(fā)展全年共獲得37個項目，對比2023年（共獲得103個項目）數(shù)量銳減；項目權(quán)益金額約602.07億元，相比2023年的1359億元同樣大幅縮水。

盡管保利發(fā)展2024年全口徑銷售額仍保持行業(yè)第一，但其在北京的市場表現(xiàn)卻不盡如人意。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年保利發(fā)展以236.9億元銷售額排名北京房企銷售業(yè)績榜第四位，與榜首企業(yè)相差約190億元；權(quán)益銷售金額為147.6億元，排在中海地產(chǎn)、中建智地、華潤置地、北京城建之后，名列北京房企第五位。

在中指研究院公布的今年1月北京房企銷售榜上，保利發(fā)展以19.9億元排在首位，但權(quán)益銷售額則落后于中海地產(chǎn)和電建地產(chǎn)排在第三位。不過，保利發(fā)展在北京的待售房源也越來越少。

據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，2023年保利發(fā)展旗下的和光煦境和璽悅朝陽開盤時銷售指導(dǎo)價為8.5萬元/平方米，且均已售罄?，F(xiàn)房項目也已入市，去年9月和光煦境推出96套現(xiàn)房，目前已網(wǎng)簽91套，網(wǎng)簽均價為7.5萬元/平方米；今年1月，璽悅朝陽推出86套現(xiàn)房，目前已網(wǎng)簽28套，網(wǎng)簽均價為8.3萬元/平方米。

來源：中指研究院

據(jù)每經(jīng)記者觀察，保利發(fā)展此次出手拿地，除三間房組合地塊周邊近一年內(nèi)無新房項目入市外，其在北京市場的土儲告急或許也是重要因素之一。

2022~2024年3年中，保利發(fā)展在北京市場拿地不到10宗。在2023年斬獲5宗地塊后，2024年全年保利發(fā)展在北京僅有一宗宅地入賬，而且是與北京建工合作操盤。

保利發(fā)展近日發(fā)布的業(yè)績快報顯示，預(yù)計2024年度實現(xiàn)營業(yè)收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比下降58.43%，上年同期為120.67億元；扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤約為44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比回落61.9%。

三間房組合地塊位置 來源：中指研究院

每經(jīng)記者梳理保利發(fā)展在2024年的銷售動作發(fā)現(xiàn)，通過“以價換量”方式加速房源去化或是影響其利潤下降的原因之一。如去年上半年，保利發(fā)展分別在廣州、重慶、成都、杭州和佛山等地進(jìn)行降價促銷。僅在去年5月，保利發(fā)展就在江西、河北、甘肅、重慶和云南等省份推出特價房源累計超過1300套。

事實上，保利發(fā)展一面加快三四線城市的去庫存，另一面則加大在一二線城市的布局，而北京市場是其不可或缺的重點(diǎn)布局城市。

盡管此次保利發(fā)展競得的三間房組合地塊未設(shè)置銷售指導(dǎo)價，但同板塊的和光煦境現(xiàn)房已經(jīng)降至7.5萬元/平方米，對比新地塊約5.05萬元/平方米的樓面價，“面粉”與“面包”之間僅存2.45萬元的價格空間。在擴(kuò)充市場份額的同時如何保住項目利潤，對保利發(fā)展北京公司而言無疑是不小的挑戰(zhàn)。

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