每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)顯現(xiàn)，外資房企開始行動(dòng)起來。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年四季度以來，包括豐隆集團(tuán)（Hong Leong Group）、慶隆集團(tuán)（Kheng Leong）和星獅地產(chǎn)（Frasers Property）在內(nèi)的新加坡房企陸續(xù)在上海獲取熱門區(qū)域地塊。這三家新加坡房企近期在上海獲取的土地，成交總額約187.79億元（全口徑），在拿地方式上均選擇與國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。

“盡管上海住宅市場(chǎng)目前仍以本地開發(fā)商為主導(dǎo)，但新加坡企業(yè)的進(jìn)入為市場(chǎng)帶來了新的設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目概念和管理標(biāo)準(zhǔn)。這有助于推動(dòng)上海市場(chǎng)的整體發(fā)展，引入新的產(chǎn)品類型并提升高端住宅領(lǐng)域的服務(wù)水平。”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著時(shí)間的推移，這種參與將進(jìn)一步推動(dòng)上海房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，并增強(qiáng)其吸引力。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于整體調(diào)整的背景下，上述新加坡房企為何會(huì)選擇在一線城市拿地？是短期“抄底”投資，還是長(zhǎng)期錨定中國(guó)城市化的發(fā)展紅利？

外資加碼上海的“決策邏輯”

2024年樓市“止跌企穩(wěn)”政策定調(diào)，市場(chǎng)觸底信號(hào)釋放，資本迅速捕捉到了回暖信號(hào)。

先是去年11月，豐隆集團(tuán)與廈門建發(fā)集團(tuán)聯(lián)手，以總價(jià)約90億元拿下上海黃浦區(qū)新天地板塊的“歷史風(fēng)貌地塊”（黃浦區(qū)C020102單元096-2、097-4地塊等）。

每經(jīng)記者注意到，上述地塊周邊的翠湖天地六期、中海順昌玖里、中海恒昌玖里，均是2024年開盤即售罄的豪宅項(xiàng)目。如翠湖天地六期均價(jià)達(dá)21萬元/平方米，單套總價(jià)為7500萬元至3.5億元，去年9月27日開盤推出108套房源當(dāng)天售罄；中海順昌玖里項(xiàng)目于去年3月28日開盤，推出的512套房源當(dāng)日幾乎售罄，成交總額達(dá)196.5億元，刷新全國(guó)單項(xiàng)目開盤成交金額紀(jì)錄。

今年春節(jié)后，上海土拍持續(xù)火熱。在2月20日舉行的上海土拍中，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊吸引了包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、“招商蛇口+綠城中國(guó)”聯(lián)合體、“華潤(rùn)置地+越秀地產(chǎn)”聯(lián)合體、“金茂+慶隆”聯(lián)合體共5家競(jìng)買人參與競(jìng)拍。最終經(jīng)過184輪競(jìng)價(jià)，該地塊由“中國(guó)金茂+慶隆”聯(lián)合體以總價(jià)89.64億元、樓面價(jià)117474元/平方米、溢價(jià)率38.20%競(jìng)得。

而另一宗位于松江區(qū)臨近廣富林遺址的低密度宅地（SJC10008單元05a-24號(hào)地塊），則被“星獅+國(guó)貿(mào)+金地”聯(lián)合體以總價(jià)8.15億元、樓面價(jià)26216元/平方米、溢價(jià)率13.98%競(jìng)得。該地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善。

來源：中指研究院

對(duì)于此次在上海合作拿地，星獅地產(chǎn)亞洲新興市場(chǎng)首席執(zhí)行官公開表示：“我們很高興與長(zhǎng)期合作伙伴金地集團(tuán)和廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)合作，在上海松江區(qū)開展這個(gè)激動(dòng)人心的項(xiàng)目。不僅加強(qiáng)了我們?cè)谏虾５臉I(yè)務(wù)，也突顯了我們致力于提供高品質(zhì)住宅開發(fā)項(xiàng)目的承諾，以滿足中國(guó)社區(qū)不斷變化的需求。”

通過對(duì)比近期新加坡房企所獲上述幾宗地塊（特別是新天地與虹口地塊）的開發(fā)成熟度與不可再生性，以及成交樓面價(jià)（如虹口地塊11.75萬元/平方米）可以看出，開發(fā)商仍然在用低價(jià)鎖定未來溢價(jià)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦此前曾在采訪中分析指出：“虹口這宗宅地，每平方米15萬元、16萬元算正常價(jià)，開盤賣再貴都正常。”

那么，新加坡房企為何不約而同地加碼上海市場(chǎng)？

“對(duì)于新加坡開發(fā)商而言，由于中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)周期并不總是與西方市場(chǎng)緊密相關(guān)，中國(guó)市場(chǎng)提供了多元化布局的機(jī)會(huì)，這有助于分散風(fēng)險(xiǎn)并平衡投資組合。此外，在中國(guó)市場(chǎng)建立強(qiáng)大的品牌影響力,也有助于在海外市場(chǎng)（尤其是新加坡和東南亞等關(guān)鍵目的地）吸引中國(guó)買家。”簡(jiǎn)可表示，上海有非常成熟、流動(dòng)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有規(guī)模大、透明度高和連通性強(qiáng)的特點(diǎn)，這些特質(zhì)使其成為國(guó)際資本在中國(guó)尋求穩(wěn)定性和長(zhǎng)期增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的理想目的地。

新加坡房企的“上海方法論”

以合作模式持續(xù)布局上海，對(duì)于新加坡房企而言意味著什么?

