每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 孫志成 陳夢(mèng)妤    

4月8日，北京和浙江嘉興先后溢價(jià)成交地塊，延續(xù)了一季度的熱度。

其中，北京通州八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約31192元/平方米，溢價(jià)率16.28%。而在嘉興這場(chǎng)土拍中，經(jīng)過96輪報(bào)價(jià)，杭州浙仁置業(yè)有限公司（綠城）以總價(jià)6.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)8493元/平方米，溢價(jià)率16.98%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價(jià)率也在20%左右，核心城市土地市場(chǎng)熱度較高。

“今年土地市場(chǎng)局部升溫明顯，主要集中在核心城市的核心區(qū)域。”4月9日上午，同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給改善型產(chǎn)品打開了新的空間，新產(chǎn)品會(huì)引領(lǐng)新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價(jià)拿地，也會(huì)有這方面的考量。

拿出了壓箱底的寶地‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，土拍市場(chǎng)回暖有兩個(gè)重要原因，一是為吸引開發(fā)商拿地，不少城市拿出了壓箱底的寶地，本身對(duì)開發(fā)商的吸引力就較高；二是房企在選擇城市投資時(shí)，也更傾向于聚焦核心一二線城市。

4月1日，上海2025年第4批土拍地塊正式公布，共將出讓4幅涉宅用地。在此次公示的擬出讓土地中，位于楊浦區(qū)的濱江優(yōu)質(zhì)地塊“L4-02地塊”也在其中，該地塊坐擁一線江景和豐富配套，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

而此前杭州出讓的濱江區(qū)西興單元地塊，成交樓面價(jià)77409元/平方米，溢價(jià)率69.86%，被濱江集團(tuán)拿下；上海靜安大寧地塊，成交樓面價(jià)92658.97元/平方米，溢價(jià)率32.31%，被大華集團(tuán)拿下；北京海淀樹村地塊，成交樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率27.93%，被中海集團(tuán)拿下；成都高新區(qū)大源地塊，成交樓面價(jià)31700元/平方米，溢價(jià)率70.4%，被招商蛇口拿下。

“今年一季度，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比仍小幅下降4%，降幅較去年全年收窄約18個(gè)百分點(diǎn)，出讓金同比增長(zhǎng)27%，溢價(jià)率提升至13.6%。”

4月9日上午，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶通過微信向每經(jīng)記者表示，一二線城市平均溢價(jià)率較高，三四線城市仍普遍底價(jià)成交。今年一季度，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）地塊，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域開發(fā)。

曹晶晶提到，在房企投資進(jìn)一步聚焦核心一二線城市背景下，土地出讓金集中度繼續(xù)提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重提升至69%（去年全年為51%）。多地競(jìng)拍出高溢價(jià)地塊，一季度杭州三次刷新紀(jì)錄，北京、成都兩度刷新紀(jì)錄。拿地企業(yè)方面，頭部央國(guó)企憑借資金實(shí)力，投資主動(dòng)性和補(bǔ)倉(cāng)能力更強(qiáng)，仍是拿地主力。

開發(fā)商為什么愿意高溢價(jià)拿地？

這一輪土拍回暖主要出現(xiàn)在一線和強(qiáng)二線城市。

每經(jīng)記者注意到，拿地積極的房企主要有三種類型：頭部央國(guó)企，如招商蛇口、中海地產(chǎn)等；區(qū)域深耕型房企，如濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)等；這兩年全國(guó)擴(kuò)張較快的區(qū)域型房企，如建發(fā)房產(chǎn)等。

而這些拿地的企業(yè)，有的是為了鞏固區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有的則是因?yàn)榭春靡欢€城市的改善型需求市場(chǎng)。

以濱江集團(tuán)為例，其2024年斬獲23宗地，其中22宗位于杭州。今年1月和3月又陸續(xù)補(bǔ)倉(cāng)杭州，拿下湖墅單元地塊、水電新村地塊以及錢江新城二期地塊。

在2024年媒體懇談會(huì)上，濱江集團(tuán)表示，將繼續(xù)深耕杭州市場(chǎng)，將資源集中投向杭州優(yōu)質(zhì)地段和項(xiàng)目。

3月18日，北京海淀區(qū)樓面價(jià)首超10萬(wàn)元/平方米，總價(jià)75.02億元、溢價(jià)率27.93%，競(jìng)得者是中海地產(chǎn)。

3月11日，成都首宗樓面價(jià)破3萬(wàn)元/平方米的地塊出現(xiàn)，總價(jià)27億元，溢價(jià)率70.4%，競(jìng)得者為招商蛇口。

“現(xiàn)在的實(shí)際情況就是，一些核心城市高端盤供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)搖號(hào)和搶號(hào)現(xiàn)象，但一些三四線城市遠(yuǎn)郊樓盤無(wú)人問津，去化困難。尤其是今年以來，北京、上海、深圳等地都拿出了很多優(yōu)質(zhì)的壓箱底寶地，這在以前都是不會(huì)拿出來的。這些核心區(qū)域很多地方多年沒有土地供應(yīng)，需求一直得不到有效滿足。所以只要有新項(xiàng)目推出，新房去化速度就較快，因此這些區(qū)域的地塊成為房企關(guān)注焦點(diǎn)。”在2024年度業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層回答機(jī)構(gòu)提問時(shí)曾說。

宋紅衛(wèi)還提到，國(guó)家提出“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給改善型產(chǎn)品打開了新的空間，屬于升級(jí)產(chǎn)品賽道。這是一個(gè)新的市場(chǎng)，對(duì)于原來的住房是降維打擊，就像當(dāng)初蘋果手機(jī)出來的時(shí)候，對(duì)于傳統(tǒng)按鍵手機(jī)是降維打擊，新產(chǎn)品會(huì)引領(lǐng)新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價(jià)拿地，也會(huì)有這方面的考量。

記者|陳榮浩

編輯|孫志成 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|何小桃

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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