每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

經(jīng)過(guò)約1個(gè)月的相對(duì)平靜后，公募REITs的交易所審批、發(fā)售流程再度提速。

首募項(xiàng)目方面，匯添富上海地產(chǎn)REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過(guò)交易所審批；擴(kuò)募項(xiàng)目方面，過(guò)去一周租賃住房與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在擴(kuò)募領(lǐng)域皆取得突破性進(jìn)展。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，上周REITs指數(shù)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，中證REITs指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比均上漲1.26%，市場(chǎng)成交金額有所降低。

全市場(chǎng)已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT領(lǐng)漲。環(huán)比下跌的產(chǎn)品為8只，其中僅有華夏深國(guó)際REIT周內(nèi)跌幅超過(guò)1%。

新發(fā)+擴(kuò)募“兩條腿走路”，公募REITs供給加速

近期，REITs的交易所審批、發(fā)售流程再度提速。

首募項(xiàng)目方面，匯添富上海地產(chǎn)REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過(guò)交易所審批。擴(kuò)募項(xiàng)目方面，華夏北京保障房REIT通過(guò)交易所審批，為2023年第一批之后首單擴(kuò)募；華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT公告擬擴(kuò)募，為消費(fèi)REIT首單擴(kuò)募；另外，國(guó)泰君安東久REIT擴(kuò)募也于3月27日正式申報(bào)交易所。

太平洋證券數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，共發(fā)行65只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1731億元。2025年以來(lái)共6只公募REITs完成發(fā)行，本月新發(fā)行2只公募REITs，規(guī)模為47億元。此外，共有17只公募REITs 基金待上市。

對(duì)此，國(guó)泰君安證券指出，擴(kuò)募驅(qū)動(dòng)價(jià)值重構(gòu)，頭部項(xiàng)目溢價(jià)率有望持續(xù)走闊。

一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入池有利于抬升存量項(xiàng)目分派率。當(dāng)前消費(fèi)板塊與租賃住房板塊因經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定受到投資者青睞，行情上漲的同時(shí)項(xiàng)目分紅率和IRR皆走低，而隨著擴(kuò)募新購(gòu)入資產(chǎn)入池，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)整體收益率得到提升。另一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入推動(dòng)REITs 從“單一項(xiàng)目定價(jià)”向“平臺(tái)化估值”切換，分散化投資降低單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)擴(kuò)容與增量資金入市有望形成共振效應(yīng)，從而進(jìn)一步提升市場(chǎng)關(guān)注度、流動(dòng)性及定價(jià)效率。

“綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)較多的頭部項(xiàng)目后續(xù)將更加受益于擴(kuò)募帶來(lái)的價(jià)值重塑，擴(kuò)募預(yù)期下頭部項(xiàng)目的溢價(jià)率也有望持續(xù)走擴(kuò)。”

平安證券也指出，展望下期，仍然建議積極參與項(xiàng)目一級(jí)發(fā)售。二級(jí)市場(chǎng)整體可能因缺乏增量信息+需求情緒高漲繼續(xù)震蕩或微漲；結(jié)構(gòu)上，未來(lái)1.5個(gè)月保障房項(xiàng)目供給或較為密集，已通過(guò)交易所審批且未上市的4個(gè)項(xiàng)目中有3個(gè)為保障房，另有華夏華潤(rùn)保障房REIT擴(kuò)募已獲交易所問(wèn)詢，推進(jìn)節(jié)奏或也相對(duì)較快，當(dāng)前保障房與產(chǎn)權(quán)類分派率利差僅在歷史35%分位數(shù)，保障房相對(duì)偏貴，需關(guān)注供給對(duì)存量保障房REIT的價(jià)格壓力。

二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)上漲，市政水利、保障房表現(xiàn)較優(yōu)

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)保持上行。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于870.57點(diǎn)，中證REITs全收益指數(shù)收于1071.37點(diǎn)，二者均環(huán)比上漲1.26%。

從板塊來(lái)看，上周市政水利、保障房板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，生態(tài)環(huán)保板塊REITs則出現(xiàn)回調(diào)。國(guó)金證券數(shù)據(jù)顯示，從持有項(xiàng)目的行業(yè)類型來(lái)看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類上漲1.38%，倉(cāng)儲(chǔ)物流類上漲0.35%，生態(tài)環(huán)保類下跌0.22%，高速公路類上漲1.35%，能源類上漲1.39%，保租房類上漲3%，消費(fèi)類上漲2.51%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：保租房類>消費(fèi)類>能源類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>高速公路類>倉(cāng)儲(chǔ)物流類>生態(tài)環(huán)保類。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT這三只產(chǎn)品領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅分別為5.79%、5.5%和5.35%。

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品為8只，華夏深國(guó)際REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT這三只產(chǎn)品跌幅最大，周內(nèi)漲跌幅分別為-1.69%、-0.98%和-0.79%。

成交量方面，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金廈門安居REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT上周成交量靠前，分別是0.35億份、0.29億份、0.25億份；換手率方面，華夏特變電工新能源REIT、中金廈門安居REIT、工銀蒙能清潔能源REIT換手率較高，分別是10.24%、9.13%和9.1%。

國(guó)泰君安在研報(bào)中指出，從往年規(guī)律來(lái)看，4月份是REITs分紅公告的密集發(fā)布期，對(duì)應(yīng)收益分配基準(zhǔn)日為前一年末?？紤]到分紅收益對(duì)OCI賬戶資金影響較大，過(guò)去一段時(shí)間部分存量待分紅較高的REIT項(xiàng)目漲幅較高，后續(xù)仍可博弈高分紅項(xiàng)目的資本利得空間。 

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