以豐隆集團(tuán)與廈門建發(fā)集團(tuán)聯(lián)手獲得的新天地“歷史風(fēng)貌地塊”為例，記者注意到，在該地塊的出讓條件中，對(duì)風(fēng)貌保護(hù)與商業(yè)升級(jí)有嚴(yán)格要求。

如將096街坊部分、097街坊劃定為肌理（指建筑紋理與空間結(jié)構(gòu)）保護(hù)范圍，096-2地塊肌理保護(hù)范圍占比不小于50%。居住方面，依托新天地區(qū)域現(xiàn)有高品質(zhì)住宅社區(qū)基礎(chǔ)，融合協(xié)調(diào)地塊風(fēng)貌肌理特色，居住產(chǎn)品有明晰的定位，打造多樣化高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。商業(yè)方面，應(yīng)結(jié)合淮海路-新天地功能組團(tuán)及復(fù)興路沿線的功能復(fù)合和能級(jí)提升需求，豐富產(chǎn)品類型，依托地塊周邊新天地、一大會(huì)址等重要節(jié)點(diǎn)，適當(dāng)植入高端酒店、社區(qū)商業(yè)等多類型商業(yè)功能，完善區(qū)域商業(yè)配套。

新天地“歷史風(fēng)貌地塊”建設(shè)要求 來源：上海土地市場(chǎng)網(wǎng)

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)策略顧問部負(fù)責(zé)人朱鋒分析指出：“新加坡資本對(duì)上海內(nèi)環(huán)稀缺資產(chǎn)的聚焦不僅加速了城市更新，聯(lián)合開發(fā)的模式也為未來更多的資本進(jìn)入提供了很好的樣板，在一定程度上解決了資本和落地的雙向最優(yōu)選擇。”

事實(shí)上，上述幾家新加坡房企多年前就曾在上海落子。

如與中國(guó)金茂聯(lián)合拿下虹口“新地王”的慶隆集團(tuán)，此前就曾在上海開發(fā)過沁風(fēng)雅苑和沁和園(ParkEleven)項(xiàng)目，并將這兩個(gè)樓盤視作其在新加坡以外項(xiàng)目的“封面之作”，但此前已經(jīng)十多年沒有在上海拿地。

據(jù)豐隆集團(tuán)官網(wǎng)介紹，豐隆集團(tuán)創(chuàng)立于1941年，于上世紀(jì)60年代收購(gòu)了新加坡城市發(fā)展有限公司大部分股權(quán)，并開始進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

在過去的十余年里，豐隆集團(tuán)旗下的城市發(fā)展（中國(guó)）在上海、蘇州、重慶和深圳收購(gòu)了總建筑面積超過140萬平方米的土地儲(chǔ)備和資產(chǎn),涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園以及大型綜合體項(xiàng)目。其中較為知名有御湖別墅項(xiàng)目，位于上海青浦奧特萊斯附近，共120套獨(dú)棟別墅；此外還有耀江國(guó)際、豐隆廣場(chǎng)、豐隆虹橋中心等商辦項(xiàng)目。

星獅地產(chǎn)同樣持續(xù)投資上海市場(chǎng)。其官網(wǎng)顯示，星獅集團(tuán)近年來在上海曾與金地集團(tuán)、保利發(fā)展、平安聯(lián)合開發(fā)了徐匯區(qū)虹漕路的天悅項(xiàng)目，該項(xiàng)目包含住宅、長(zhǎng)租公寓和保障性住房等業(yè)態(tài)。

而另一家新加坡老牌房企凱德集團(tuán)，則早在1996年就進(jìn)入上海市場(chǎng)，當(dāng)年即動(dòng)工建設(shè)上海來福士廣場(chǎng)項(xiàng)目，此后還在上海開發(fā)了凱德茂名公館、凱德?尚浦等項(xiàng)目。

“新加坡開發(fā)商通過聯(lián)合開發(fā)模式和多業(yè)態(tài)開發(fā)來分散風(fēng)險(xiǎn)的策略，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下具有顯著的有效性。通過與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，新加坡資本能更好地理解中國(guó)市場(chǎng)的政策環(huán)境、消費(fèi)者偏好和運(yùn)營(yíng)規(guī)則，從而降低進(jìn)入新市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。例如，金茂與慶隆聯(lián)手，國(guó)貿(mào)、金地與星獅的合作，不僅實(shí)現(xiàn)了資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，還通過合作伙伴的渠道和經(jīng)驗(yàn)，提升了項(xiàng)目的落地效率和市場(chǎng)接受度，為項(xiàng)目形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的品質(zhì)保障。另外，由于有當(dāng)?shù)睾献髌髽I(yè)背書，對(duì)于新加坡資本來說也分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。”

朱鋒認(rèn)為，這種投資趨勢(shì)可能會(huì)吸引更多國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。“由于資產(chǎn)的稀缺性，外資對(duì)于投資上海地產(chǎn)的回報(bào)率預(yù)期仍有很強(qiáng)的決心。隨著上海內(nèi)環(huán)稀缺資產(chǎn)價(jià)值的不斷凸顯，以及外資在這些項(xiàng)目中的成功案例增多，更多國(guó)際資本可能會(huì)跟隨進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。尤其是在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加大的背景下，中國(guó)一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被視為‘避風(fēng)港’，具有較高的投資吸引力。”

不過在盧文曦看來，海外開發(fā)商投資上海的現(xiàn)象還不足以形成趨勢(shì)，從近期新加坡房企聯(lián)合拿地的動(dòng)作可以判斷，現(xiàn)階段還是更傾向于進(jìn)行財(cái)務(wù)性投資。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