每經(jīng)記者 陳 利　每經(jīng)編輯 魏文藝    

“物業(yè)管理行業(yè)以往的高速增長(zhǎng)不復(fù)存在，大型物企不再盲目追求擴(kuò)規(guī)模，而是返璞歸真，在維持穩(wěn)定現(xiàn)金流和業(yè)務(wù)發(fā)展速度的基礎(chǔ)上，專注于做精、做透、做好服務(wù)質(zhì)量。”

在近日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海物業(yè)（HK02669，股價(jià)5.35港元，市值175.69億港元）管理層表示，2025年行業(yè)整體形勢(shì)已趨于見(jiàn)底，但還需進(jìn)一步地筑底夯實(shí)。“一段時(shí)間內(nèi)，我們判斷（行業(yè)形勢(shì)）還將在底部運(yùn)行，快速上升的契機(jī)仍在觀察中。”

年報(bào)顯示，2024年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.24億元（人民幣，下同），同比增加7.5%；毛利23.26億元，同比增加12.4%；毛利率16.6%，上年同期為15.9%；公司普通股權(quán)持有人應(yīng)占溢利15.11億元，同比增加12.5%；在管面積較去年底增加7.4%至4.31億平方米，來(lái)源于中建及中國(guó)海外集團(tuán)、獨(dú)立第三方分別占比60.6%、39.4%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，中海物業(yè)早在2021年便明確提出內(nèi)生和外拓1：1的戰(zhàn)略目標(biāo)，而這個(gè)目標(biāo)在2024年仍未能實(shí)現(xiàn)。

營(yíng)收和凈利雙增

2024年，中海物業(yè)的營(yíng)收、毛利及凈利均保持增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng)7.5%、12.4%、12.6%至140.2億元、23.3億元、15.2億元。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)依然是中海物業(yè)的主要收入來(lái)源，同比增長(zhǎng)13.3%至106.7億元，占總收入比重較2023年增加4個(gè)百分點(diǎn)至76.1%；停車位買賣業(yè)務(wù)則同比下降27.9%至1.4億元。與此同時(shí)，住戶增值服務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)7.2%至13.8億元，但由于非住戶增值服務(wù)同比下降14.7%至18.3億元，導(dǎo)致增值服務(wù)收入整體同比下降6.5%至32.13億元。

對(duì)于非住戶增值服務(wù)收入降低，中海物業(yè)解釋稱，受地產(chǎn)行業(yè)影響，公司降低了對(duì)新入伙項(xiàng)目的專項(xiàng)及智慧化工程業(yè)務(wù)量，以及減少了對(duì)交付前服務(wù)及銷項(xiàng)查驗(yàn)服務(wù)的需求。同時(shí)，減少了毛利率較低的硬件產(chǎn)品銷售。

事實(shí)上，中海物業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)也有賴于管理規(guī)模的增長(zhǎng)。截至2024年底，中海物業(yè)在管面積同比增加7.4%至4.31億平方米，來(lái)源于中建及中國(guó)海外集團(tuán)、獨(dú)立第三方的面積分別占比60.6%、39.4%。顯然，中海物業(yè)提出的“內(nèi)生外拓1：1”戰(zhàn)略目標(biāo)仍未能實(shí)現(xiàn)。

其中，7410萬(wàn)平方米的新增訂單中有4690萬(wàn)平方米（占比63.3%）來(lái)自第三方，來(lái)自中建及中國(guó)海外集團(tuán)的訂單面積約為2720萬(wàn)平方米（占比36.7%）。對(duì)應(yīng)新簽合約額約為44.41億元，其中與獨(dú)立第三方簽訂的合約額為28.49億元，占比64.14%；與中建及中國(guó)海外集團(tuán)簽訂的合同額為15.93億元，占比35.86%。

值得注意的是，中海物業(yè)表示，2024年為優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及虧損項(xiàng)目治理進(jìn)行退盤(pán)4450萬(wàn)平方米。而2024年，中海物業(yè)在管面積凈增2960萬(wàn)平方米。

