每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

物業(yè)費下調依然牽動著各方關注。

近段時間，重慶、武漢、南昌、銀川等多個城市均有項目實現了物業(yè)費下調，降幅在20%～35%。不僅如此，從去年2月起，青島就開始實施空置房物業(yè)費打六折政策，如今這一趨勢正向甘肅、江蘇等地蔓延。

多位業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，適度調價是為順應局部市場趨勢、提升項目競爭力，緩解矛盾調節(jié)壓力，但同時也可能導致部分物業(yè)公司面臨收入減少與服務標準維持的沖突。

 

物業(yè)費最高降幅50%

“小區(qū)1、2、3棟住宅區(qū)物業(yè)收費標準調整是去年9月就已明確并發(fā)出通知，今年1月1日開始正式實施的。”日前，每經記者以業(yè)主身份致電武漢江山如畫八期物業(yè)管理公司，相關工作人員表示，一次性繳納全年物業(yè)費的業(yè)主按優(yōu)惠價1.6元/平方米·月收取，按月繳納的則按2元/平方米·月收取。

據記者了解，在此之前，該小區(qū)物業(yè)收費標準為3元/平方米·月，但若一次性繳納全年物業(yè)費，可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米·月。據此計算，其物業(yè)費下調幅度達33.3%，若按每戶100平方米來看，每年可節(jié)約物業(yè)費近1000元。

至于物業(yè)費下調原因，則是“超三分之二業(yè)主向公司提出了加大小區(qū)住宅物業(yè)費優(yōu)惠幅度申請”。該工作人員表示，公司也希望通過此舉“減輕業(yè)主經濟負擔，并能獲得業(yè)主的繼續(xù)支持”。

每經記者了解到，僅在武漢，自2024年下半年以來，就有包括中海光谷錦城、招商依云華府、武漢天地云廷等在內的近百個小區(qū)物業(yè)費下調成功，涵蓋高端改善以及剛需項目，下調幅度均超過10%，最高超過50%。

比如，武漢綠地海珀御觀原物業(yè)收費標準為7.6元/平方米·月，調整后為3.84元/平方米·月；金地格林東郡、聯想江城雅居均從3.5元/平方米·月降至1.7元/平方米·月，朗詩里程更是從2.5元/平方米·月下調56%到1.1元/平方米·月。

武漢多家物業(yè)企業(yè)相關負責人告訴每經記者，其在管項目均有涉及物業(yè)費下調的小區(qū)。

“一方面是公司在當地相關規(guī)定下進行了主動調價；另一方面是在超三分之二業(yè)主申請后，經過雙方協調后對物業(yè)費進行了下調。”

事實上，物業(yè)費下調不僅僅發(fā)生在武漢。在重慶，在超20%業(yè)主降低物業(yè)費申請下，順利通過集體協商的方式，將物業(yè)費從1.8元/平方米·月降至1.3元/平方米·月；同樣是經業(yè)主聯名申請，重慶金樾山項目的別墅物業(yè)費從4.5元降到了2.09元，降幅超過50%。

在南昌，瑞都小區(qū)自2025年1月1日起正式下調物業(yè)費，從2.8元/平方米·月調整至2元/平方米·月；在常州，花語馨苑小區(qū)承諾將物業(yè)費由原先的1.8元/平方米·月下調至1元/平方米·月，且出資100萬元專項用于小區(qū)質量整改與品質提升。

僅靠降價無法保障物業(yè)基本盤

物業(yè)費下調問題在2024年也曾引發(fā)廣泛關注。

彼時，重慶市發(fā)改委發(fā)布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，將物業(yè)服務內容分為四個等級，其中，中心城區(qū)有電梯住宅物業(yè)費為1元～1.90元/平方米·月，無電梯住宅為0.60元～1.35元/平方米·月。

在武漢，根據武發(fā)改價格〔2023〕467號文，武漢市中心城區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費則將分為五個等級，有電梯住宅物業(yè)費為1.2元～3.2元/平方米·月，無電梯則為0.7元～2.7元/平方米·月。

