每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了秀山縣、永川區(qū)等地公共租賃住房30年經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓公告，轉(zhuǎn)讓方均為當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ瞎芾碇行摹?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從知情人士處獲悉，目前這批公租房基本處于已出租狀態(tài)，待完成轉(zhuǎn)讓后剩余租金將轉(zhuǎn)至受讓方，后續(xù)再出租時(shí)的租金則需根據(jù)政府核定價(jià)格執(zhí)行。在此之前，包括重慶長(zhǎng)壽區(qū)，以及浙江武義、湖北黃岡等地均有類(lèi)似轉(zhuǎn)讓做法。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，公租房的經(jīng)營(yíng)權(quán)在符合一定條件下是可以轉(zhuǎn)讓的，“但公租房的性質(zhì)沒(méi)有變，公租房的申請(qǐng)門(mén)檻、保障對(duì)象沒(méi)有變，事實(shí)上的所有權(quán)也并未轉(zhuǎn)讓”。

多地試水公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓

記者注意到，這已是重慶永川區(qū)公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)掛牌出讓的第十次延期。

2024年12月26日，永川區(qū)凰城御府、鳳凰雅苑等8處公租房30年經(jīng)營(yíng)權(quán)首次在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫频狡跁r(shí)間為2025年1月2日，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為6369.85萬(wàn)元，建筑面積共計(jì)92808.58平方米，住宅套數(shù)1345套。

來(lái)源：重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

然而，因未能征集到意向受讓方，該轉(zhuǎn)讓信息將在不變更掛牌信息的條件下，按照5個(gè)工作日為一個(gè)周期持續(xù)延長(zhǎng)，直至征集到意向受讓方，第十次掛牌期滿時(shí)間為3月19日。

根據(jù)要求，受讓方若對(duì)所涉及的公共租房進(jìn)行裝飾、裝潢，須征得出讓方同意后方可實(shí)施，但不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)和影響房屋使用安全，不得對(duì)房屋進(jìn)行加高加層，不得擴(kuò)大使用面積，不得侵占公共區(qū)域，受讓方對(duì)房屋裝修、裝潢所產(chǎn)生的費(fèi)用和相關(guān)安全責(zé)任均由受讓方自行承擔(dān)。出讓期滿，受讓方須無(wú)條件退還房屋，且不得要求出讓方補(bǔ)償其裝修、裝潢費(fèi)用，并不得以此為借口對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和裝修進(jìn)行損毀。

受讓方對(duì)房屋的改造、經(jīng)營(yíng)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政府規(guī)劃，不得破壞周邊環(huán)境及其配套設(shè)施，因受讓方自身原因違法造成的相關(guān)處罰或在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的一切安全、環(huán)保責(zé)任及由此引發(fā)的一切后果（包括但不限于相關(guān)法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)龋┯墒茏尫饺砍袚?dān)。該經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)出讓方同意不得轉(zhuǎn)讓。

3月14日，每經(jīng)記者從項(xiàng)目受理聯(lián)系人處了解到，受讓方此后收取的租金不能高于政府核定的價(jià)格。根據(jù)永川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)今年3月7日公開(kāi)發(fā)布的《永川區(qū)公共租賃住房租金及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示》，包括鳳棲閣、凰城御府、鳳凰雅苑、汽摩機(jī)電城等在內(nèi)的11個(gè)公租房項(xiàng)目，其租金、物業(yè)管理費(fèi)均按照建筑面積計(jì)算，其中租金為4—8元/月·平方米，物業(yè)管理費(fèi)為1—1.8元/月·平方米。

每經(jīng)記者從當(dāng)?shù)刂薪槿耸刻幜私獾?，目前永川區(qū)房屋租賃市場(chǎng)根據(jù)地段及裝修程度差異，套一房源一般月租金在600—1200元。重慶到家了App顯示，汽摩機(jī)電城一套已裝修的約41平方米套一戶型，月租金為600元。若根據(jù)永川區(qū)發(fā)布的公租房標(biāo)準(zhǔn)，汽摩機(jī)電城租金為5元/月·平方米，則同等面積的戶型月租金為210元，僅相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的約三分之一。

來(lái)源：重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

不僅是永川區(qū)，3月7日，長(zhǎng)壽區(qū)也將其轄區(qū)內(nèi)的公共租賃住房30年經(jīng)營(yíng)權(quán)以底價(jià)約10.4億元掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)?月10日，秀山縣則將包含烏楊小區(qū)、永安小區(qū)等在內(nèi)的9處共5335套公共租賃住房的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)區(qū)域不同，當(dāng)?shù)毓夥孔饨鸷硕?—4.5元/月·平方米。