“這個(gè)數(shù)據(jù)看上去似乎還不錯(cuò)，但2022年、2023年中海物業(yè)在管面積凈增數(shù)據(jù)分別是6030萬(wàn)平方米、8120萬(wàn)平方米。”有業(yè)內(nèi)人士分析指出，中海物業(yè)第三方外拓能力似乎正在衰退，終止退出的在管面積幾乎與第三方新拓面積相當(dāng)。“雖然中海物業(yè)的解釋是主動(dòng)退出低效項(xiàng)目，但在現(xiàn)實(shí)政策環(huán)境中，住宅物業(yè)項(xiàng)目并不是物業(yè)公司想主動(dòng)退出就能馬上退出的。”

此外，中海物業(yè)毛利率同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.6%，終止了近幾年毛利率水平下滑的態(tài)勢(shì)，但仍低于行業(yè)平均水平。中海物業(yè)表示，這有賴于近幾年對(duì)虧損項(xiàng)目的治理，2024年公司通過(guò)對(duì)虧損項(xiàng)目的治理減虧了約5000萬(wàn)元。“2025年（我們）將持續(xù)地通過(guò)好服務(wù)去贏得客戶，推動(dòng)一些低價(jià)項(xiàng)目的提價(jià)，同時(shí)推動(dòng)業(yè)主用公區(qū)收益的分成來(lái)投入項(xiàng)目的提升和改造，從而達(dá)到增收增利的目的。”

去年減員4385人

每經(jīng)記者注意到，在2022年，中海物業(yè)管理層曾公開(kāi)表示要保持行業(yè)增速第一梯隊(duì)，到2025年，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诒３?ldquo;三個(gè)大于”（即“利潤(rùn)增速大于營(yíng)收、大于規(guī)模、大于人員”）的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

年報(bào)顯示，2024年中海物業(yè)的利潤(rùn)、營(yíng)收、在管面積及人員增速分別為12.5%、7.5%、7.4%及-10.19%。在業(yè)績(jī)會(huì)上，中海物業(yè)管理層表示，公司目前已基本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)大于”目標(biāo)。

不過(guò)在復(fù)合增長(zhǎng)率方面，2021年至2024年，中海物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為77.99億元、109.00億元、130.51億元、140.24億元，同比增速分別為33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。若要實(shí)現(xiàn)30%復(fù)合增長(zhǎng)率目標(biāo)，則公司2025年的營(yíng)收規(guī)模需增長(zhǎng)超70%達(dá)到239億元左右。顯然，在行業(yè)增速明顯放緩的背景下，這樣的增長(zhǎng)幅度很難實(shí)現(xiàn)。

中海物業(yè)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，物業(yè)管理行業(yè)以往的高速增長(zhǎng)不復(fù)存在，大型物企不再盲目追求擴(kuò)規(guī)模，而是返璞歸真，在維持穩(wěn)定現(xiàn)金流和業(yè)務(wù)發(fā)展速度的基礎(chǔ)上，專注于做精、做透、做好服務(wù)質(zhì)量。

尤其需要注意的是，2024年中海物業(yè)員工數(shù)量進(jìn)一步下降，從2023年底的43012人下降10.19%至2024年底的38627人，減員達(dá)4385人。

而在2022年高峰時(shí)，中海物業(yè)的員工人數(shù)達(dá)57425人。據(jù)此來(lái)看，近兩年中海物業(yè)累計(jì)減員18798人。隨之而來(lái)的是，公司員工成本也從2022年底的54.24億元降至2024年底的45.12億元。

“員工成本下降也意味著分包成本的上升。中海物業(yè)這個(gè)曾經(jīng)的人力密集型巨頭，正在進(jìn)行一場(chǎng)分包改革。”上述分析人士指出，物業(yè)企業(yè)進(jìn)行分包改革的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在于服務(wù)質(zhì)量與供應(yīng)鏈管理。“如何確保分包商與自身價(jià)值觀同頻共振，或許比單純壓縮成本更具挑戰(zhàn)。那些被外包出去的不僅是保潔、安保等基礎(chǔ)崗位，更是業(yè)主對(duì)企業(yè)的信任紐帶。”