也正是因為這些政策，2024年下半年，一場轟轟烈烈的“物業(yè)費降價潮”席卷了重慶、武漢、青島等多個城市，數百個小區(qū)的業(yè)主紛紛發(fā)文申請降低物業(yè)費。

“武漢、重慶等城市小區(qū)物業(yè)費下調，一方面是因為這些城市去年出臺了物業(yè)費限價政策；另一方面，部分物業(yè)企業(yè)為保持市場競爭力，主動調整價格，追求服務質量與價格匹配。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受每經記者采訪時表示，這是政策引導、市場作用和企業(yè)決策的共同結果。

不過，每經記者在采訪中了解到，若僅是降價，并不能保障物企保留基本盤。

如武漢光谷某項目，自交房開始就由開發(fā)商關聯的物業(yè)企業(yè)提供服務，2024年在前期物業(yè)服務合同即將到期時，物業(yè)方根據相關標準，于當年6月主動將物業(yè)費從3.3元/平方米·月下調至2.8元/平方米·月，但在同年10月舉行的業(yè)主大會表決中，依然沒能成功續(xù)聘。盡管此后該物業(yè)公司再次降低收費標準至2.6元/平方米·月參與小區(qū)的公開招標，最終還是輸給了報價2.8元/平方米·月的萬科物業(yè)。

“存量市場背景下，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，客戶對服務性價比要求提升。加強成本管理、適度調價是順應局部市場趨勢、提升項目競爭力的舉措之一。”一頭部物企武漢區(qū)域相關負責人在接受每經記者采訪時表示，公司在管項目基本主動或被動降價。

“主要向客戶表達企業(yè)對他們的重視，提高客戶滿意度，減少因外部市場頻繁產生的費用問題導致的項目糾紛。同時也響應了政府關于提升物業(yè)服務性價比的號召，有利于企業(yè)獲得更多政策支持和發(fā)展機遇。”該負責人說。

空置房物業(yè)費打折早有試水

事實上，關于物業(yè)費收費標準一直是大眾關注的熱點，比如近期被熱議的空置房物業(yè)費打折。

今年1月，江蘇省鎮(zhèn)江市發(fā)改委、住建局、市場監(jiān)督管理局聯合發(fā)出通知規(guī)定，自2025年2月1日起，房屋空置不超過24個月的，物業(yè)公共服務費按規(guī)定標準的70%交納，空置超過24個月的由雙方協商確定，未協商或未能達成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標準的70%交納。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)約定。

至于如何認定空置房，其明確，業(yè)主大會成立前，因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，連續(xù)空置超過6個月（含6個月）的，業(yè)主事前向物業(yè)服務企業(yè)書面告知并注明空置起始時間，由物業(yè)服務企業(yè)確認后認定為空置。

據鎮(zhèn)江當地人士表示，目前鎮(zhèn)江已經開始執(zhí)行新政，如果有符合標準的空置房，業(yè)主只需要向物業(yè)提交申請就行。

同一時間，江蘇省句容市也明確，自2025年2月1日起普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務費可減免30%。

2月21日，微信公眾號“句容發(fā)布”在對此規(guī)定作出的解答中提到，滿足普通住宅物業(yè)、業(yè)主大會成立前業(yè)主未入住或未使用，連續(xù)空置超過6個月、物業(yè)確認為空置房等條件后，業(yè)主就能享受前期物業(yè)費打七折的優(yōu)惠。

除了以上兩地外，2024年2月起，青島開始實施空置房物業(yè)費打六折政策；甘肅蘭州新區(qū)也在去年明確，連續(xù)空置6個月以上的房屋，可以申請減免50%的物業(yè)費。

每經記者了解到，空置房物業(yè)費打折并非近兩年的新規(guī)，2009年，石家莊在啟動修訂《石家莊市物業(yè)管理條例》時，就規(guī)定了房屋空置超過3個月的，僅需支付20%的物業(yè)費。

“2010年左右，各地開啟本省本市物業(yè)管理條例修訂工作，隨即空置房物業(yè)費打折收取的政策開始出現。”中物智庫研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，各城市空置房物業(yè)費的打折幅度不一，多數在70%左右。