“目前掛牌轉(zhuǎn)讓的這批公租房基本處于已出租狀態(tài)，待標(biāo)的完成轉(zhuǎn)讓后剩余租金將轉(zhuǎn)至受讓方。”每經(jīng)記者從秀山縣住房保障中心相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，后續(xù)再出租時(shí)的租金則需根據(jù)政府核定價(jià)格執(zhí)行，出租對(duì)象也需符合重慶公租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

“公租房的經(jīng)營(yíng)權(quán)在符合一定條件下是可以轉(zhuǎn)讓的，公租房的性質(zhì)沒(méi)有變，公租房的申請(qǐng)門(mén)檻、保障對(duì)象也沒(méi)有變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，經(jīng)過(guò)前期大規(guī)模建設(shè)，當(dāng)前公租房到了需要運(yùn)營(yíng)的階段，如何讓公租房能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是各地目前面臨的巨大挑戰(zhàn)。“與市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)相比，政府的專(zhuān)業(yè)能力相對(duì)較弱，因此需要轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)權(quán)，但事實(shí)上的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)讓。”

“公租房的租金有管控，無(wú)論誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)都脫離不了政府定價(jià)的定位。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“公租房收益穩(wěn)定，但對(duì)當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔ臁⒔?jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)國(guó)資城投企業(yè)而言，其每年的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)并無(wú)明顯的體現(xiàn)。通過(guò)一次性轉(zhuǎn)讓?zhuān)材茏尦峭镀髽I(yè)回籠資金，從而優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國(guó)累計(jì)建設(shè)籌集的保租房數(shù)量已高達(dá)約573萬(wàn)套（間）；2024年，全國(guó)配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開(kāi)工建設(shè)和籌集達(dá)180萬(wàn)套（間）。

可有效盤(pán)活存量資產(chǎn)

需要注意的是，國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出，國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活是當(dāng)前優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

事實(shí)上，重慶此前就已通過(guò)轉(zhuǎn)讓公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)盤(pán)活資產(chǎn)。2023年9月26日，在重慶市六屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議第一次全體會(huì)議上，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)姜國(guó)杰就2023年市級(jí)預(yù)算調(diào)整情況向大會(huì)作報(bào)告。姜國(guó)杰說(shuō)，在一般公共預(yù)算方面，本級(jí)收入調(diào)整主要是通過(guò)公租房住宅項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)資源，國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入預(yù)計(jì)增加90億元。

“公租房本質(zhì)上就屬于國(guó)有資產(chǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓也就是在盤(pán)活存量資源、提高效能，一般來(lái)說(shuō)公租房租客較為穩(wěn)定，擅長(zhǎng)做商業(yè)管理的企業(yè)可通過(guò)培育增值服務(wù)如商業(yè)等以增加收益。

李宇嘉表示：“公租房運(yùn)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)环矫媸构夥康氖杖牒椭С瞿軌蜻_(dá)到平衡，同時(shí)也能及時(shí)對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，為租客提供更好的服務(wù)。另一方面也可以讓國(guó)企騰出手來(lái)去進(jìn)行別的投資性業(yè)務(wù)，這可能將成為未來(lái)的一大趨勢(shì)。”

每經(jīng)記者注意到，公租房除了通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活外，還可通過(guò)發(fā)行REITs的方式在金融領(lǐng)域有所突破。早在2021年，北京就曾發(fā)行全國(guó)首單公共租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃為公租房資產(chǎn)開(kāi)展私募REITs，融資所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等。

2023年，河南省豫資保障房管理運(yùn)營(yíng)有限公司2023年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)（類(lèi)REITs）在中國(guó)銀行間市場(chǎng)正式發(fā)行，該項(xiàng)目為交易商協(xié)會(huì)公租房類(lèi)REITs，也是河南首單公租房類(lèi)REITs。

來(lái)源：普洱市人民政府官網(wǎng)

此外，據(jù)云南省普洱市金融辦披露，2023年2月28日，富滇銀行瀾滄支行落地普洱市首單公共租賃住房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓融資業(yè)務(wù)，向普洱市瀾滄縣公共租賃住房運(yùn)營(yíng)主體發(fā)放2.69億元資金支持，用于支付公共租賃住房30年經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20年。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王琳 攝