每經(jīng)記者 李娜    每經(jīng)編輯 趙云    

2月27日上市的匯添富九州通醫(yī)藥REIT，集合競價階段便直奔30%的漲停上限，全天最終漲幅超過28%。

昨日華夏金隅智造工場REIT上市后，也全天封住30%漲停板。稍早于2月17日上市的國泰君安南能源供熱REIT，和1月24日上市的易方達華威市場REIT也同樣在上市首日漲停。

Wind數(shù)據(jù)顯示，就上市首日的表現(xiàn)來看，現(xiàn)有的63只公募REITs僅有9只在當日漲幅超過90%。公募REITs上一次連續(xù)上市首日漲停，出現(xiàn)在2022年8月。

30%漲?，F(xiàn)象再現(xiàn)

2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市首日，也是年內(nèi)第5只上市的公募REITs。

當日，該REIT尚在集合競價階段即現(xiàn)30%漲停，盤中雖有短暫開板，但隨即再次封住，最終以3.764元/份收盤，漲逾28%，換手率達24.3%。

2月26日，金隅智造工場REIT上市首日封板漲停，公募REITs成交8.26億元，較上一交易日上漲8.45%，交投活躍度延續(xù)火熱。

2025年以來，已有易方達華威市場REIT、國泰君安南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT先后在上市首日漲停。

Wind數(shù)據(jù)顯示，就上市首日的表現(xiàn)來看，現(xiàn)有的63只公募REITs僅有9只在當日漲幅超過90%。公募REITs上一次連續(xù)上市首日漲停是出現(xiàn)在2022年8月。2022年8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT同時上市，且全部漲停。

掀起認購潮

2025年開年以來，新發(fā)公募REITs產(chǎn)品屢屢創(chuàng)下超高認購倍數(shù)，比如，易方達華威市場REIT的公眾認購倍數(shù)達到407倍；國泰君安資管濟南能源供熱REIT的公眾認購倍數(shù)也達到了813.44倍；2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT的公眾投資者有效認購倍數(shù)達到1192倍，創(chuàng)下歷史新高。

REITs認購潮因何而起？

中金公司研究認為，REITs認購潮現(xiàn)象可從供需角度來進行理解。需求端來看，中長期配置需求或來源于低利率環(huán)境下機構對于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置。伴隨REITs市場投教的深入，若REITs仍能在大類資產(chǎn)間（特別是相比于其他債券品種）顯示出較好的分派率優(yōu)勢，其中長期認購需求或仍能延續(xù)；短期維度，二級市場估值持續(xù)抬升，帶來的一二級估值差（意味著打新賺錢效應明顯），亦是推升資金認購熱情的重要原因之一。從供給端來看，單體項目可認購絕對規(guī)模（除戰(zhàn)配）較小或亦是成因之一：以公眾認購比例400倍以上的項目為例，包括華夏合肥高新REIT、華夏特變電工新能源REIT、易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT，其公眾可認購規(guī)模絕對值為1.6億元、1.0億元、1.1億元、1.1億元、0.9億元。

國君資管認為，利率下行明顯，公募REITs具有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對良好，配置價值凸顯。其次，REITs的風險收益水平與債券和權益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。再者，是公募REITs市場關注度和成交活躍度穩(wěn)步提升，市場定價中非理性波動持續(xù)減小，為機構投資人配置和交易提供更加良好的市場環(huán)境。此外，2024年OCI政策落地，吸引如券商自營、保險資金以及產(chǎn)業(yè)資金方等投資人加速進入REITs市場，帶來了新的增量資金。

關注三大指標

二級市場上，公募REITs同樣熱鬧。高漲幅引得資金追逐，也同樣需要注意短期追高的風險。

北京某公募REITs投研人士告訴記者：“盡管市場表現(xiàn)活躍，部分公募REITs產(chǎn)品的溢價率逐漸攀升，投資者需關注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和現(xiàn)金流分派率，理性參與交易。”

該投研人士指出，投資公募REITs需要想清楚想要獲得收益來自于哪部分。比如，看重分紅的就需要關注現(xiàn)金分派率指標，看重資本利得的需要關注相對凈值溢價率、IRR等指標。有些產(chǎn)品折價可能是因為基本面沒那么好，基本面的因素會反應在產(chǎn)品的價格、折溢價率上。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月27日，63只公募REITs中僅有13只REITs處于折價狀態(tài)，且多位高速公路類和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs。

滬上某公募REITs投研人士表示：“未來隨著無風險收益率下行，REITs的絕對收益配置價值會越來越明顯，會直接帶動整個REITs市場估值的提升。REITs二級價格提升也會進一步促進一級市場的發(fā)行活躍度，給投資人帶來更多REITs一級投資的選擇，包括不同REITs標的、不同資產(chǎn)類型的選擇。REITs市場中一些和無風險利率相關性比較強的資產(chǎn)類型，例如保租房REITs，其擇時和無風險收益的波動相關性較大，也需要關注利率波動反應在REITs二級價格上的風險。”

中金固定收益團隊研究認為，短期市場策略方面，鑒于年初至今市場換手活躍，對于補漲板塊，投資者可利用市場流動性較佳時期，依循基本面分化情況優(yōu)化持倉結構，同時關注止盈回調(diào)到位的板塊中，基本面穩(wěn)定性較佳的項目的配置價值。