“本質上是基于質價相符原則的優(yōu)化調整。”彭雨指出，由于空置房對保潔、安保等服務的實際消耗顯著低于常住戶，政策通過差異化定價平衡了業(yè)主權益與物業(yè)服務成本。

“物業(yè)費作為長期固定支出，已成為購房決策的重要因素，在當前房地產市場處于調整的環(huán)境下，若空置房物業(yè)費不降，只會導致購房意愿進一步下滑。”宋子謙表示，各地政府推動物業(yè)費減免，實際上也是為了降低購房門檻，刺激市場活力。

不過，宋子謙也指出，各項有關物業(yè)費的政策，在實際運用中存在合法性困局。舉個例子，若物業(yè)服務合同規(guī)定了物業(yè)費的變更需要通過業(yè)主大會，或者在合同中規(guī)定了空置房物業(yè)費必須全額繳納，那地方政府的政策就會與此沖突。

“這也就解釋了，為什么很多城市很早就出臺了空置房物業(yè)費減免政策，但實際很少有業(yè)主能夠享受到這一政策福利。”

“短期的政策調整雖能緩解矛盾，但根治之道可能還是在于建立動態(tài)成本核算體系，區(qū)分固定以及可變服務成本。”宋子謙續(xù)稱。

短期內物企收入受影響

無論是降低收費標準，還是對空置房物業(yè)費進行打折，都涉及服務提供方物業(yè)企業(yè)的利益。

克而瑞物管監(jiān)測數據顯示，2024年上半年，上市物企基礎物業(yè)服務的收入增長顯著減速，同比增速下降到10%。與此同時，住宅物業(yè)服務滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下，物業(yè)費收繳率同步下滑，2024年重點城市物業(yè)費平均收繳率跌至82%，較2023年凈減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業(yè)費收繳率的降幅更為顯著。

“新政下物業(yè)費的變動對物業(yè)企業(yè)收入和利潤也會產生一定壓力。”中物智庫創(chuàng)始人楊熙告訴每經記者，2024年上市物企營收大概率呈上漲趨勢，但利潤可能有進一步下調的趨勢。

多家上市物企相關負責人在接受每經記者采訪時也明確表示，盡管目前在這些降價、限價城市的在管項目占公司總在管項目比例較小，但短期內企業(yè)收入依然會受到一定的影響，特別是在空置率較高的城市公司。

不過，“該優(yōu)惠政策能有效減輕空置房業(yè)主負擔，為其與企業(yè)的長期信任奠定基礎”，一頭部上市物企相關負責人表示，另一方面，通過降低持有成本，可激勵業(yè)主加快房產流轉，提升項目入住率，最終實現多方共贏。

事實上，針對空置房物業(yè)費等問題，不少物業(yè)企業(yè)也在轉變。如萬物云在2024年12月推出了“智選”產品，實行“一宅一策”彈性定價，將物業(yè)服務內容分為158項必選服務和350項自選服務，業(yè)主可以根據自身需求選擇不同的服務項目，并根據所選服務項目支付相應的費用。

此外，新城悅服務還專門開發(fā)了針對空置房的服務產品。

“物企可通過聚焦高能級城市群、提升服務密度的方式提升單項目營業(yè)收入，通過保持審慎戰(zhàn)略、放緩并購步伐的方式提升抗風險和抗周期能力。”

彭雨建議，還可通過優(yōu)化組織架構、采用智慧化新技術的策略來實現降本增效，并通過提供質價相符的服務來提升物業(yè)費收繳率，以應對行業(yè)與政策變化帶來的挑戰(zhàn)。

而在楊熙看來，隨著房地產市場規(guī)?？s減，物企來自住宅物業(yè)服務的營收未來將逐漸收窄，成本則可能會持續(xù)上升。因此，物企可考慮向非住宅物業(yè)領域如公建、醫(yī)院、學校等進一步拓展，從而支撐整體營收的增長。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211221953040