一個(gè)可供參考的例子是，每經(jīng)記者曾在采訪中了解到，中海物業(yè)此前管理的位于武漢光谷、由關(guān)聯(lián)方中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)目，自交房開(kāi)始小區(qū)就由其提供服務(wù)，但在2024年服務(wù)合同即將到期時(shí)，中海物業(yè)主動(dòng)將物業(yè)費(fèi)從3.3元/平方米·月下調(diào)至2.8元/平方米·月，但依然沒(méi)能成功續(xù)聘。盡管此后該物業(yè)公司再次降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至2.6元/平方米·月參與小區(qū)的公開(kāi)招標(biāo)，最終還是輸給了報(bào)價(jià)為2.8元/平方米·月的另一家頭部物企。

發(fā)力城市服務(wù)

眾所周知，公建及城市服務(wù)市場(chǎng)容量超萬(wàn)億元，隨著此類需求近年來(lái)不斷釋放，吸引眾多上市物企紛紛介入。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2023年，18家上市物企的公建及城市服務(wù)營(yíng)收總額為146.2億元，其中碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)占據(jù)前三位，分別為48.8億元、26.2億元、13.9億元。

今年1月，克而瑞物管監(jiān)測(cè)顯示，物企第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別是學(xué)校、公建和辦公，合計(jì)占比超過(guò)六成。頭部企業(yè)拓展優(yōu)勢(shì)明顯，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活1月拓展規(guī)模達(dá)到1495萬(wàn)平方米，其中公建項(xiàng)目占比達(dá)到55.8%。

如今，中海物業(yè)也在發(fā)力城市服務(wù)。具體來(lái)看，2024年中海物業(yè)4.31億平方米在管面積中有1.02億平方米（約23.7%）來(lái)自公共及其他物業(yè)項(xiàng)目，較2023年增加了210萬(wàn)平方米。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)新增訂單中，有3200萬(wàn)平方米為公共及其他物業(yè)，占新增面積的比例達(dá)到43.2%。

“未來(lái)城市服務(wù)方面的市場(chǎng)還是非常廣闊的。”中海物業(yè)管理層表示，在基于三高的基礎(chǔ)上，未來(lái)公司將會(huì)加大對(duì)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)的拓展力度。

為此，中海物業(yè)還在今年成立了城市運(yùn)營(yíng)部，主要由行政總裁兼執(zhí)行董事肖俊強(qiáng)來(lái)領(lǐng)導(dǎo)該部門(mén)。“要快速搶占城市服務(wù)市場(chǎng)。”中海物業(yè)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事張貴清在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，要靠資源集成能力獲取更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為城市服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

在市場(chǎng)拓展方面，“不再以面積為先，而會(huì)以更加審慎的態(tài)度去面對(duì)，會(huì)更有選擇、更有目的地進(jìn)行拓展，保證質(zhì)量的增長(zhǎng)和可持續(xù)性。”

不過(guò)需要注意的是，近年來(lái)公建物業(yè)市場(chǎng)壓力持續(xù)加碼。克而瑞物管監(jiān)測(cè)顯示，2020~2023年，政府采購(gòu)金額由3.7萬(wàn)億元緩步下滑至3.4萬(wàn)億元，累計(jì)降幅達(dá)8%，低價(jià)中標(biāo)漸成主流。另一方面，公建物業(yè)賬期由2023年的3個(gè)月拉長(zhǎng)至2024年的10個(gè)月，明顯高于6個(gè)月的警戒線，導(dǎo)致物企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，一定程度上影響了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)和新項(xiàng)目拓展。“考慮到政府顯性及隱性債務(wù)壓力依舊較大，短時(shí)間公建物業(yè)回款難題較難改善。”

加大拓展城市服務(wù)能否為中海物業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，還有待市場(chǎng)觀察。