每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，今年開(kāi)年以來(lái)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)火爆，春節(jié)前后屢有產(chǎn)品因短期漲幅過(guò)高而觸發(fā)臨時(shí)停牌。這兩天又有多只產(chǎn)品因近20個(gè)交易日累計(jì)上漲20%而發(fā)布提示性公告。

今日晚間，中金基金發(fā)布公告稱(chēng)，2月21日該公司旗下中金印力消費(fèi)REIT在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為4.109元，相較于1月16日收盤(pán)價(jià)漲幅達(dá)到20.85%。提醒投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

就在昨天，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT也因最近20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)累計(jì)漲跌幅超過(guò)20%而發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示公告。與此同時(shí)，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT因?yàn)樯鲜兄鬂q勢(shì)兇猛，連續(xù)4天發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告，引發(fā)行業(yè)熱議。

每經(jīng)記者通過(guò)Wind統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)已有9只公募REITs漲幅超過(guò)20%；乘著這波上漲的東風(fēng)，多只產(chǎn)品上市以來(lái)上漲已超過(guò)50%，漲幅最大的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT上市至今（含上市首日）上漲了64.41%。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析，公募REITs市場(chǎng)近兩個(gè)月走勢(shì)強(qiáng)勁，原因主要有兩個(gè)方面，一是利率環(huán)境因素，另一方面宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本面也是重要影響因素。

多只產(chǎn)品近20個(gè)交易日累計(jì)上漲20%，管理人扎堆提示風(fēng)險(xiǎn)

今日晚間，中金基金發(fā)布公告稱(chēng)，2月21日該公司旗下中金印力消費(fèi)REIT在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為4.109元，相較于1月16日收盤(pán)價(jià)漲幅達(dá)到20.85%?；鸸芾砣颂嵝?，基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上漲/下跌會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)入成本上漲/下降，導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低/提高，提醒廣大投資者注意本基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多種因素影響，應(yīng)關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

無(wú)獨(dú)有偶，就在昨天，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT也因最近20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)累計(jì)漲跌幅超過(guò)20%而發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示公告。2月20日，該基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)為2.942元/份，相較于1月15日收盤(pán)價(jià)漲幅達(dá)到20.13%。

不過(guò)公募REITs近期"最靚的仔"無(wú)疑是國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT。在發(fā)售階段，該產(chǎn)品就屢屢刷新行業(yè)紀(jì)錄。其中公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)813.44倍，創(chuàng)公募REITs發(fā)行以來(lái)歷史新高；最終認(rèn)購(gòu)比例僅為0.12293446%，也創(chuàng)下歷史新低。

更為火爆的是，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT在2月17日登陸上交所，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)就大漲30%、達(dá)到首日上市漲幅上限。在此之后，因?yàn)闈q勢(shì)持續(xù)兇猛，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT連續(xù)4天發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，該產(chǎn)品成立以來(lái)的漲幅已經(jīng)達(dá)到了驚人的52.29%。

這一幕在今年其實(shí)并不少見(jiàn)。今年以來(lái)，公募REITs就因?yàn)檫B續(xù)上漲而頻頻發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，同時(shí)采取臨時(shí)停牌等舉措，多只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅已經(jīng)超過(guò)20%。

已有產(chǎn)品成立以來(lái)漲超60%，業(yè)內(nèi)人士關(guān)注后續(xù)走勢(shì)分化

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前全市場(chǎng)已上市的公募REITs共有61只，其中60只年內(nèi)都呈上漲趨勢(shì)，并且漲勢(shì)可觀(guān)。漲幅超過(guò)10%的產(chǎn)品達(dá)到34只，其中超過(guò)20%的也達(dá)到9只，消費(fèi)類(lèi)REITs表現(xiàn)出色、獨(dú)占5席，漲幅最大的是年內(nèi)上漲了29.34%的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

年內(nèi)上漲超過(guò)20%的公募REITs（截至2月21日）

每經(jīng)記者注意到，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT也是成立以來(lái)漲幅最大的公募REITs，上漲超過(guò)60%；成立以來(lái)同樣上漲超過(guò)60%的還有華夏北京保障房REIT；此外還有5只產(chǎn)品成立以來(lái)上漲超過(guò)50%。

為何公募REITs今年以來(lái)"漲聲"不斷？

對(duì)此，博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄指出，背后原因主要在于在貨幣政策與流動(dòng)性寬松的整體環(huán)境下，公募REITs有望獲取較低波動(dòng)的現(xiàn)金流兼顧資金避險(xiǎn)和平衡收益的需求，強(qiáng)制分紅比例在低利率市場(chǎng)環(huán)境下優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。同時(shí)，隨著市場(chǎng)預(yù)期改善，前期部分因底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)的項(xiàng)目也出現(xiàn)了一定程度的估值修復(fù)。

國(guó)泰君安資管也分析，公募REITs市場(chǎng)近兩個(gè)月走勢(shì)強(qiáng)勁，影響因素主要有兩個(gè)方面：一方面是利率環(huán)境因素。自去年12月以來(lái)，國(guó)債利率明顯下行，REITs這類(lèi)具有相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨利率下行而提升，更多資金從債市進(jìn)入REITs市場(chǎng)。另一方面，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本面也是重要影響因素。2024年底市場(chǎng)情緒相比2024年上半年有了一定程度改善，REITs的底層資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，且對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)展現(xiàn)出更好韌性。同時(shí)，基本面企穩(wěn)之后的價(jià)格彈性也更高。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于公募REITs未來(lái)的走勢(shì)和表現(xiàn)分化也高度關(guān)注。

中金公司在近期的研報(bào)中稱(chēng)，2025年公募REITs市場(chǎng)有望維持供需兩旺。交易型資金應(yīng)密切關(guān)注資產(chǎn)荒程度、市場(chǎng)情緒和風(fēng)險(xiǎn)偏好變化，配置型資金可關(guān)注穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。

劉玄也表示，從后續(xù)來(lái)看，若經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇趨勢(shì)延續(xù)，公募REITs的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯。但需要注意的是，公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣也受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，若實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況不及預(yù)期會(huì)帶來(lái)估值調(diào)整的壓力。

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